Der Markt für Logistikimmobilien startet mit verhaltenem Optimismus ins Jahr 2026. Nach einer Phase deutlicher Turbulenzen zeichnet sich eine Stabilisierung ab – gleichzeitig treten neue Wachstumstreiber auf den Plan: die Renaissance des E-Commerce, steigende Anforderungen aus dem Verteidigungssektor sowie der fortschreitende Ausbau energieintensiver digitaler Infrastrukturen.
Parallel dazu gewinnen Rechenzentren massiv an Bedeutung und beeinflussen zunehmend die Nachfrage nach Grundstücken, Energie und technisch geeigneten Standorten.
Wir erleben einen Moment, in dem sich klassische Logistik und digitale Infrastruktur immer stärker überschneiden – und dadurch neue Chancen für Investoren, Entwickler und Eigentümer entstehen.
Logistikmarkt 2026: Stabilisierung auf breiter Basis
Laut der aktuellen Analyse „Logistikimmobilienmarkt 2026“ befindet sich der Sektor in einer Phase der Normalisierung und planbaren Entwicklung.
Stabile Fundamentaldaten trotz Unsicherheiten
- Bau- und Finanzierungskosten sinken, erreichen jedoch nicht das Niveau der Vor-Pandemie-Zeit.
- Mieten bleiben stabil oder steigen in Top-Lagen weiter an.
- In den wichtigsten Logistik-Hubs (Hamburg, Frankfurt, München, Stuttgart) liegt die Auslastung moderner Flächen nahe 100%.
- HIH Invest berichtet beispielsweise von über 99 % Vermietungsquote im eigenen Logistikportfolio.
Regionale Überkapazitäten
In Märkten mit hoher spekulativer Bautätigkeit zeigt sich ein anderes Bild:
Berlin und Leipzig verzeichnen steigende Leerstandsquoten.
Der Markt reagiert zunehmend differenziert — die Qualität der Lage, Energieversorgung und Infrastruktur sind wichtiger geworden als der allgemeine Nachfragetrend.
Neue Nachfrageimpulse für die Logistik 2026
Der Nachfragemix im Logistiksektor verändert sich strukturell.
1. Rückkehr des E-Commerce
Nach einer Phase der Beruhigung wächst der Onlinehandel wieder deutlich.
Treiber sind:
- internationale Plattformen, darunter zunehmend Anbieter aus Asien,
- klassische Retailer, die die letzte Meile strategisch ausbauen.
2. Verteidigungs- und Sicherheitssektor
Steigende Investitionen in Verteidigung, Lagerung und Mobilitätsstrukturen könnten bis 2030 einen Bedarf von 7,5–14,9 Mio. m² an logistischer und leichter Industriefläche generieren.
Dieser Trend ist insbesondere in Deutschland und Zentraleuropa sichtbar.
3. Energie & Infrastruktur
Moderne Logistikstandorte benötigen zunehmend:
- hohe Anschlussleistung,
- Photovoltaik-Optionen,
- 5G- und Automatisierungsinfrastruktur.
Die Grenze zwischen Lagerhalle und leichtem Produktionsstandort verschwimmt spürbar.
Data Center 2026: Der neue Schwergewichtssektor der Immobilienwelt
Parallel zur Logistik erlebt Europa einen beispiellosen Nachfrageboom im Bereich Rechenzentren — getrieben durch KI, Cloud-Technologien und stetig steigenden Rechenleistungsbedarf.
Rekordnachfrage in Europa
- Der europäische IT-Power-Demand soll 2025 etwa 855 MW erreichen — ein Wachstum von über 20 % gegenüber dem Vorjahr.
- Laut Cushman & Wakefield stieg die gesamte operative Leistung in EMEA auf 10,3 GW, bei gleichzeitig rekordhohen Neubau-Pipelines.
- Die FLAP-Märkte (Frankfurt–London–Amsterdam–Paris) kämpfen mit Engpässen — insbesondere bei Energie.
Energie ist das neue Bauland
Der limitierende Faktor für neue DC-Projekte ist längst nicht mehr das Grundstück, sondern:
- verfügbare Netzkapazität,
- Geschwindigkeit der Energieerschließung (RFS),
- Anforderungen an Kühlung und Wasser,
- regulatorische Klimavorgaben.
Das steigert das Interesse an Alternativstandorten — besonders in Mittel- und Osteuropa.
Polen als neuer Data-Center-Hotspot in der CEE-Region
Polen erlebt eine der dynamischsten digitalen Transformationen in Europa.
Warum Polen für Rechenzentren attraktiv ist
- stark wachsender Cloud- und AI-Markt,
- schnelle Modernisierung des Stromnetzes,
- niedrigere Entwicklungs- und Grundstückskosten,
- große Anzahl verfügbarer Flächen ab 30–50 MW Anschlussleistung,
- steigende regulatorische Stabilität.
Bereits 2025 wurde Polen zum führenden Standort in CEE für neue DC-Projekte — einschließlich Hyperscaler- und AI-Data-Center.
Wo Logistik auf Data Center trifft
Beide Sektoren nähern sich einander an, denn sie benötigen:
- leistungsfähige Energieanschlüsse,
- große Grundstücke,
- effiziente Genehmigungsprozesse.
Neue Trends
1. Standort-Synergien
Logistikareale werden zunehmend auch für Rechenzentren geprüft — besonders Flächen mit:
- 110–220 kV in direkter Nähe,
- guter Autobahnanbindung,
- Bebauungspotenzial von 40.000–100.000 m².
2. Funktionshybridisierung
Eigentümer logistischer Assets erwägen zunehmend:
- Teilkonversion bestehender Hallen für AI/HPC-Infrastruktur,
- hybride Modelle wie Warehouse + Edge Data Center,
- Grundstücksverkäufe an Data-Center-Investoren.
Schlussfolgerungen für Investoren & Entwickler
✔ Der Markt stabilisiert sich — aber kehrt nicht zur alten Normalität zurück.
Standortqualität, Energiekapazitäten und Genehmigungsdauer sind entscheidender denn je.
✔ Data Center sind das am schnellsten wachsende Immobiliensegment Europas.
2026 werden sie zu einem der zentralen Marktsegmente neben Logistik und Industrie.
✔ CEE — insbesondere Polen — entwickelt sich zum neuen Wettbewerbsvorteil.
Schnelle Prozesse, Flächenverfügbarkeit und Kostenstruktur ziehen neue Investoren an.
✔ Grundstücke mit 20–60+ MW Anschlussleistung werden zum Schlüsselasset der nächsten Jahre.
