Marktanalyse 2025 und Ausblick 2026 für institutionelle Investoren
Einleitung: Warum Sale-and-Leaseback 2025 wieder in den Mittelpunkt institutioneller Investmentstrategien gerückt ist
Sale-and-Leaseback-Transaktionen (SLB) haben sich im Jahr 2025 endgültig von ihrem früheren Image als „Sondersituation“ oder „Distressed-Finanzierung“ gelöst. Vielmehr ist Sale-and-Leaseback heute ein strategisches Finanzierungs- und Investmentinstrument, das sowohl auf Unternehmens- als auch auf Investorenseite bewusst eingesetzt wird. Besonders im Segment Industrie- und Logistikimmobilien hat sich SLB als wiederkehrendes, skalierbares Produkt etabliert.
Der Grund dafür liegt in der Kombination mehrerer struktureller Entwicklungen: einem nachhaltig höheren Zinsniveau, einer deutlich restriktiveren Bankenfinanzierung, einem gestiegenen Fokus auf Bilanzkennzahlen bei Unternehmen sowie einer klaren Nachfrage institutioneller Investoren nach langfristig planbaren, inflationsgeschützten Cashflows.
Zum Jahresende 2025 lässt sich feststellen, dass Sale-and-Leaseback nicht nur ein temporärer Trend ist, sondern sich als dauerhafter Bestandteil institutioneller Allokationsstrategien etabliert hat – insbesondere in Märkten wie Deutschland und Polen, die unterschiedliche, aber komplementäre Risikoprofile bieten.
Rückblick 2025: Wie sich der Sale-and-Leaseback-Markt entwickelt hat
Makroökonomisches Umfeld und Kapitalmarktbedingungen
Das Jahr 2025 war geprägt von einer Phase der Normalisierung nach der Korrektur der Jahre 2022–2024. Die Zinsen haben sich auf einem höheren, aber kalkulierbaren Niveau stabilisiert. Banken agieren weiterhin selektiv, mit konservativen Beleihungsausläufen, strengen Covenants und einem klaren Fokus auf Cashflow-Sicherheit.
Für viele Unternehmen – insbesondere im industriellen Mittelstand – bedeutete dies, dass klassische Immobilienfinanzierungen entweder nicht mehr in der gewünschten Höhe oder nur zu deutlich schlechteren Konditionen verfügbar waren. Sale-and-Leaseback wurde damit zu einer attraktiven Alternative zur Fremdfinanzierung, da es Liquidität freisetzt, ohne die operative Nutzung der Immobilie zu gefährden.
Gleichzeitig suchten institutionelle Investoren nach renditestabilen Anlagen, die weniger volatil sind als klassische Entwicklungs – oder Repositionierungsstrategien. SLB passte exakt in dieses Anforderungsprofil.
Entwicklung der Nachfrage auf Investorenseite im Jahr 2025
Im Laufe des Jahres 2025 hat sich die Nachfrage institutioneller Investoren nach Sale-and-Leaseback-Immobilien deutlich verbreitert. Während in den Vorjahren vor allem spezialisierte Net-Lease-REITs und opportunistische Investoren aktiv waren, traten 2025 zunehmend Versicherungen, Pensionskassen, Versorgungswerke und Core/Core+-Fonds als Käufer auf.
Diese Investoren betrachten Sale-and-Leaseback weniger als klassische Immobilientransaktion, sondern vielmehr als strukturierte Income-Investments, die in ihrer Risikologik teilweise näher an Unternehmensanleihen liegen als an traditionellen Immobilienportfolios. Entscheidende Kriterien waren dabei nicht primär Spitzenrenditen, sondern Laufzeit, Indexierung, Covenant-Qualität und Cashflow-Stabilität.
Angebotsseite 2025: Warum Unternehmen verkaufen – und gleichzeitig bleiben
Auf der Angebotsseite war 2025 durch eine zunehmende Strategisierung von Sale-and-Leaseback geprägt. Unternehmen nutzten SLB nicht nur zur kurzfristigen Liquiditätsbeschaffung, sondern als gezieltes Instrument zur Optimierung ihrer Kapitalstruktur.
Insbesondere produzierende Unternehmen, Logistiker und größere Mittelständler entschieden sich bewusst dafür, nicht mehr Eigentümer ihrer Betriebsimmobilien zu sein. Stattdessen wurde Kapital freigesetzt, um in Wachstum, Automatisierung, Energieeffizienz, neue Standorte oder Akquisitionen zu investieren. Die langfristige Rückanmietung sicherte dabei die betriebliche Kontinuität.
Diese Entwicklung war sowohl in Deutschland als auch in Polen zu beobachten – allerdings mit unterschiedlichen Schwerpunkten.
Deutschland 2025: Sale-and-Leaseback im reifen Core-Markt
Der deutsche Markt für Industrie – und Logistikimmobilien zeigte sich 2025 insgesamt stabiler als andere Assetklassen, insbesondere Büro. Sale-and-Leaseback-Transaktionen profitierten in Deutschland von der hohen Rechtssicherheit, etablierten Mietvertragsstandards und der Verlässlichkeit institutioneller Marktteilnehmer.
Gleichzeitig war der Markt stark geprägt von konservativer Strukturierung. Investoren legten großen Wert auf klare Instandhaltungsregelungen, langfristige Laufzeiten, belastbare Indexierungsmechaniken und transparente Mieterbonitäten. Deals mit unklaren Cashflow-Profilen oder eingeschränkter Drittverwendungsfähigkeit wurden zunehmend kritisch bewertet.
Insgesamt lässt sich für Deutschland festhalten, dass 2025 das Jahr war, in dem Sale-and-Leaseback endgültig als Core-taugliches Investmentprodukt akzeptiert wurde – allerdings nur bei sauberer Struktur und hoher Qualität.
Polen 2025: Dynamik, Skalierung und internationale Benchmarks
Der polnische Markt spielte 2025 eine besondere Rolle. Polen hat sich in den letzten Jahren zu einem der wichtigsten Industrie- und Produktionsstandorte Europas entwickelt, getragen von Nearshoring-Trends, internationaler Produktion und einer wachsenden Exportindustrie.
Sale-and-Leaseback-Transaktionen waren in Polen 2025 besonders sichtbar, da mehrere großvolumige, international wahrgenommene Deals umgesetzt wurden. Diese Transaktionen setzten neue Benchmarks hinsichtlich Volumen, Laufzeiten und Investorentypen und trugen maßgeblich zur Internationalisierung des polnischen Investmentmarktes bei.
Für institutionelle Investoren bot Polen 2025 die Möglichkeit, höhere Anfangsrenditen als in Westeuropa zu erzielen, kombiniert mit langfristigen Mietverträgen und strukturellem Wachstum. Gleichzeitig erforderte der Markt eine intensivere Due Diligence, insbesondere in Bezug auf technische Standards, ESG-Fähigkeit und Drittverwendungsoptionen.
Warum Sale-and-Leaseback für institutionelle Investoren strukturell attraktiv ist
Sale-and-Leaseback funktioniert für institutionelle Investoren vor allem deshalb so gut, weil es mehrere Anforderungen gleichzeitig erfüllt. Zum einen bietet es langfristige, gut prognostizierbare Cashflows, häufig mit Inflationsschutz durch Indexierung. Zum anderen ermöglicht es eine klare Risikoallokation zwischen Mieter und Eigentümer.
Im Kern investieren Anleger nicht in eine spekulative Wertsteigerung, sondern in die Ertragskraft eines Unternehmens, abgesichert durch eine Immobilie. Dadurch lassen sich SLB-Transaktionen sehr gut in Income-orientierte Portfoliosintegrieren, etwa als Alternative zu Anleihen oder Infrastrukturinvestments.
Ausblick 2026: Wie sich der Sale-and-Leaseback-Markt weiterentwickeln dürfte
Erwartete Marktentwicklung
Für 2026 ist davon auszugehen, dass Sale-and-Leaseback weiterhin an Bedeutung gewinnt. Die strukturellen Treiber – höheres Zinsniveau, selektive Bankenfinanzierung, Kapitaldisziplin bei Unternehmen – bleiben bestehen. Gleichzeitig wird der Wettbewerb auf Investorenseite zunehmen, insbesondere für hochwertige Core-SLB-Transaktionen.
In Deutschland dürfte sich der Markt weiter professionalisieren, mit zunehmender Standardisierung der Vertragsstrukturen und wachsender Akzeptanz bei institutionellen Investoren. In Polen ist mit einer weiteren Skalierung zu rechnen, insbesondere bei großvolumigen Industrie- und Produktionsstandorten.
Renditen, Risiko und Strukturierung 2026 Für 2026 erwarten wir:
- stabile bis leicht sinkende Anfangsrenditen bei Core-SLBs
- stärkere Differenzierung nach Covenant-Qualität
- höheren Fokus auf ESG- und Energieaspekte
- zunehmende Bedeutung von Exit- und Drittverwendungsstrategien
Sale-and-Leaseback wird sich damit weiter von einem „reinen Immobilienprodukt“ zu einem hybriden Investment zwischen Real Estate, Credit und Infrastructure entwickeln.
Fazit: Sale-and-Leaseback als fester Bestandteil institutioneller Allokationen
Zum Jahresende 2025 lässt sich klar sagen: Sale-and-Leaseback ist gekommen, um zu bleiben. Für institutionelle Investoren, die Wert auf Planbarkeit, Cashflow-Stabilität und kontrolliertes Risiko legen, stellt SLB insbesondere im Bereich Industrie und Logistik eine hochattraktive Investmentstrategie dar.
Deutschland und Polen bieten dabei unterschiedliche, sich ergänzende Chancen. Wer beide Märkte versteht und strukturiert analysiert, kann Sale-and-Leaseback gezielt als skalierbares Investmentinstrument einsetzen.
Wir unterstützen institutionelle Investoren bei der Identifikation, Analyse, Strukturierung, Beratung und Vermittlung von Sale-and-Leaseback-Transaktionen – mit besonderem Fokus auf Industrie- und Logistikimmobilien in Deutschland und Polen.
