Berlin lockert die Effizienzvorgaben für Bestandsrechenzentren und verschärft zugleich die Abwärmepflicht für Neubauten. Für Investoren verschiebt das die Bewertungslogik ganzer Portfolios während der Netzanschluss weiter über Rendite und Realisierbarkeit entscheidet.
Zwei Beschlüsse, die den Markt neu sortieren
Innerhalb von gut drei Monaten hat die Bundesregierung den regulatorischen Rahmen für Rechenzentren zweimal grundlegend bewegt. Am 18. März 2026 beschloss das Kabinett die erste Nationale Rechenzentrumsstrategie mit 28 Maßnahmen in den Handlungsfeldern Energie und Nachhaltigkeit, Standort und Flächen sowie Technologie und Souveränität. Das quantitative Ziel ist explizit: Die IT-Anschlussleistung deutscher Rechenzentren soll sich bis 2030 gegenüber 2025 mindestens verdoppeln, die Leistung für Hochleistungsrechnen und KI mindestens vervierfachen.
Am 24. Juni 2026 folgte der Kabinettsentwurf zur Novelle des Energieeffizienzgesetzes (EnEfG). Er ist noch nicht in Kraft, doch seine Richtung ist für die Kapitalseite bereits handlungsrelevant weil er die beiden zentralen Kostentreiber der Assetklasse unterschiedlich adressiert: Bestandsflächen werden entlastet, Neubauten werden stärker in die Pflicht genommen.
Entlastung im Bestand, Verschärfung im Neubau
Für bestehende Rechenzentren sollen die PUE-Grenzwerte gelockert werden: ab dem 1. Juli 2027 ein PUE von maximal 1,6 statt bislang 1,5, ab dem 1. Juli 2030 maximal 1,4 statt 1,3. Das klingt technisch, ist aber eine Bewertungsfrage. Ältere Colocation- und Enterprise-Objekte, die unter dem alten Regime als Kandidaten für ein teures Retrofit oder eine vorzeitige Abschreibung galten, gewinnen dadurch Restnutzungsdauer und damit Kapitalwert. Zusätzlich wird die Schwelle für die Anwendung der Anforderungen auf 500 kW angehoben, was kleinere Objekte und Edge-Standorte aus dem Pflichtenkreis nimmt.
Umgekehrt trifft die Abwärmepflicht alle Rechenzentren, die ab Juli 2026 in Betrieb gehen: mindestens 10 Prozent der anfallenden Abwärme müssen genutzt werden, bei Inbetriebnahme 2027 und 2028 steigen die Quoten auf 15 beziehungsweise 20 Prozent. Interne Wärmenutzung wird angerechnet, und eine neue Ausnahme greift, wenn im Umkreis von fünf Kilometern keine zumutbare Anschlussmöglichkeit an ein Wärmenetz besteht. Diese Fünf-Kilometer-Klausel ist der eigentlich unterschätzte Punkt: Sie macht die Entfernung zum nächsten Fernwärmenetz zu einem harten, quantifizierbaren Standortkriterium in der Ankaufsprüfung.
Der Netzanschluss bleibt der Engpass und der Preis
Regulatorik verschiebt Kosten; der Netzanschluss entscheidet weiterhin darüber, ob ein Projekt überhaupt existiert. Frankfurt bleibt der zweitgrößte Rechenzentrumsmarkt Europas: Der Bestand wuchs im ersten Quartal 2026 um 23 Prozent gegenüber dem Vorjahr auf rund 1.222,5 MW, die Leerstandsquote lag bei etwa 5 Prozent. Gleichzeitig ist die verfügbare Anschlussleistung im Kerngebiet praktisch bei null. Vorlaufzeiten für Hochspannungsanschlüsse liegen bei 24 bis 36 Monaten, neue Umspannwerke im Versorgungsgebiet werden vor dem zweiten Quartal 2027 nicht erwartet, und Netzaufrüstungen im Frankfurter Kernbereich gelten bis in die 2030er Jahre als unwahrscheinlich.
Europaweit zeichnet CBRE dasselbe Bild von der Nachfrageseite her: Die Leerstandsquote soll bis Ende 2026 auf ein Allzeittief von rund 6,5 Prozent fallen, weil Netzengpässe begrenzen, wie viel neue Kapazität überhaupt an den Markt kommt. Cushman & Wakefield beziffert die EMEA-Region auf 11,4 GW operative Kapazität, 2,7 GW im Bau und 12,1 GW in Planung die Lücke zwischen Planung und Bau ist die Netzwarteschlange in Zahlenform.
Kapital folgt der Leistung, nicht der Adresse
Die Kapitalzuflüsse bleiben davon unbeeindruckt sie verlagern sich lediglich geografisch. Colliers meldet für das zweite Quartal 2026 in EMEA Rekordvolumina bei Rechenzentren und eine breite Verschiebung des Kapitals hin zu betreiberintensiven, plattformgetriebenen Sektoren. In Deutschland sind es vor allem strategische Investoren, die Fakten schaffen: Google hat Investitionen von rund 5,5 Milliarden Euro angekündigt, mit Hessen als Schwerpunkt ein erheblicher Teil davon fließt in den Standort Dietzenbach im Kreis Offenbach, wo bereits eine Partnerschaft mit dem regionalen Versorger EVO zur Abwärmenutzung für rund 2.000 Haushalte vereinbart wurde. Für AWS sind Berichten zufolge Milliardenbeträge im zweistelligen Bereich für den Raum Frankfurt eingeplant, Microsoft und Oracle haben ebenfalls milliardenschwere Programme angekündigt.
Parallel verschiebt sich die Landkarte: Brandenburg weist nach Bitkom-Daten angekündigte Projekte mit rund 888 MW IT-Anschlussleistung aus, Berlin verfügt über rund 146 MW installierte IT-Leistung. Standorte wie Hanau, Dietzenbach oder das Berliner Umland profitieren davon, dass Strom und Fläche dort verfügbar sind, wo sie im Kernmarkt nicht mehr existieren. Die Bewertungsfrage lautet künftig weniger „Wie nah an DE-CIX?“ als „Wie belastbar ist die Anschlusszusage und wann?“.
Was das für Investoren bedeutet
- Bestand neu bewerten: Die geplante PUE-Lockerung kann Objekte, die als Retrofit-Fall eingepreist waren, wieder in den Core-plus-Bereich heben. Wer 2025 mit hohen Modernisierungsrückstellungen kalkuliert hat, sollte die Annahmen prüfen das Gesetz ist allerdings noch nicht verabschiedet.
- Fünf-Kilometer-Radius zum Wärmenetz prüfen: Bei Neubau- und Forward-Deals entscheidet die Nähe zu einem Wärmenetz künftig über Erfüllungskosten oder Ausnahmetatbestand. Das gehört in jede Standort-Due-Diligence, nicht erst in die Genehmigungsphase.
- Netzanschluss als eigenständiges Asset behandeln: Bei 24 bis 36 Monaten Vorlauf ist die verbindliche Anschlusszusage oft wertvoller als das Grundstück. Verträge, Fristen und Rücktrittsrechte sollten entsprechend strukturiert werden.
- Sekundärstandorte selektiv, nicht pauschal: Verfügbare Leistung ist notwendig, aber nicht hinreichend Konnektivität, Genehmigungspraxis und lokale Akzeptanz entscheiden über die Exit-Fähigkeit.
Genau an dieser Schnittstelle von Immobilie, Technik und Energie arbeitet Prime East mit der eigenen Sparte PE Property Solutions: Standortprüfung, technische Due Diligence und Strukturierung entlang der Frage, ob ein Projekt netzseitig und regulatorisch tatsächlich realisierbar ist und nicht nur planerisch.
Fazit
Der deutsche Rechenzentrumsmarkt hat 2026 seinen politischen Rückenwind bekommen: eine nationale Strategie mit klaren Kapazitätszielen und eine EnEfG-Novelle, die den Bestand entlastet. Der limitierende Faktor bleibt physisch. Wer Netzanschluss, Wärmenetzanbindung und Genehmigungsfähigkeit belastbar sichern kann, wird in einem Markt mit historisch niedrigem Leerstand die Preissetzung bestimmen. Alles andere ist Pipeline auf Papier.
Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung dar. Alle Angaben beruhen auf den unten genannten öffentlich zugänglichen Quellen; Stand: 30. Juli 2026. Die EnEfG-Novelle befindet sich im Gesetzgebungsverfahren und ist noch nicht in Kraft.
Quellen
- BMDS – Bundesregierung beschließt Rechenzentrumsstrategie
- BMDS – Nationale Rechenzentrumsstrategie (Publikation)
- CMS – EnEfG-Novelle bringt Entlastung für Rechenzentren
- DENEFF – Energieeffizienzgesetz (EnEfG) Novelle 2026 erklärt
- CBRE – European Data Centres Outlook 2026
- CBRE – Global Data Center Trends 2026
- Cushman & Wakefield – Global Data Center Market Comparison 2026
- Colliers – EMEA Capital Markets Snapshot Q2 2026
- neospaces – Frankfurt Data Centres: FRA1 Power Constraints and Pipeline Migration
- hessenschau – Google investiert 5,5 Milliarden Euro, Hessen wird wichtiger Standort
- JLL – Die neue Geografie des deutschen Rechenzentrumsmarktes
- FPS Law – Data Centres in Germany 2026: Infrastructure Policy
