Die erste Hälfte des Jahres 2025 schloss mit einer deutlichen Belebung der Investitionstätigkeit im polnischen Gewerbeimmobiliensektor ab. Das Transaktionsvolumen erreichte 1,7 Mrd. Euro – bei insgesamt 63 abgeschlossenen Deals, von denen fast die Hälfte auf den Logistiksektor entfiel. Die Investoren konzentrierten sich vor allem auf Logistikimmobilien und Fachmarktzentren. Der klare Spitzenreiter war der Lagersektor, der rund 40 % des gesamten Transaktionsvolumens ausmachte. Eine symbolische Transaktion war der Kauf von zwei Objekten des polnischen Unternehmens Eko-Okna durch den US-amerikanischen REIT Realty Income.
Rekord in Mittel- und Osteuropa
Diese Transaktion im Wert von über 253 Mio. Euro stellte einen neuen Rekord in Mittel- und Osteuropa auf. Polnische Unternehmen nutzen zunehmend Kaufgelegenheiten, profitieren von attraktiven Bewertungen und dem Rückzug internationaler Fonds. Der Anteil des heimischen Kapitals stieg auf rund 14 %, während der Durchschnittswert einer Transaktion bei 13 Mio. Euro lag. Die Aktivität verlagerte sich auf lokale Investoren, die schneller und flexibler agieren als globale Marktteilnehmer. Gleichzeitig gewinnen regionale Büroobjekte und urbane „Convenience“-Zentren an Bedeutung, geschätzt für ihre Stabilität und überschaubare Größe.
Stabile Vermögenswerte bieten Sicherheit
Die Zahl großer Bürotransaktionen bleibt weiterhin begrenzt. Investoren bevorzugen stabile Cashflows und erstklassige Lagen in den wichtigsten Städten. Spitzenbüros finden sich sowohl in institutionellen als auch privaten Portfolios. Über ein Drittel des Transaktionswerts im Bürosegment entfällt mittlerweile auf polnische Investoren – ein Beweis für die wachsende Professionalität und Wettbewerbsfähigkeit lokaler Akteure. Im Einzelhandelssegment dominieren kleinere Fachmarktzentren und Nahversorgungsobjekte mit Umnutzungspotenzial. Besonders der „Convenience“-Sektor erlebt einen Aufschwung, gestützt durch Konsum und Urbanisierungstrends.
Trends und Wachstum des polnischen Kapitals
Das Investitionswachstum in Polen wird durch solide wirtschaftliche Grundlagen getragen. Das BIP stieg im zweiten Quartal 2025 um 3,4 % gegenüber dem Vorjahr. Die Nachfrage nach Gewerbeflächen bleibt auf hohem Niveau. Der Logistiksektor führt den Markt mit einem Anteil von 40 % an – allein im ersten Halbjahr 2025 überstiegen Logistikinvestitionen 690 Mio. Euro, mehr als doppelt so viel wie im Vorjahr. Das neue Flächenangebot erreichte 1,15 Mio. m², bei einer Leerstandsquote von stabilen 8,2 %.
Marktentwicklung im Büro- und Einzelhandelssektor
Die Bautätigkeit im Bürosegment konzentriert sich auf zentrale Lagen in Warschau. Die Zahl neu fertiggestellter Büroflächen stieg um 34 %, dennoch drosseln Entwickler die Pipeline. Dadurch verbesserten sich Vermietungsquoten und Leerstände gingen in Top-Objekten zurück. Im Logistikbereich wurden im ersten Quartal 2025 rund 56 % aller Mietverträge verlängert – ein Zeichen für die Vorsicht der Mieter in einem volatilen Umfeld.
Auch der Einzelhandelsmarkt zeigt eine Erholung, insbesondere bei neuen Fachmarktzentren in mittelgroßen Städten. Das Hotelsegment wächst ebenfalls, vor allem in der Metropolregion Warschau. Analysten erwarten, dass der Anteil des lokalen Kapitals durch attraktive Bewertungen und mögliche Zinssenkungen weiter steigen wird.
Prognose und Perspektiven
Experten rechnen für das Gesamtjahr 2025 mit einem Investitionsvolumen von über 4 Mrd. Euro – ein Niveau, das an die Zeit vor der Krise anknüpft. Treiber bleiben Zinssenkungen im Euroraum, stabiles Wirtschaftswachstum in Polen und eine zunehmende Rolle des inländischen Kapitals.
Der Markt wird selektiver: Investoren bevorzugen Immobilien mit Entwicklungspotenzial oder Effizienzsteigerungsmöglichkeiten. Professionelles Asset Management und Portfoliostrategien sind entscheidend, um überdurchschnittliche Renditen zu erzielen.
Zukunft des Marktes
Laut PwC und führenden Beratungsfirmen wird 2026 ein Wendepunkt für den polnischen Gewerbeimmobilienmarkt. Erwartet wird ein Transaktionszuwachs von 30–40 % gegenüber 2025, auf 5,5 – 6,0 Mrd. Euro. Hauptimpulsgeber dürften weitere Zinssenkungen sein – die NBP-Referenzrate soll von 4,75 % auf 4,25 % im Jahr 2026 sinken.
Der Ausbau von Rechenzentren wird in den kommenden Jahren erheblichen Einfluss auf den Gewerbemarkt haben. Das Marktvolumen soll bis 2028 rund 6 Mrd. PLN erreichen, mit einer jährlichen Wachstumsrate von 7,4 %. Große Technologiekonzerne wie Microsoft und Google erweitern ihre polnischen Standorte und stärken damit die strategische Position des Landes in der europäischen Cloud-Infrastruktur.
Ein reifer Markt
Die aktuellen Entwicklungen zeigen, dass Polen sich zu einem reifen und attraktiven Markt für private, familiäre und institutionelle Investoren entwickelt. Käuferstrategien verändern sich – gefragt sind Immobilien mit Potenzial für Umnutzung oder Effizienzsteigerung. Überdurchschnittliche Renditen sind nur noch durch Diversifikation und aktives Wertmanagement erreichbar. Professionelles Asset-Management und Portfoliosteuerung werden zum Schlüssel für nachhaltigen Erfolg.
