Von 1,2 Mrd. Euro Data-Center-Transaktionsvolumen entfielen 2025 nur 140 Mio. Euro auf fertige Objekte. Der Rest war Land. Warum der deutsche Rechenzentrumsmarkt ein Kapitalzufluss-Problem gelöst und ein Exit-Problem geschaffen hat.
Ein Milliardenmarkt ohne handelbaren Bestand
Rechenzentren haben sich in Deutschland als eigenständige Assetklasse etabliert das ist die gute Nachricht. Nach Auswertung von Colliers erreichte das Transaktionsvolumen im Segment 2025 rund 1,2 Mrd. Euro und damit etwa fünf Prozent des gesamten gewerblichen Investmentvolumens von 25,2 Mrd. Euro. Für eine Nutzungsart, die vor fünf Jahren in den Marktberichten noch unter „Sonstiges“ geführt wurde, ist das ein bemerkenswerter Aufstieg.
Die schlechte Nachricht steckt in der Struktur. Von diesen 1,2 Mrd. Euro entfielen rund 1,05 Mrd. Euro auf Grundstückstransaktionen für Projektentwicklungen. Auf Bestandsobjekte also auf fertiggestellte, vermietete, cashflow-produzierende Rechenzentren entfielen ganze 140 Mio. Euro. Das sind weniger als zwölf Prozent des Volumens. 62 Prozent des gesamten Volumens wurden zudem in der Größenklasse zwischen 100 und 200 Mio. Euro gehandelt.
Anders formuliert: Was in Deutschland als „Data-Center-Investmentmarkt“ firmiert, ist ganz überwiegend ein Landmarkt. Investoren kaufen nicht Ertrag, sie kaufen Optionen auf künftigen Ertrag. Das ist eine völlig andere Risikokategorie und sie wird in der öffentlichen Debatte über Rekordvolumina systematisch unterschätzt.
Der Preis eines Netzanschlusses
Der Grund für diese Verzerrung liegt nicht in mangelnder Nachfrage, sondern in der Knappheit des einzigen Inputs, der sich nicht kurzfristig herstellen lässt: elektrische Anschlussleistung. Nach JLL-Analysen dauert die Anbindung größerer Anlagen ab 50 MW im Rhein-Main-Gebiet inzwischen bis zu 13 Jahre. Auf Großtransformatoren warten Entwickler bis zu vier Jahre.
Ein Grundstück mit gesichertem Netzanschluss ist damit kein Grundstück mehr, sondern ein knappes Infrastrukturrecht und wird entsprechend bepreist. Im Frankfurter Umfeld bewegen sich die Kaufpreise für rechenzentrumsgeeignete Flächen häufig zwischen 1.000 und über 2.000 Euro je Quadratmeter, in Einzelfällen bis zu 3.500 Euro. Gewerbe- und Logistikflächen derselben Region werden bei rund 350 Euro je Quadratmeter gehandelt. Der Aufschlag beträgt damit das Drei- bis Zehnfache.
Dieser Aufschlag ist ökonomisch begründbar, solange die Anschlussleistung tatsächlich realisiert wird. Er ist es nicht mehr, wenn ein Projekt in der Netzwarteschlange hängenbleibt. Für den Käufer eines Grundstücks ohne belastbaren Anschlusszeitpunkt ist der Preisaufschlag kein Infrastrukturwert, sondern eine ungesicherte Wette auf die Ausbaugeschwindigkeit eines regulierten Netzbetreibers.
Frankfurt gedeckelt, Berlin und die Fläche im Anlauf
Die geografische Antwort des Marktes ist bereits sichtbar. Frankfurt bleibt mit rund 997 MW operativer IT-Kapazität der größte Standort Europas und absorbierte 2025 mit 128 MW fast die Hälfte des gesamten FLAP-D-Take-ups von 260 MW bei einer Leerstandsquote von 4,6 Prozent. Neue Flächen werden dort jedoch nur noch selektiv ausgewiesen.
Berlin ist der klare Aufsteiger: 136 MW heute, prognostizierte bis zu 853 MW bis 2030, also eine Versechsfachung. Stromnetz Berlin will die Netzkapazität bis Mitte der 2030er Jahre von 2,2 auf mindestens 4,1 GW nahezu verdoppeln und investierte allein 2025 rund 467 Mio. Euro in die Netzinfrastruktur. Parallel verlagern sich die Mega-Tickets in die Fläche: Die Schwarz-Gruppe plant in Lübbenau (Brandenburg) einen Campus mit bis zu 200 MW und einem Projektwert von 11 Mrd. Euro, Blackstone zwischen Lippetal und Hamm rund 4 Mrd. Euro für ebenfalls 200 MW, maincubes in Nauen zunächst 200 MW mit Erweiterungsperspektive auf über 400 MW.
Bundesweit liegt die operative IT-Kapazität bei rund 1,3 GW und soll bis 2029 auf bis zu 3,3 GW steigen; die installierte Rechenzentrumsleistung insgesamt wuchs 2025 um neun Prozent auf 2.980 MW und soll sich bis 2030 auf rund 5.000 MW verdoppeln. Der KI-Anteil an der installierten Leistung soll laut Bitkom von heute rund 15 auf 40 Prozent steigen. Die Bundesregierung hat am 18. März 2026 eine Rechenzentrumsstrategie beschlossen, die eine Verdopplung der Kapazitäten und eine Vervierfachung der KI-Kapazitäten bis 2030 vorsieht.
Staatskapital kommt Mittelstandskapital nicht
Am 10. September 2026 hat die Bundesregierung im Rahmen des Staatsbesuchs von Scheich Mohamed bin Zayed Al Nahyan ein Investitionspaket der Vereinigten Arabischen Emirate über 40 Mrd. Euro bekanntgegeben. Es enthält rund 1 GW neuer Rechenzentrumskapazität, davon rund 10 Mrd. Euro mit Schwerpunkt Bayern; flankierend wurden 29 Unternehmensvereinbarungen mit einem Volumen von mehr als 9,4 Mrd. Euro unterzeichnet.
Ein Gigawatt entspricht rund drei Vierteln der heutigen operativen IT-Kapazität Deutschlands. Solche Tickets kommen von Staatsfonds, Hyperscalern und globalen Private-Equity-Häusern nicht vom klassischen Immobilienkapital. Genau hier verläuft der Riss im Markt: Während Milliardenpakete politisch verhandelt werden, berichten kleinere und mittlere Betreiber, dass Finanzierungen für Modernisierungen und Erweiterungen schwerer und zu ungünstigeren Konditionen zu bekommen sind. Die Motivation vieler Investitionen ist dabei weniger das Rendite-Risiko-Profil als eine regulatorische Logik: Datenschutz, Anforderungen der öffentlichen Verwaltung, regulierte Branchen und die Sonderstellung des DE-CIX in Frankfurt erzeugen eine Nachfrage, an der kein globaler Anbieter vorbeikommt.
Für stabilisierte Core-Objekte verorten Marktbeobachter die Spitzenrenditen im Bereich von etwa vier Prozent attraktiv für Versorgungswerke und Infrastrukturvehikel, aber praktisch nicht handelbar, solange nur 140 Mio. Euro Bestand pro Jahr den Eigentümer wechseln. Der deutsche Markt hat derzeit kein Nachfrage-, sondern ein Produktproblem.
Was das für Investoren bedeutet
- Anschlussleistung ist die eigentliche Due-Diligence. Nicht der Kaufpreis je Quadratmeter entscheidet, sondern die vertragliche Qualität der Netzzusage: verbindlicher Anschlusstermin, reservierte Leistung, Pönalen, Übertragbarkeit. Ein Grundstück zu 2.000 Euro/m² mit belastbarem Anschluss ist günstiger als eines zu 900 Euro/m² ohne.
- Exit-Szenario vor Einstieg definieren. Bei 140 Mio. Euro Bestandsvolumen pro Jahr existiert kein liquider Sekundärmarkt. Wer Land kauft, muss den Weg zum stabilisierten Asset Betreiberbindung, Mietvertragsstruktur, Forward-Verkauf – bereits beim Ankauf durchgerechnet haben.
- Sekundärstandorte bieten das bessere Chance-Risiko-Verhältnis. Berlin, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen und Sachsen verbinden verfügbare Flächen mit politischem Rückhalt für den Netzausbau bei Grundstückspreisen deutlich unterhalb des Rhein-Main-Niveaus.
- Energiekonzept als Werttreiber, nicht als Nebenkosten. Eigenerzeugung, Batteriespeicher (BESS) und Direktverträge mit Versorgern verkürzen faktisch die Netzwarteschlange und werden damit zum bewertungsrelevanten Faktor.
Genau an dieser Schnittstelle von Immobilie, Technik und Energie arbeitet Prime East mit der eigenen Sparte PE Property Solutions: Standort- und Netzanschlussprüfung, technische Due Diligence, Strukturierung von Betreiber- und Mietvertragsmodellen sowie Begleitung von Transaktionen in Deutschland und Polen.
Fazit
Der deutsche Rechenzentrumsmarkt ist kapitalseitig gesund und produktseitig unterentwickelt. Die Preisbildung findet fast vollständig auf der Landebene statt, während der Bestand die eigentliche Immobilie kaum gehandelt wird. Wer heute einsteigt, kauft in der Regel eine Entwicklungsoption, deren Wert an einer einzigen Variablen hängt: dem Zeitpunkt, zu dem Strom fließt. Investoren, die diese Variable vertraglich absichern statt sie zu unterstellen, werden die nächsten Jahre deutlich ruhiger überstehen als jene, die auf steigende Grundstückspreise setzen.
Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung dar. Alle Angaben beruhen auf öffentlich zugänglichen Quellen.
Quellen
- Konii: Data Center erreichen 2025 rund fünf Prozent Anteil am gewerblichen Transaktionsvolumen (Colliers)
- Cash.: Data Center – Fünf Prozent Marktanteil und weiter auf Wachstumskurs
- Börsen-Zeitung: Rechenzentren heben Grundstückspreise weit über Logistik- und Industrieniveau
- JLL: Die neue Geografie des Rechenzentrumsmarktes in Deutschland
- Haufe: JLL Data Center Report – KI-Boom verlagert Rechenzentren
- Bitkom: Rechenzentren in Deutschland – KI treibt das Wachstum
- KPMG: Rechenzentren in Deutschland – zwischen Milliardeninvestitionen und Kapitalabfluss
- Handelsblatt: Warum viele Investoren nur zögerlich Geld für Rechenzentren geben
- CNBC: UAE plans $46 billion investment in Germany, with data centers a key focus
- France 24: UAE to invest 40 billion euros in Germany, including for data centres
- CBRE Germany: Rechenzentren
- Prime East: Germany data center investment market 2026
