Wir erleben einen historischen Wendepunkt im deutschen Markt für Data Center Immobilien. Das Marktvolumen hat die Schwelle von 10 Milliarden US-Dollar überschritten konkret verzeichnen wir im Jahr 2026 rund 10,41 Milliarden USD. Deutschland festigt damit seine Rolle als zweitgrößter Digital-Hub Europas. Institutionelle Investoren lenken massive Kapitalströme vor allem nach Frankfurt am Main und Berlin.
Die Nachfrage nach modernen Hyperscale-Rechenzentren wächst kontinuierlich. Prognosen gehen von einem jährlichen Marktwachstum von über 14 % aus. Immer mehr Fonds betrachten Rechenzentren als „Safe Haven“-Assetklasse. Klassische Büroimmobilien verlieren zunehmend an Bedeutung in institutionellen Portfolios – digitale Infrastruktur gewinnt.
Die fortschreitende Digitalisierung, Cloud-Computing und KI-Anwendungen treiben die Nachfrage nach sicheren Datenspeicherlösungen. Jeder verfügbare Megawatt Anschlussleistung wird zu einem strategischen Vermögenswert. Entwickler suchen intensiv nach geeigneten Grundstücken für großvolumige Infrastrukturprojekte.
Daten sind das neue Öl – und Deutschland baut die effizientesten Raffinerien Europas.
Hyperscaler treiben Milliarden-Investitionen in Frankfurt und Berlin
Die Transaktionsvolumina erreichen 2026 historische Höchststände. Haupttreiber ist der exponentielle Ausbau von Künstlicher Intelligenz (KI) und Cloud-Infrastruktur. Technologiekonzerne wie Microsoft und Amazon investieren Milliardenbeträge in den Ausbau ihrer deutschen Infrastruktur, insbesondere im Raum Frankfurt.
Einzelne Marktakteure engagieren sich mit Investitionsvolumina von bis zu 8,8 Milliarden Euro. Investoren erwerben sowohl Bestandsimmobilien als auch Projekte in der Bauphase. Besonders dominant ist aktuell der Colocation-Markt, während IT-Dienstleister und der Finanzsektor die höchste Nachfrage nach Leistungskapazitäten generieren.
Wir beobachten klar den Trend zu Campuslösungen über 100 MW Leistung. Die Nachfrage von Public-Cloud-Anbietern übersteigt das verfügbare Angebot deutlich. Zahlreiche Projekte sind bereits vor Fertigstellung vollständig vorvermietet.
Frankfurt bleibt dank DE-CIX – dem leistungsfähigsten Internetknoten Europas – das Herzstück des deutschen Marktes. Gleichzeitig gewinnen Standorte wie München und die Region Mainz dynamisch an Bedeutung. Der Markt professionalisiert sich in allen Segmenten: von der Energieversorgung über Netzwerkanbindung bis zur strukturierten Transaktionsabwicklung.
Bei Prime East begleiten wir Investoren bei der Identifikation und Strukturierung der attraktivsten Data-Center-Investments in Deutschland und Mitteleuropa.
Renditen, Yields und Mietwachstum im deutschen Data-Center-Markt
Die Renditestruktur deutscher Rechenzentrumsinvestments entwickelt sich weiter. Für Core-Assets bewegen sich die Spitzenrenditen aktuell um 4 %. Für viele Pensionsfonds und Infrastrukturvehikel stellt dies ein attraktives Risikoprofil dar.
Die Leerstandsquote ist auf rund 6,5 % gesunken – ein historischer Tiefstand. Die Mieten für Colocation-Flächen steigen jährlich um etwa 10 %. Langfristige Mietverträge mit globalen Cloud-Anbietern sichern stabile Cashflows über Jahrzehnte.
Der Bau eines Megawatts Leistung überschreitet inzwischen Kosten von über 11 Millionen USD. Trotz hoher CAPEX bleibt die Wirtschaftlichkeit stark – insbesondere durch:
- hohe Leistungsdichte
- langfristige Mietverträge
- steigende Marktmieten
- strategische Standortknappheit
Data Center werden zunehmend mit Logistikimmobilien verglichen – jedoch mit noch höherer systemischer Relevanz für die Volkswirtschaft.
Lassen Sie über das Mietwachstum im Data-Center-Sektor mit uns sprechen.
Energieeffizienz, ESG und Netzanschluss als Schlüsselthemen 2026
Neue regulatorische Rahmenbedingungen verändern den Markt nachhaltig. Das deutsche Energieeffizienzgesetz schreibt strenge Anforderungen vor:
- Nutzung erneuerbarer Energien ab 2027
- PUE-Wert ≤ 1,2 für Neubauten
- Verpflichtende Wärmerückgewinnung
Moderne Rechenzentren integrieren daher Wärmerückgewinnungssysteme in kommunale Fernwärmenetze. ESG-Kriterien sind heute integraler Bestandteil jedes Businessplans.
Die größte Herausforderung bleibt die Verfügbarkeit von Netzkapazitäten. Projekte warten teilweise mehrere Jahre auf Anschlusszusagen. Dadurch gewinnen Edge-Data-Center in regionalen Märkten zunehmend an Bedeutung. Diese kleineren Einheiten reduzieren Latenzzeiten und verteilen Lasten dezentral.
Der Markt entwickelt sich in Richtung industrialisierter Modulbauweise. Die „Time-to-Power“ wird zum entscheidenden Wettbewerbsfaktor.
Deutschland bleibt führend bei grüner, energieeffizienter Data-Center-Infrastruktur in Europa.
Ausblick: Digitale Infrastruktur als strategische Assetklasse
Der deutsche Data-Center-Markt steht am Beginn eines strukturellen Superzyklus. Institutionelle Anleger positionieren sich langfristig in dieser Assetklasse. Infrastruktur, Energie und digitale Konnektivität verschmelzen zunehmend.
Prime East analysiert kontinuierlich Markttrends, regulatorische Entwicklungen und Investitionsmöglichkeiten im Bereich:
- Hyperscale-Projekte
- Colocation-Assets
- Edge-Standorte
- Brownfield-Repurposing
- Grundstücksakquisition für Energie- und Digitalcampus
Jetzt ist der Zeitpunkt, strategische Positionen im größten digitalen Infrastrukturmarkt Europas aufzubauen.
Quellen
- Mordor Intelligence, Germany Data Center Market Size & Share Outlook to 2031.
- CBRE, European Data Centres Outlook 2026: Trends and Vacancy Rates.
- JLL, 2026 Global Data Center Outlook: Infrastructure Investment Supercycle.
- GTAI, Data Center Germany: Investment and Market Analysis.
- AlgorithmWatch, Germany’s Data Center Boom and Power Grid Challenges 2026.
