Einführung in den Data-Center-Markt
Der Markt für Rechenzentren wächst dynamisch. Bis 2030 soll der globale Marktwert 517 Milliarden US-Dollar erreichen. Die Standortwahl ist das erste und wichtigste Kriterium – doch die reine Geografie garantiert keinen Investitionserfolg. Moderne Data Center erfordern eine präzise, multidimensionale Analyse. Immobilienexperten müssen die einzigartigen Anforderungen der digitalen Infrastruktur verstehen.
Die Wahl des richtigen Grundstücks bestimmt die Rentabilität des gesamten Projekts. Fehlentscheidungen kosten Millionen und verursachen jahrelange Verzögerungen. Eine professionelle Standortbewertung geht weit über klassische Parameter der Gewerbeimmobilien hinaus.
Energieinfrastruktur und Netzstabilität
- Leistungsanforderungen: Hyperscale-Rechenzentren benötigen bis zu 200 MW – vergleichbar mit dem Energiebedarf einer Stadt.
- Redundanz: Mehrfache Stromquellen sind Pflicht; ein einzelner Fehlerpunkt disqualifiziert ein Grundstück.
- Modernisierung: Netzupgrades dauern oft 5–10 Jahre. Modulare, vorgefertigte Stationen können Installationen auf 12–18 Monate verkürzen.
- Nachhaltigkeit: Zugang zu erneuerbaren Energien wird zum Wettbewerbsvorteil. Power Purchase Agreements (PPA) sichern langfristig grüne Energie.
Geologie und Bodenverhältnisse
- Geotechnische Untersuchungen: Tragfähigkeit, Bohrungen, Bodenproben und Georadar sind Pflicht.
- Osiadanie & Toleranzen: Schon minimale Setzungen können IT-Systeme schädigen.
- Wasserhaushalt: Hoher Grundwasserspiegel erfordert Drainage und Abdichtung.
- Seismische Stabilität: Antiseismisches Design schützt kritische Infrastruktur.
Wasserbedarf und Ressourcenmanagement
- Kühlwasserbedarf: Mittelgroße Rechenzentren verbrauchen hunderte Millionen Liter jährlich.
- Versorgungsquellen: Trinkwasser, recyceltes Abwasser oder industrielle Restquellen bieten Redundanz.
- Effizienzkennzahl (WUE): Durchschnittlich 1,8 L/kWh; Best Practices liegen deutlich darunter.
- Regulatorische Auflagen: EU-Berichtspflichten, lokale Restriktionen und künftige Wasserknappheit müssen eingeplant werden.
Telekommunikationsinfrastruktur
- Bandbreite: 100G–800G-Verbindungen, Glasfaser und DWDM-Technologie sind Standard.
- Redundanz: Mehrfache, geografisch getrennte Leitungen sichern Ausfallschutz.
- Verkabelungsstandards: OM3–OM5 für Kurzstrecken, Singlemode für Backbone.
- Edge & Latenz: Standortwahl hängt von Anwendungsfällen (AI vs. Edge Computing) ab.
Physische Sicherheit
- Perimeterschutz: Zäune, Barrieren nach PAS 68/IWA 14-1, 30 m Sicherheitsabstand.
- Monitoring: PIDS-Systeme, Thermalkameras, biometrische Zutrittskontrollen.
- Lagefaktoren: Abstand zu Autobahnen, Flughäfen, Chemiewerken.
- Compliance: ISO 27001, SOC 2, PCI DSS erfordern dokumentierte Sicherheitsstandards.
Fachkräfte und HR-Faktoren
- Talentmangel: Bis 2025 wächst der Bedarf von 2,0 auf 2,3 Mio. Beschäftigte weltweit.
- Fachwissen: Cloud, Cybersecurity, KI-Integration sind besonders gefragt.
- Recruiting: Nähe zu Universitäten und Tech-Hubs sichert Nachwuchs.
Fazit
Die Standortwahl für Data Center erfordert weit mehr als Geografie. Fünf Schlüsselfaktoren – Energie, Geologie, Wasser, Telekommunikation und Sicherheit – entscheiden über den Erfolg. Nur eine detaillierte, interdisziplinäre Analyse minimiert Risiken und schafft Wettbewerbsvorteile. Investoren, die diese Dimensionen berücksichtigen, sichern sich langfristig stabile Renditen im boomenden Markt für digitale Infrastruktur.
