Technische Due Diligence bei Rechenzentren – Wie Sie die richtige Standortentscheidung treffen

Einleitung – Warum eine strukturierte Standortprüfung unerlässlich ist

Der Erfolg eines Rechenzentrumsprojekts steht und fällt mit der Auswahl des richtigen Standorts. Eine geeignete Fläche muss nicht nur ausreichend groß sein – sie muss technisch realisierbar, baurechtlich genehmigungsfähig und wirtschaftlich tragfähig sein.

Doch genau hier lauern viele Risiken: Fehlende Anschlusskapazitäten, planungsrechtliche Einschränkungen, topografische Herausforderungen oder Umweltschutzauflagen können Projekte erheblich verzögern oder sogar verhindern.

Deshalb ist eine strukturierte technische Due Diligence (DD) der Schlüssel zur Risikominimierung und einer fundierten Investitionsentscheidung. Wir bieten hierfür ein dreistufiges Prüfmodell, das aufeinander aufbaut – vom ersten Schnellcheck bis zur vollständigen technischen Validierung des Standorts.

Stufe 1: Erste Eignungsbewertung – das technische Grundverständnis des Grundstücks

In der ersten Analysephase geht es darum, das grundsätzliche Potenzial einer Fläche zu erfassen – noch ohne detaillierte Einflüsse von Planungsvorgaben, Infrastruktur oder Umgebung.

Der Fokus liegt auf:

• einer überschlägigen Bewertung des Bebauungspotenzials auf Basis der Grundstücksfläche,
• einem ersten Konzept zur baulichen Ausnutzung (z. B. Positionierung von IT-Flächen, Betriebsgebäuden, Zufahrten),
• der groben Abschätzung möglicher IT-Leistung (kW/MW) unter Idealbedingungen.

Diese Phase dient vor allem dazu, eine schnelle Orientierung zu ermöglichen. Ziel ist es nicht, finale Aussagen zu treffen, sondern eine erste Entscheidungsgrundlage zu schaffen, ob eine vertiefte Prüfung lohnenswert ist.

Wichtig: Standortrestriktionen (Planungsrecht, Netzkapazitäten, Lärmemissionen, Bodenverhältnisse) bleiben in dieser Phase noch unberücksichtigt – es handelt sich bewusst um einen theoretischen Ausgangspunkt.

Stufe 2: Erweiterte Standortanalyse – Integration rechtlicher und physischer Rahmenbedingungen

Sobald ein Grundstück in die engere Auswahl kommt, ist eine standortspezifische Vertiefung notwendig. In dieser Phase werden externe Einflussfaktoren systematisch in die Analyse integriert. Dazu gehören unter anderem:

• Bauplanungsrecht: Prüfung von Flächennutzungsplan, Bebauungsplan, Gebietstyp (z. B. GE/GI), zulässiger Nutzung, Höhenbegrenzungen, Emissionsgrenzen.
• Topografie: Erste Analyse der Geländestruktur (Gefälle, Höhenversätze, Drainagebedarf, Erschließungszugänge).
• Verfügbarkeit von Netzanschlüssen: Erste Annäherung an Stromversorgung, Glasfaserverfügbarkeit und technische Infrastruktur im Umfeld.
• Flächenverteilung: Entwicklung einer Testplanung mit Grobaufteilung der Nutzungseinheiten (IT-Fläche, Trafobereich, Technikflächen, Stellplätze etc.).
• Umgebungseinflüsse: Prüfung angrenzender Nutzungen hinsichtlich potenzieller Einschränkungen (z. B. Wohnbebauung, Natur- oder Wasserschutzgebiete, Lärmempfindlichkeit).

In dieser Phase zeigt sich, ob das Grundstück grundsätzlich bebaubar und technisch erschließbar ist, und welche Hürden es zu beachten gilt. Die Ergebnisse liefern eine tragfähige Grundlage für eine erste Wirtschaftlichkeitsbetrachtung und dienen als Basis für Verhandlungen mit Eigentümern, Behörden und Partnern.

Stufe 3: Vollständige technische Validierung – die Grundlage für Ihre Investitionsentscheidung

In der finalen Prüfphase geht es darum, die relevanten Standortfaktoren vollständig zu erfassen, zu bewerten und abzusichern. Diese Phase ist detailreich, oft interdisziplinär und in enger Abstimmung mit externen Experten, Netzbetreibern, Planern und Behörden durchzuführen.

Typische Inhalte dieser Phase sind:

• Gesicherte Aussagen zur Anschlussleistung: Einholung verbindlicher Aussagen zu Netzanschluss, Transformatorstandorten, Einspeisepunkten und Redundanzoptionen (Strom, Glasfaser, Wasser, Abwasser).
• Behördliche Rücksprachen: Gespräche mit Stadtplanung, Bauamt, Umweltbehörden und weiteren Trägern öffentlicher Belange zur Realisierbarkeit des Konzepts.
• Erweiterte Umwelt- und Risikobetrachtungen: Lärmschutzgutachten, Schattenwurf, Erdbebenzonen, Überschwemmungsrisiken, FFH-Gebiete oder Altlasten.
• Verkehrserschließung und Logistik: Beurteilung der Zufahrten für Material, Personal und Servicezugang – insbesondere für Container-, Modul- oder Trafotransporte.
• Architektonisch-technische Testplanung: Finaler Flächenentwurf mit grobem Layout, Nutzungsverteilung, Versorgungstechnik und Anbindungskonzept.
• Optional: Aufbereitung von Präsentations- und Vermarktungsunterlagen für Investoren, Aufsichtsgremien oder Projektpartner.

Erst mit Abschluss dieser Phase entsteht ein belastbares Gesamtbild, das alle relevanten Risiken, Restriktionen und Chancen zusammenführt – und die Basis für eine fundierte Kaufentscheidung, Projektplanung und spätere Genehmigungsverfahren bildet.

Zusammenfassung – warum eine mehrstufige Standortprüfung unverzichtbar ist

Rechenzentren zählen zu den komplexesten und investitionsintensivsten Immobilienprojekten überhaupt. Ohne eine klare und systematische Standortanalyse besteht die Gefahr von Fehlinvestitionen, Zeitverzögerungen oder Planungsabbrüchen.

Unsere dreistufige Methodik ermöglicht es Ihnen:

• frühzeitig zu filtern, welche Standorte sich überhaupt lohnen,
• gezielt in vertiefte Prüfungen zu investieren,
• belastbare Fakten für Entscheidungsprozesse zu erhalten,
• Investoren, Betreiber oder Genehmigungsbehörden mit durchdachten Planungen zu überzeugen.