Der europäische Rechenzentrumsmarkt im Umbruch
Der Markt für Rechenzentren (Data Centers) gehört zu den dynamischsten Segmenten der europäischen Immobilienwirtschaft. Getrieben durch Cloud-Migration, KI-Workloads und atensouveränitätsanforderungen wächst die Nachfrage nach Rechenkapazitäten in einem Tempo, das kaum eine andere Asset-Klasse vorweisen kann.
Laut CBRE erreichte das europäische Rechenzentrumsangebot Ende 2024 rund 5.000 MW IT-Leistung, wobei die Wachstumsrate bei über 20 % p.a. lag (CBRE, 2024). JLL beziffert das europäische Investitionsvolumen in Data Centers für 2024 auf ca. 15–18 Mrd. EUR (JLL, 2025).
Für Investoren stellt sich eine zentrale Frage: Welche Transaktionsstruktur – Colocation oder Build-to-Suit – bietet das attraktivere Rendite-Risiko-Profil? Und wie unterscheiden sich die Yields zwischen dem etablierten deutschen Markt und dem aufstrebenden polnischen Markt?
Bei Prime East begleiten wir Investoren, Entwickler und Betreiber bei genau dieser Analyse.
Begriffsdefinition: Colocation vs. Build-to-Suit
Colocation (Colo)
Bei Colocation-Rechenzentren vermietet ein Betreiber Rack-Fläche, Strom und Konnektivität an multiple Mieter. Der Betreiber trägt das operative Risiko und die Verantwortung für Auslastung, SLA-Management und technischen Betrieb.
Merkmale:
- Multi-Tenant-Struktur
- Kürzere Mietvertragslaufzeiten (typisch 3–5 Jahre)
- Höhere operative Komplexität
- Stärkere Abhängigkeit von Standort und Konnektivität
Build-to-Suit (BTS)
Ein Build-to-Suit-Rechenzentrum wird gezielt für einen einzelnen Hyperscaler oder Großnutzer (z. B. AWS, Microsoft Azure, Google Cloud, Meta) errichtet. Der Nutzer gibt die technischen Spezifikationen vor, der Entwickler errichtet und vermietet langfristig.
Merkmale:
- Single-Tenant-Struktur
- Langfristige Mietverträge (typisch 10–20+ Jahre)
- Geringeres Leerstandsrisiko
- Bonität des Mieters als zentrale Sicherheit
Yield-Vergleich: Deutschland
Frankfurt am Main – Europas Data-Center-Hub Nr. 1
Frankfurt ist mit über 800 MW IT-Leistung der größte Rechenzentrumsmarkt in Europa (Cushman & Wakefield, 2024). Die hohe Dichte an Internet-Exchanges (DE-CIX), Carrier und Cloud-On-Ramps macht den Standort zum bevorzugten Ziel für Colocation-Betreiber und Hyperscaler gleichermaßen.
Colocation-Transaktionen (Frankfurt & Umland)
| Kennzahl | Bandbreite |
| Net Initial Yield | 4,50 % – 5,50 % |
| Mietvertragslaufzeit | 3 – 5 Jahre (Durchschnitt) |
| Typische Transaktionsgröße | 30 – 150 Mio. EUR |
| Cap Rate Compression (2020–2024) | ca. 100–150 bps |
| Risikoprofil | Mittel bis hoch |
Build-to-Suit-Transaktionen (Deutschland gesamt)
| Kennzahl | Bandbreite |
| Net Initial Yield | 5,00 % – 6,25 % |
| Mietvertragslaufzeit | 10 – 20 Jahre |
| Typische Transaktionsgröße | 80 – 500+ Mio. EUR |
| Mieter-Bonität | Investment Grade (Hyperscaler) |
| Risikoprofil | Niedrig bis mittel |
Sekundärstandorte: Berlin, Hamburg, NRW
Sekundärmärkte gewinnen an Bedeutung, insbesondere für BTS-Projekte. Yields liegen hier typischerweise 50–100 bps über Frankfurt (Savills, 2024).
Yield-Vergleich: Polen
Warschau – CEE’s aufsteigender Data-Center-Markt
Warschau hat sich als wichtigster Rechenzentrumsstandort in CEE etabliert, mit aktuell rund 120–150 MW IT-Leistung und einer Pipeline, die sich bis 2027 voraussichtlich verdoppeln wird (Cushman & Wakefield, 2024).
Wachstumstreiber in Polen:
- EU-Datenschutzanforderungen (Datenlokalisation)
- Niedrigere Energiekosten als in Westeuropa
- Wachsende Cloud-Adoption-Rate in CEE
- Google, Microsoft und AWS mit bestehenden oder geplanten Regionen in/nahe Polen
- Verfügbarkeit von Fachkräften und Grundstücken
Colocation-Transaktionen (Warschau & Umgebung)
| Kennzahl | Bandbreite |
| Net Initial Yield | 6,50 % – 8,00 % |
| Mietvertragslaufzeit | 3 – 5 Jahre |
| Typische Transaktionsgröße | 10 – 60 Mio. EUR |
| Marktreife | Wachsend, begrenzte Transaktionsevidenz |
| Risikoprofil | Mittel bis hoch |
Build-to-Suit-Transaktionen (Polen gesamt)
| Kennzahl | Bandbreite |
| Net Initial Yield | 7,00 % – 9,00 % |
| Mietvertragslaufzeit | 10 – 15+ Jahre |
| Typische Transaktionsgröße | 30 – 200 Mio. EUR |
| Mieter-Bonität | Investment Grade bis starkes Sub-IG |
| Risikoprofil | Mittel |
Direktvergleich auf einen Blick
| Kriterium | DE Colo | DE BTS | PL Colo | PL BTS |
| Net Initial Yield | 4,50–5,50 % | 5,00–6,25 % | 6,50–8,00 % | 7,00–9,00 % |
| Yield-Spread zu DE | – | – | +200–250 bps | +200–300 bps |
| Vertragslaufzeit | 3–5 J. | 10–20 J. | 3–5 J. | 10–15+ J. |
| Marktliquidität | Hoch | Hoch | Begrenzt | Gering bis mittel |
| Mieterbonität | Diversifiziert | AAA/AA | Diversifiziert | AA bis BBB |
| Energiekosten | Hoch | Hoch | Mittel | Mittel |
| Grundstücksverfügbarkeit | Eingeschränkt | Eingeschränkt | Gut | Gut |
Strategische Implikationen für Investoren
Core-Investoren → Deutschland BTS
Stabile, langfristige Cashflows mit minimalem Managementaufwand. Yields vergleichbar mit erstklassigen Logistikinvestments – bei stärkerem strukturellem Nachfragewachstum.
Core-Plus / Value-Add → Polen BTS
Attraktive Yield-Prämie bei langfristiger Cashflow-Sicherheit. EUR-denominierte Verträge mit Hyperscalern reduzieren das Länderrisiko erheblich.
Opportunistisch → Polen Colocation
Wachstumsphase vergleichbar mit dem deutschen Markt vor 8–10 Jahren. Yields, die in Westeuropa nicht mehr erreichbar sind. Erfordert aktives Asset Management.
Komplementärer Ansatz
Die optimale Strategie: Deutsche Core-Positionen mit polnischen Yield-Play-Investments kombinieren.
Marktausblick 2025–2027
Deutschland
- Yield-Stabilisierung nach Compression-Phase
- Knappheit an Strom und Grundstücken in Frankfurt treibt Dezentralisierung
- Steigende regulatorische Anforderungen (Energieeffizienzgesetz)
- Erwartete Yields 2027: Colo 4,25–5,25 % | BTS 4,75–5,75 %
Polen
- Starkes Nachfragewachstum durch Hyperscaler-Expansion
- Zunehmende Professionalisierung des Betreibermarktes
- Potenzielle Yield-Compression um 50–100 bps
- Erwartete Yields 2027: Colo 5,75–7,00 % | BTS 6,25–8,00 %
Fazit
Für Investoren, die über etablierte westeuropäische Märkte hinausschauen, bietet Polen derzeit eines der attraktivsten Renditeprofile im europäischen Rechenzentrumsmarkt. Build-to-Suit-Transaktionen mit bonitätsstarken Mietern vereinen attraktive Yields (7–9 % NIY), langfristige Cashflow-Sicherheit und Convergence-Potenzial.
Deutschland bleibt als liquider, transparenter Core-Markt unverzichtbar für institutionelle Portfolios.
Wie Prime East Sie unterstützt
Bei Prime East sind wir auf die Schnittstelle zwischen westeuropäischem Kapital und mittelosteuropäischen Immobilienmärkten spezialisiert:
-
- Investoren: Identifikation und Due Diligence von DC-Transaktionen in Polen und CEE
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- Entwickler & Betreiber: Kapitalakquise und Strukturierung von BTS-Projekten
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- Corporates: Standortauswahl und Vertragsverhandlung
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Quellen
- CBRE (2024). European Data Centre Market Report H2 2024. London: CBRE Research.
- JLL (2025). Data Centre Investment Outlook Europe 2025. Frankfurt: JLL Research.
- Cushman & Wakefield (2024). European Data Centre Report Q4 2024. London: C&W Research.
- Savills (2024). European Data Centres – Spotlight Report. London: Savills Research.
- Knight Frank (2024). Global Data Centre Report 2024. London: Knight Frank Research.
- DC Byte (2024). European Data Centre Market Analytics. London: DC Byte.
- Eurostat (2024). Energy Price Statistics – Electricity Prices for Non-Household Consumers. Luxemburg: Eurostat.
- Bundesnetzagentur (2024). Monitoringbericht 2024 – Energie. Bonn: Bundesnetzagentur.
- Polish Investment and Trade Agency (PAIH) (2024). Data Centre Sector in Poland – Investment Guide.Warschau: PAIH.
- Uptime Institute (2024). Global Data Center Survey 2024. New York: Uptime Institute.
- Synergy Research Group (2024). Hyperscale Data Center Capacity – European Market Update. Reno: Synergy Research.
- Structure Research (2024). European Colocation Market – Quarterly Update Q4 2024. Toronto: Structure Research.
