Warum Data Center die neue Asset-Klasse im Immobiliensektor sind

Einleitung – Die Immobilien des digitalen Zeitalters

Vor wenigen Jahren war der Begriff „Rechenzentrumsimmobilie“ noch ein Fachbegriff, den kaum jemand außerhalb der IT-Branche kannte. Heute sind Data Center das Rückgrat der digitalen Wirtschaft. Ohne sie funktionieren keine Cloud-Dienste, kein Streaming, keine Künstliche Intelligenz (KI).

Das weltweite Datenvolumen verdoppelt sich etwa alle zwei Jahre. Allein in Europa wird der Markt für Data-Center-Infrastruktur laut ResearchAndMarkets von USD 47,2 Milliarden (2024) auf USD 97,3 Milliarden bis 2030 wachsen – ein durchschnittliches jährliches Wachstum von 12,8 %.

Investoren erkennen: Rechenzentren sind mehr als Technologiegebäude – sie sind eine eigenständige Asset-Klasse mit stabilen Erträgen, langen Mietverträgen und hohem Eintrittsschutz.

Was ist ein Data Center im Real-Estate-Kontext?

Definition und Segmentierung

Ein Data Center ist ein spezialisiertes Gebäude, das Server, Speicher- und Netzwerktechnik beherbergt, um Daten zu verarbeiten, zu speichern und zu übertragen.

Man unterscheidet zwischen:

• Hyperscale Data Centers – sehr große Anlagen (> 10.000 m² IT-Fläche), meist im Eigentum oder zur Miete bei Hyperscalern wie AWS, Google oder Microsoft.
• Colocation Facilities – Betreiber vermieten Flächen oder Racks an verschiedene Kunden.
• Edge Data Centers – kleinere Einrichtungen, oft in Stadtnähe, um Latenzen zu minimieren (wichtig für Echtzeitanwendungen wie autonomes Fahren).

Technische Besonderheiten

Rechenzentren sind keine Standardimmobilien:

• Redundante Stromversorgung (N+1, 2N).
• Präzise Klimatisierung mit hohen Effizienzanforderungen (PUE-Wert < 1,3 als Ziel).
• Physische Sicherheit: Mehrstufige Zutrittskontrolle, Videoüberwachung, biometrische Scanner.
• Ausfallsicherheit: Verfügbarkeiten bis zu 99,999 % („fünf Neunen“).

Markttreiber & -dynamik

Mehrere strukturelle Trends befeuern den Boom:

1. Cloud Computing
   Laut Gartner wächst der Public-Cloud-Markt jährlich zweistellig – Unternehmen migrieren Workloads in die Cloud, um flexibler und skalierbarer zu sein.
2. Künstliche Intelligenz (KI)
   KI-Modelle wie ChatGPT oder Midjourney benötigen enorme Rechenleistung. Das erfordert spezialisierte Hardware (GPUs) und leistungsfähige Data Center.
3. 5G und IoT
   Milliarden vernetzter Geräte erzeugen riesige Datenströme, die in Echtzeit verarbeitet werden müssen.
4. Streaming & Gaming
   Video-on-Demand, Livestreaming und Online-Gaming erhöhen kontinuierlich die Bandbreitenanforderungen.
5. Politische Unterstützung
   EU-Digitalstrategie, Breitbandförderung und Investitionsprogramme treiben Infrastrukturprojekte voran.

Europa: Ein Markt im Aufbruch

Laut CBRE wird Europa 2025 937 MW neue Rechenzentrumskapazität realisieren – 43 % mehr als 2024. Mehr als die Hälfte entfällt auf die FLAP-D-Städte (Frankfurt, London, Amsterdam, Paris, Dublin). Sekundärmärkte wie Madrid oder Mailand erreichen jeweils über 100 MW neues Angebot.

Trotz des Ausbaus bleiben Engpässe bei Stromversorgung und Flächen. Laut Cushman & Wakefield beträgt die bestehende Kapazität in EMEA 10,3 GW (H1 2025), mit 2,6 GW im Bau und 11,5 GW in Planung – ein Pipeline-Wachstum von 43 % gegenüber dem Vorjahr.

CBRE zufolge wollen 95 % der Investoren ihr Engagement ausweiten, 41 % planen Investitionen von mehr als USD 500 Mio. Als größte Risiken gelten heute regulatorische Hürden und Stromverfügbarkeit.

Warum Data Center als Asset-Klasse glänzen

Langfristige Mietverträge

Hyperscaler sichern sich Flächen oft für 10–20 Jahre, indexiert und mit hoher Bonität.

Technische Eintrittsbarrieren

Hohe Baukosten, lange Genehmigungsprozesse und Spezialinfrastruktur erschweren Wettbewerbern den Markteintritt.

Attraktive Renditen

Core-Objekte erzielen 4,5–6 % Rendite in Europa, Value-Add-Projekte deutlich mehr.

Chancen & Risiken für Investoren

Chancen

• Strukturell wachsende Nachfrage.
• Diversifikation gegenüber klassischen Asset-Klassen.
• ESG-Potenzial durch Abwärmenutzung, erneuerbare Energien, Zertifizierungen.

Risiken

• Technologischer Wandel (neue Kühltechniken, Chips).
• Hohe Energiekosten (40–60 % der Betriebskosten).
• Langwierige Genehmigungsverfahren.

Risikominimierung: Standortwahl mit gesicherter Energieversorgung, modulare Bauweise, erfahrene Betreiber.

Beispiele aus der Praxis

• Frankfurt: Europas führender Internetknoten DE-CIX – Top-Anbindung und Stromversorgung.
• Amsterdam: Strenge Auflagen, aber exzellente Konnektivität.
• Madrid: Starker Aufstieg durch Investitionen großer Tech-Konzerne, Fokus auf wasserlose Kühlung.

Fazit & Ausblick

Data Center sind die physische Basis der Digitalisierung – und damit ein Zukunftsmarkt. Investoren, die jetzt Expertise aufbauen, Standorte sichern und nachhaltige Konzepte umsetzen, schaffen sich ein renditestarkes Portfolio mit Wachstumspotenzial.

Quellen & weiterführende Literatur

1. CBRE (2025). Global Data Center Investor Intentions Survey 2025.
2. CBRE (2025). Europe set to see record data centre capacity roll-out in 2025. Reuters, 13.02.2025.
3. Cushman & Wakefield (2025). EMEA Data Centre Update – H1 2025.
4. ResearchAndMarkets.com (2024). Europe Data Center Market Landscape 2025–2030.
5. Reuters (2025). European data centre space shortage expected in 2025 as AI booms.
6. Datacenterdynamics.com (2024). Nordics and Southern Europe to see 110% Data Center demand growth by 2030.
7. Gartner (2024). Public Cloud Services Forecast.