Rechenzentren-Boom trifft Stromnetz: Warum Polens KI-Goldrausch am Netzanschluss entschieden wird

Kein Segment des europäischen Immobilienmarktes wächst 2026 schneller als Rechenzentren und kaum ein Standort profitiert davon stärker als Polen. Doch während Hyperscaler Milliarden zusagen und internationale Investoren Schlange stehen, verschiebt sich die eigentliche Frage: Über den Erfolg eines Data-Center-Projekts entscheidet immer seltener das Grundstück und immer häufiger der Stromanschluss. Wer heute in polnische Rechenzentren investiert, kauft in Wahrheit vor allem eines Megawatt.

Der Boom: Polen wird zum KI-Standort Europas

Polen ist der unangefochtene Marktführer für Rechenzentren in Mittel- und Osteuropa und rangiert europaweit bereits auf Platz sechs nach Anzahl der Standorte. Die derzeit betriebene Kapazität liegt bei rund 173 MW doch das ist erst der Anfang: Nach Prognosen von CBRE und dem polnischen Branchenverband soll die Kapazität bis 2030 auf rund 500 MW und bis 2034 auf 1.200 MW steigen.

Der Kapitalzufluss ist enorm. Allein 2025 flossen über 6 Mrd. USD an Zusagen von Hyperscalern und Unternehmen für KI-Infrastruktur nach Polen. Microsoft kündigte im Februar 2025 Investitionen von 2,8 Mrd. PLN (rund 700 Mio. USD) in den Ausbau seiner Cloud- und KI-Kapazitäten an das bislang größte Hyperscaler-Projekt des Landes, flankiert von einem Cybersicherheitsprogramm mit den polnischen Streitkräften. Die Cloud-Region „Poland Central“ bei Warschau ist bereits seit 2023 in Betrieb. Google betreibt seit 2021 eine Cloud-Region in Warschau und unterzeichnete im Februar 2025 eine strategische KI-Partnerschaft mit Premierminister Tusk und staatlichen Institutionen.

Ein wichtiger Treiber kommt paradoxerweise aus dem Westen: Laut dem EMEA Data Center Markets Report H1 2026 von Colliers lenken Energie- und Netzengpässe in den etablierten Metropolen (Frankfurt, London, Amsterdam, Paris, Dublin) Kapital in neue Standorte um Polen ganz vorn. Nearshoring, KI-Nachfrage und der Wunsch nach digitaler Souveränität wirken als zusätzlicher Rückenwind.

Das Nadelöhr: Das Netz hält mit der Nachfrage nicht Schritt

Genau hier liegt der Haken. In den klassischen europäischen Hubs warten neue Anlagen im Schnitt sieben bis zehn Jahre auf einen Netzanschluss, in den staureichsten Märkten bis zu 13 Jahre. Der Grund ist simpel: Der Strombedarf explodiert. Europäische Rechenzentren verbrauchten 2024 rund 96 TWh Strom; bis 2030 sollen es 168 TWh sein (+75 %), bis 2035 sogar 236 TWh eine Verdopplung in gut zehn Jahren. Schon 2023 entfielen in Amsterdam, London und Frankfurt 33–42 % des lokalen Strombedarfs auf Rechenzentren, in Dublin fast 80 %.

Polen ist von diesem Muster nicht ausgenommen. In Warschau wird ein Netzdefizit von 150–200 MW veranschlagt; ein Mittelspannungsanschluss ans Warschauer Netz kann eineinhalb Jahre dauern. Entwickler müssen häufig Umspannwerks-Ausbauten mitfinanzieren je nach Standort zwischen 2 und 15 Mio. Euro –, was die Inbetriebnahme um bis zu 18 Monate verzögert. Netzengpässe kosteten Europa 2024 rund 4,3 Mrd. Euro. Die Folge: Bis 2035 dürfte die Hälfte der europäischen Rechenzentrumskapazität außerhalb der klassischen Hubs entstehen.

Polens Antwort: 64 Milliarden Złoty für das Netz

Der Staat reagiert im großen Stil. Der Übertragungsnetzbetreiber PSE investiert bis 2034 rund 64 Mrd. PLN (ca. 16 Mrd. USD) in neue Hochspannungsleitungen – geplant sind 4.800 bis 5.000 km neuer 400-kV-Trassen. Das Netz soll damit bis 2035 rund 3 GW und bis 2040 bis zu 5 GW Rechenzentrumskapazität aufnehmen können. Parallel läuft der Umbau des Energiemixes: Der Kohleanteil an der Stromerzeugung sinkt von 90 % (2010) über 55 % (2025) auf geplante 20 % im Jahr 2030. Bis 2030 will Polen 51 % Ökostrom und 64 GW erneuerbare Kapazität erreichen, darunter rund 6 GW Offshore-Wind, der ab 2026 ins Netz einspeist.

Doch der Umbau hat Reibungsverluste. In der Anschlusswarteschlange stehen inzwischen rund 205 GW an Erneuerbaren- und Speicherprojekten das Dreifache der heutigen Netto-Netzkapazität. Viele davon sind „Geisterprojekte“, die vor allem einen begehrten Anschlussplatz blockieren, statt gebaut zu werden. Und die polnischen Industriestrompreise gehörten 2024 zu den höchsten der EU, auf deutschem Niveau. Nachfrage nach Anschlusskapazität ist also reichlich vorhanden nur eben nicht die Kapazität selbst.

Was das für Investoren bedeutet

Für den Investment-Case verschiebt sich damit der entscheidende Faktor. Nicht mehr die Fläche, sondern der gesicherte Netzanschluss „powered land“ wird zum knappen, wertbestimmenden Gut. Konkret heißt das:

• Strom vor Fläche: Eine belastbare Anschlusszusage samt Umspannwerks-Kapazität ist heute wertvoller als das Grundstück selbst. Due Diligence beginnt beim Netz, nicht beim Grundbuch.

• Frühe Sicherung schlägt späte Skalierung: Wer Anschlussrechte früh sichert, verschafft sich angesichts jahrelanger Warteschlangen einen strukturellen Vorsprung.

• Raus aus Warschau: Sekundärstandorte mit freier Netzreserve – etwa entlang der neuen PSE-Trassen gewinnen gegenüber dem überlasteten Ballungsraum an Attraktivität.

• Energie-Risiko ernst nehmen: Strompreisvolatilität, Anschlussfristen und das Risiko „gestrandeter“ Projekte gehören in jedes realistische Modell.

Genau an dieser Schnittstelle von Immobilie, Technik und Energie liegt die Kernkompetenz von Prime East. Mit der spezialisierten Sparte PE Property Solutions begleiten wir Data-Center-Vorhaben über den gesamten Zyklus von Standort- und Netzanalyse über Genehmigung bis zur Umsetzung.

Fazit

Polens KI-Goldrausch ist real die Kapitalzusagen der Hyperscaler belegen es. Doch der eigentliche Flaschenhals ist nicht die Nachfrage und nicht das Kapital, sondern das Stromnetz. Für Investoren verschiebt sich die Aufgabe von „die richtige Fläche finden“ zu „die Megawatt sichern“. Wer diesen Perspektivwechsel früh vollzieht, wird zu den Gewinnern des nächsten Zyklus gehören.

Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung dar. Angaben nach bestem Wissen zum Stand Juli 2026; Zahlen aus den unten genannten Quellen.