Die Zahlen sprechen eine klare Sprache
Der europäische E-Commerce-Markt wächst weiter zweistellig. Mit ihm steigt die Nachfrage nach kleinteiligen, stadtnahen Logistikflächen. Die klassische Big-Box-Logistik hat in den vergangenen Jahren ihren Reifezyklus durchlaufen. Das Segment Light Industrial dagegen erlebt aktuell den größten Nachfrageschub seit über einer Dekade. Für Investoren, Makler und Projektentwickler bedeutet das: Wer jetzt nicht handelt, riskiert, einen der attraktivsten Wachstumsmärkte in CEE zu verpassen.
Bei Prime East Investment beobachten wir seit Beginn 2026 einen klaren Trend. Die Vermietungsumsätze in Light-Industrial-Parks rund um Warschau, Prag, Budapest und Bukarest übertreffen das Niveau klassischer Großlogistik-Hubs. Aktuelle Berichte führender Research-Häuser weisen Spitzenmieten-Steigerungen von 12 bis 18 Prozent binnen 18 Monaten aus. Der Leerstand liegt in den Kernmärkten unter 3 Prozent.
Warum E-Commerce der game changer ist
Der Strukturwandel im Handel ist kein temporäres Phänomen mehr. Die Online-Penetrationsrate in Polen, Tschechien und Ungarn nähert sich der Marke von rund einem Viertel des Einzelhandelsumsatzes. Damit folgt die Region der Entwicklung in Deutschland und den Niederlanden mit nur wenigen Jahren Verzögerung. Die Folgen für den Immobilienmarkt sind tiefgreifend.
Same-Day- und Next-Day-Delivery erfordern neue Standorte. Klassische Logistikzentren auf der grünen Wiese, sechzig Kilometer außerhalb der Stadt, reichen für die letzte Meile nicht mehr aus. E-Commerce-Player, 3PL-Dienstleister und Quick-Commerce-Anbieter benötigen Flächen zwischen 2.000 und 15.000 Quadratmetern in unmittelbarer Nähe zu urbanen Ballungsräumen.
Returns Management entwickelt sich zum eigenen Geschäftsmodell. Branchenanalysen zeigen Retourenquoten im europäischen E-Commerce zwischen 20 und 30 Prozent. In der Modebranche fallen die Werte deutlich höher aus. Spezialisierte Reverse-Logistics-Operatoren mieten zunehmend dedizierte Light-Industrial-Flächen. Diese Mieter benötigen eine hohe Andocktor-Dichte und flexibel nutzbare Mezzanine-Flächen.
Mikro-Fulfillment verändert die Asset-Klasse. Automatisierte Mikro-Fulfillment-Center mit Roboterlösungen brauchen weniger Fläche, dafür aber höhere Stromanschlüsse, verstärkte Bodenplatten und eine spezialisierte Gebäudeinfrastruktur. Bestandsobjekte ohne Modernisierung verlieren in diesem Segment schnell an Vermietungsfähigkeit.
Das Investorenargument: Rendite trifft Resilienz
Light-Industrial-Assets bieten in der aktuellen Marktphase ein bemerkenswertes Risiko-Rendite-Profil. Die Spitzenrenditen (Prime Yields) in den CEE-Kernmärkten bewegen sich laut Branchenberichten zwischen 6,25 und 7,75 Prozent. Diese Werte liegen deutlich über vergleichbaren Renditen in Westeuropa, und sie weisen eine höhere Indexierungsdynamik auf. Drei Faktoren machen das Segment besonders interessant.
Erstens schützt die Mietpreis-Indexierung den realen Cashflow. Die meisten Mietverträge koppeln die Miete vollständig an den Verbraucherpreisindex. In einem Umfeld weiterhin moderater Inflation sichert dieser Mechanismus zuverlässig den Kapitalzufluss. Zweitens diversifiziert die Mieterstruktur das Ausfallrisiko. Im Gegensatz zu Big-Box-Hallen mit oft nur einem Großmieter verteilen Light-Industrial-Parks das Risiko auf 8 bis 20 Mieter aus E-Commerce, Handwerk, urbaner Produktion und Service-Logistik. Drittens stabilisiert die Substanzwertstabilität das Portfolio. Stadtnahe Industrieflächen zeigten in den letzten Marktzyklen die geringste Wertvolatilität aller gewerblichen Asset-Klassen.
Wo die größten Chancen liegen
Aus unserer Analyse ergeben sich aktuell drei Investitionsschwerpunkte mit überdurchschnittlichem Potenzial.
Warschau und der Korridor Łódź–Pruszków profitieren vom polnischen E-Commerce-Boom und von der zunehmenden Nearshoring-Aktivität. Hier erkennen wir die stärkste Mietsteigerungsdynamik. Branchenanalysen weisen Spitzenmieten zwischen 6,50 und 7,80 Euro pro Quadratmeter und Monat aus.
Prag und Brünn sind klassische Mittelstandsstandorte mit stabiler Nachfrage und einer reifen Mieterbasis. Renditen zwischen 6,00 und 6,50 Prozent bei niedrigen Vakanzraten machen das Segment besonders für institutionelle Core-Plus-Investoren attraktiv.
Der rumänische Markt rund um Bukarest und Cluj-Napoca befindet sich in einer früheren Wachstumsphase. Hier entstehen aktuell die spannendsten Value-Add-Opportunitäten. Investoren finden Möglichkeiten sowohl bei der Bestandsmodernisierung als auch bei spekulativen Neubauprojekten in zweiter Reihe der Stadtgrenze.
Die Rolle von Maklern und Beratern
Für lokal verankerte Makler und Berater eröffnet das Marktumfeld erhebliche Geschäftschancen. Die Komplexität der Anforderungen reicht von Stromkapazitäten über ESG-Zertifizierung bis hin zu mieterspezifischen Mezzanine-Strukturen. Diese Vielschichtigkeit verlangt nach Spezialisten. Diese Spezialisten übersetzen die operativen Bedürfnisse der E-Commerce-Mieter in die Renditeerwartungen institutioneller Investoren. Prime East Investment arbeitet aktiv mit ausgewählten Partnern zusammen, die diese Brückenfunktion in ihren regionalen Märkten übernehmen.
Ausblick: Was sie 2026 und 2027 erwartet
Wir gehen davon aus, dass die Nachfrage nach Light-Industrial-Flächen in CEE bis Ende 2027 strukturell hoch bleibt. Drei Treiber prägen den Markt: die fortschreitende Online-Penetration im FMCG-Bereich, die Investitionswelle im Quick-Commerce und Q-Commerce sowie das Reshoring europäischer Produktionsketten. Gleichzeitig steigt der Druck auf ESG-konforme Bestandsobjekte. Photovoltaik, Wärmepumpen und Wasserrückgewinnung entwickeln sich vom Differenzierungsmerkmal zum Mindeststandard.
Wer in diesen Markt einsteigt, sollte heute mit Sorgfalt selektieren. Nicht jede Light-Industrial-Fläche bietet das gleiche Potenzial. Die Spreizung zwischen Top-Standorten und sekundären Lagen vergrößert sich weiter.
Sprechen Sie mit unserem Team
Prime East Investment unterstützt institutionelle Investoren, Family Offices und vermögende Privatkunden bei der Erschließung des CEE-Light-Industrial-Marktes. Von der Marktanalyse über die Akquisition bis zum Asset Management bieten wir Ihnen eine integrierte Lösung mit lokaler Expertise und internationalem Standard.
Sie planen eine Investition oder möchten Ihr Portfolio um Light-Industrial-Assets erweitern? Vereinbaren Sie ein unverbindliches Erstgespräch mit unserem Investment-Team. Wir präsentieren Ihnen kuratierte Off-Market-Opportunitäten und teilen unsere aktuellen Marktdaten zu Mieten, Renditen und Pipeline-Projekten.
Sie sind Makler oder Berater und möchten Teil unseres Partnernetzwerks werden? Wir suchen aktiv nach lokal verankerten Spezialisten in Polen, Tschechien, Ungarn und Rumänien. Bewerben Sie sich für unser Partner-Programm. Wir bieten attraktive Provisionsstrukturen und exklusiven Zugang zu unserer Deal-Pipeline.
Quellen und weiterführende Literatur
- CBRE Research, European Industrial & Logistics MarketView sowie CEE Industrial Figures, Quartalsberichte 2025/2026 (cbre.com/insights)
- JLL Research, Light Industrial: The Next Frontier und CEE Logistics Market Overview, 2025/2026 (jll.com/research)
- Cushman & Wakefield, DNA of Real Estate Industrial sowie MarketBeat Industrial CEE, Q1 2026 (cushmanwakefield.com)
- Colliers International, CEE Industrial & Logistics Snapshot, 2025/2026 (colliers.com)
- Savills Research, European Logistics Outlook und Spotlight: Urban Logistics, 2025/2026 (savills.com/research)
- Knight Frank, European Logistics Highlights, 2025/2026 (knightfrank.com/research)
- BNP Paribas Real Estate, At a Glance European Logistics, 2025/2026 (realestate.bnpparibas.com)
- Eurostat, E-commerce statistics for individuals sowie Retail trade volume statistics, Datenbankabfragen 2026 (ec.europa.eu/eurostat)
- E-commerce Europe & EuroCommerce, European E-commerce Report, Ausgabe 2025 (ecommerce-europe.eu)
- Statista, E-Commerce Market Report Central & Eastern Europe, 2025/2026 (statista.com)
- Prologis Research, Logistics Real Estate and E-commerce Insights 2025/2026 (prologis.com/insights)
- Interne Markt- und Transaktionsdaten von Prime East Investment, Stand 7. Mai 2026
Dieser Beitrag stellt keine Anlageberatung dar. Alle Angaben basieren auf den oben genannten öffentlichen Marktquellen sowie internen Analysen von Prime East Investment zum Stichtag 7. Mai 2026. Genannte Renditen, Mietspannen und Leerstandsquoten sind indikativ und unterliegen laufenden Marktveränderungen.
