Der polnische Übertragungsnetzbetreiber PSE bearbeitet Anschlussanträge für Rechenzentren in einer Größenordnung von 150 bis 200 Gigawatt abgeschlossen wurde bislang kein einziger Anschlussvertrag. Wer als Investor die Differenz zwischen reserviertem und realisierbarem Strom nicht lesen kann, kauft eine Spekulationsprämie statt eines Assets.
Die Warteschlange ist zum Anlageprodukt geworden
Die Zahlen, die der PSE-Sprecher Maciej Wapiński im August gegenüber dem Branchenportal WysokieNapiecie.pl nannte, markieren einen Wendepunkt für den polnischen Data-Center-Markt. Der Übertragungsnetzbetreiber hat bislang Anschlussbedingungen für Rechenzentren mit rund 6 GW erteilt. Die Summe der eingereichten, noch in Prüfung befindlichen Anträge liegt jedoch bei geschätzten 150 bis 200 GW. Ein Anschlussvertrag die rechtlich verbindliche Stufe nach den bloßen Bedingungen wurde für kein einziges Rechenzentrum unterzeichnet.
Zur Einordnung: Die britische Regulierungsbehörde Ofgem bezifferte die dortige Data-Center-Warteschlange zuletzt auf „nur“ 50 GW in einem Markt, der ein Vielfaches der installierten polnischen Kapazität betreibt. Polens Warteschlange übersteigt die realistische Marktgröße des Landes um mehr als das Hundertfache. Paweł Olszynka, ICT-Marktanalyst bei PMR, formuliert es nüchtern: Anschlussleistung habe in Polen begonnen, „wie ein Anlageobjekt zu funktionieren“. Gehandelt werden Grundstücke und Projektgesellschaften, deren wesentlicher Wert nicht die Immobilie ist, sondern die schwer erhältlichen Anschlussbedingungen. Sein zweiter Satz ist für Investoren mindestens ebenso wichtig: „Niemand spekuliert dort, wo er kein Wachstumspotenzial sieht.“
Auch auf europäischer Ebene ist das Problem angekommen. ENTSO-E weist in seinem aktuellen Bericht darauf hin, dass Entwickler häufig für mehrere Standorte gleichzeitig Anträge stellen oder Warteschlangenplätze weit jenseits jedes realen Entwicklungshorizonts halten rational für den Antragsteller, aber marktverzerrend, weil es Kapazität für belastbare Projekte blockiert. Die European Data Centre Association nennt die Bereinigung der Netzwarteschlangen in ihrem Jahresbericht das dringendste ungelöste Problem der Branche.
UC84: Spekulation wird nicht verboten, sondern verteuert
Am 30. April 2026 ist die als UC84 bekannte Novelle des polnischen Energierechts in Kraft getreten die umfassendste Reform des Netzanschlussverfahrens seit Jahren. Sie verbietet spekulative Anträge nicht, aber sie beendet deren praktische Kostenfreiheit: höhere anschlussbezogene Kosten, deutlich restriktivere Fristen für die Umsetzung erteilter Bedingungen und für den Abschluss von Anschlussverträgen.
Hinzu kommen strukturelle Neuerungen, die den Markt transparenter machen: Netzbetreiber müssen öffentliche Informationsplattformen betreiben und dort verfügbare Anschlusskapazitäten je Umspannwerk, eingereichte Anträge, deren Bearbeitungsstand sowie abgelehnte Anträge samt Begründung veröffentlichen. Netzbetreiber können in ihren Entwicklungsplänen Gebiete ausweisen, in denen das System dauerhaft überlastet ist Anträge bleiben dort kraft Gesetzes unbearbeitet, der Investor erfährt die Unmöglichkeit, bevor Projektkosten anfallen. Ergänzend werden flexible Anschlussverträge eingeführt, bei denen der Betreiber zeitweise Bezugsbeschränkungen verhängen darf, statt den Anschluss vollständig zu verweigern.
Der Druck dahinter ist messbar. Nach Daten der Regulierungsbehörde URE stiegen die Anschlussverweigerungen bereits 2023 auf Projekte mit 83,6 GW (plus 63,8 Prozent gegenüber dem Vorjahr); 2025 wurde mit über 107 GW abgelehnter Anschlussleistung ein neuer Rekord aufgestellt kurz bevor die Reform griff. Für Investoren ist die Botschaft eindeutig: Der Wert einer Projektpipeline verschiebt sich von „Platz in der Schlange“ zu „Nachweisbarkeit der Realisierung innerhalb enger Fristen“.
Vom Papier zur Steckdose: wo echte Megawatt entstehen
Die Distributionsnetze zeigen, wie klein der real anschlussfähige Markt gegenüber der Warteschlange ist. Stoen Operator, zuständig für Warschau und Umgebung, hat aktuell zwölf Rechenzentren mit knapp 160 MW Vertragsleistung am Netz; für weitere Projekte bestehen Anschlussverträge über mehr als 500 MW und Anschlussbedingungen über gut 300 MW. Energa-Operator hat Bedingungen für 19 Rechenzentren mit zusammen 1.211 MW erteilt, betreibt aber real nur zwei Objekte mit knapp 5 MW. Tauron Dystrybucja hat überhaupt kein Rechenzentrum am Netz, aber Bedingungen über 448 MW und eine Antragswarteschlange von rund 1,4 GW. PGE Dystrybucja: 1,5 MW angeschlossen, Bedingungen für 21 Projekte mit über 123 MW.
Genau in dieser Lücke entstehen die interessantesten Deals – und zwar dort, wo Anschlusskapazität bereits physisch existiert. Tauron hat im März fünf Standorte benannt, an denen die Gruppe bis 2035 schrittweise 440 MW Anschlussleistung für Rechenzentren bereitstellen will: Jaworzno, Blachownia, Łaziska, Siersza und Bielsko-Biała sämtlich Umspannwerke an Kohlestandorten der Gruppe. PGE prüft vergleichbare Modelle auf eigenen Flächen und verweist dabei nicht nur auf Infrastruktur, sondern auch auf technisch qualifiziertes Kraftwerkspersonal. Ein Beispiel aus der Industrie liefert DL Invest: Der Entwickler erwarb das stillgelegte Fiat-Motorenwerk in Bielsko-Biała von Stellantis und plant dort Rechenzentren mit einer Zielleistung von 200 MW ausschlaggebend war neben der Bausubstanz die vorhandene Anschlussleistung des ehemaligen Werks. Ein erster Bauabschnitt von 50 MW mit KI-Komponente soll gemeinsam mit Boosteroid bis 2028 fertiggestellt werden.
Das ist die eigentliche Repricing-Story des polnischen Marktes 2026: Brownfields mit Bestandsanschluss ehemalige Kraftwerke, Umspannwerksnähe, geschlossene Industriewerke werden gegenüber Greenfield-Grundstücken mit bloßer Antragsnummer massiv aufgewertet.
Kapitalmarkt: der Standort bleibt klein, das Kapital nicht
Warschau war Ende 2025 mit 157 MW operativer Kapazität am Netz ein Plus von rund 10 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die Pipeline wuchs nach Cushman & Wakefield um 45 Prozent auf knapp 160 MW, davon 11 MW im Bau und 148 MW in Planung. Damit zählt Warschau als „Developing Market“ in der Spanne von 150 bis 300 MW gegenüber 11,4 GW operativer Kapazität in ganz EMEA, 2,7 GW im Bau und 12,1 GW in Planung. PMR zählt derzeit über 20 geplante Neubau- oder Erweiterungsprojekte in Polen; die kumulierten Investitionen 2019 bis 2025 lagen bei rund 5 Mrd. PLN. CBRE hält bis 2030 einen Markt von 500 MW für erreichbar, andere Prognosen gehen bis 600 MW.
Die Kapitalseite ist deutlich weiter als die Netzseite. Der europäische Data-Center-Leerstand ist 2026 auf ein Rekordtief von 6,5 Prozent gefallen, die Nachfrage übertraf im ersten Quartal das Angebot und trieb Preise und Wettbewerb. Colliers registriert in seinem EMEA-Capital-Markets-Snapshot für Q2 2026 Rekordvolumina in Rechenzentren und eine breite Verschiebung institutionellen Kapitals hin zu operativ intensiven, plattformgetriebenen Strategien. In der Region flossen im ersten Halbjahr 2026 rund 5,8 Mrd. EUR in die CEE-6-Märkte, davon über 3 Mrd. EUR nach Polen das stärkste Halbjahr seit 2018.
Parallel verschiebt sich die Regulatorik. Die Europäische Kommission hat im März 2026 den Entwurf einer Verordnung für ein EU-weites Bewertungssystem für Rechenzentren vorgelegt, das Energieeffizienzklassen auf Basis des PUE-Werts vergeben soll. Polen hat die Abwärmevorgaben der Energieeffizienzrichtlinie für Objekte über 1 MW noch nicht umgesetzt das Vorhaben UC121 steht seit Oktober im Arbeitsplan der Regierung, ein Entwurf ist bislang nicht veröffentlicht. Die Branche selbst sieht darin eher Chance als Last: Nach Berechnungen der Polish Data Center Association ließen sich bei einem Marktausbau auf 500 MW bis 2030 theoretisch rund 19.700 TJ Abwärme pro Jahr zurückgewinnen genug, um bis 2035 etwa 16 Prozent des polnischen Fernwärmebedarfs zu decken. Polen betreibt eines der größten Fernwärmenetze Europas; das ist ein echter Standortvorteil, sobald die Verpflichtung kommt.
Was das für Investoren bedeutet
- Reservierte Leistung ist keine Kapazität. In der Due Diligence zählt die Stufe des Verfahrens: erteilte Anschlussbedingungen sind ein Anfang, ein unterzeichneter Anschlussvertrag mit Fristenplan ist das eigentliche Asset. Bei landesweit 150–200 GW Anträgen und null Verträgen ist die Unterscheidung wertentscheidend.
- UC84 differenziert die Preise. Wo Spekulation Geld kostet und Fristen scharf sind, fällt der Aufpreis für reine Papierprojekte – und steigt der für Standorte mit belastbarem, terminiertem Anschluss. Wer 2024/25 Optionen auf Warteschlangenplätze gekauft hat, sollte diese neu bewerten.
- Brownfield schlägt Greenfield. Ehemalige Kraftwerks-, Industrie- und Umspannwerksstandorte bringen Anschluss, Kühlwasser, Flächennutzungshistorie und häufig lokale Akzeptanz mit das verkürzt Time-to-Power um Jahre. Der Fall Bielsko-Biała ist die Blaupause, nicht die Ausnahme.
- Effizienz wird zum Bewertungsfaktor. Mit dem geplanten EU-Klassensystem auf PUE-Basis und der noch ausstehenden polnischen Abwärmeregelung wird technische Auslegung zur Frage von Exit-Multiplikatoren, nicht nur von Betriebskosten. Abwärmeanschluss ans Fernwärmenetz ist in Polen ein monetarisierbarer Vorteil.
Genau an dieser Schnittstelle von Immobilie, Technik und Energie arbeitet Prime East mit der eigenen Data-Center-Sparte PE Property Solutions: Standort- und Netzanalyse vor dem Grundstückskauf, Bewertung des Anschlussstatus in seiner tatsächlichen rechtlichen Qualität, technische Due Diligence sowie Strukturierung von Brownfield-Konversionen in Deutschland und Polen.
Fazit
Polens Rechenzentrumsmarkt hat 2026 zwei Realitäten: eine Warteschlange von 150 bis 200 GW und einen Bestand von deutlich unter 200 MW. Die Novelle UC84 wird diese Schere nicht schließen, aber sie macht sie sichtbar und bepreist sie. Für institutionelles Kapital ist das eine gute Nachricht sofern die Due Diligence den Unterschied zwischen einer Antragsnummer und einem lieferbaren Megawatt sauber abbildet.
Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung dar. Alle Angaben beruhen auf den unten genannten öffentlich zugänglichen Quellen. Marktdaten können sich kurzfristig ändern.
Quellen
- WysokieNapiecie.pl – Po fotowoltaice i magazynach energii sieciowi spekulanci pokochali centra danych
- WysokieNapiecie.pl – Rośnie nowa kolejka po przyłącza do sieci. Liczona w gigawatach
- EY Polska – Reforma przyłączeń w świetle nowelizacji Prawa energetycznego
- PwC Studio – Reforma przyłączeń do sieci elektroenergetycznej (projekt UC84)
- Cushman & Wakefield – EMEA Data Centre Update
- Eurobuild CEE – Data centre market in Warsaw set to triple
- CBRE – European Data Centres Outlook 2026
- CBRE – European Data Centres Figures Q1 2026
- Colliers – CEE Investment Scene 2025–2026
- Eurobuild CEE – Capital flows back into Poland
- Bankier.pl / PMR – Nowy boom inwestycyjny w Polsce. Powstanie ponad 20 centrów danych
- PLDCA – Odzysk ciepła odpadowego z centrów danych (PDF)
- Europäische Kommission – Rating scheme for data centres: call for feedback
- Prime East – Warsaw hits the grid ceiling
