Rozwój centrów danych (Data Center) w Polsce nabiera tempa. Warszawa zajmuje szóste miejsce w Europie pod względem rynku centrów danych. Dla deweloperów i funduszy to doskonały moment na wejście w ten sektor. Umowa najmu przy takich inwestycjach wymaga szczególnej uwagi. Różni się znacząco od standardowych umów komercyjnych
Jak wygląda umowa najmu jak Data Center?
Umowa najmu pod Data Center to szczegółowy dokument, który precyzyjnie określa prawa, obowiązki oraz warunki współpracy między wynajmującym a najemcą. Zawiera dane stron, przedmiot najmu – czyli konkretną powierzchnię lub szafy serwerowe wraz z gwarantowanymi parametrami technicznymi, takimi jak moc elektryczna, chłodzenie i dostęp do łączy światłowodowych. Umowa definiuje czas trwania najmu, zwykle na lata, oraz warunki wypowiedzenia.
Kluczowy jest podział odpowiedzialności: operator zapewnia infrastrukturę budynku, zasilanie awaryjne, bezpieczeństwo i backup danych, a najemca odpowiada za sprzęt serwerowy i przestrzeganie przepisów. W umowie określa się model finansowy, uwzględniający czynsz stały i opłaty za realne zużycie energii. Zawiera także zapisy o gwarancjach jakości usług (SLA), zakresu ubezpieczeń, ochronie danych osobowych zgodnie z RODO oraz warunkach adaptacji i monitoringu infrastruktury.
Umowa ma załączniki techniczne opisujące szczegóły świadczonych usług, parametry techniczne oraz procedury bezpieczeństwa. Dzięki temu zabezpiecza interesy obu stron, gwarantując ciągłość działania i bezpieczeństwo danych.
Na co zwracać uwagę w umowie najmu pod centrum danych?
Centra danych zyskują coraz większe znaczenie na polskim rynku nieruchomości komercyjnych. Warszawa plasuje się w czołówce Europy, jeśli chodzi o liczbę nowoczesnych centrów danych. Dla deweloperów i funduszy, dobrze skonstruowana umowa najmu jest gwarancją bezpieczeństwa oraz zysków.
Wymagania techniczne i lokalizacja
Centra danych mają inne potrzeby niż magazyn czy biurowiec. Priorytetem staje się wysoka dostępność energii. Data Center wykorzystują 40 razy więcej prądu na powierzchni 1000 mkw niż standardowy magazyn. Konieczny jest wybór działki z odpowiednią mocą przyłączeniową i dostępem do nowoczesnej infrastruktury energetycznej oraz światłowodów różnych operatorów. Przed podpisaniem umowy przeprowadź badania geotechniczne. Działki pod centrum danych sięgają 2-5 ha i zazwyczaj pozwalają na wysoką gęstość zabudowy.
Długoterminowość i elastyczność umowy
Umowy najmu Data Center zawiera się na pięć, dziesięć, a nawet więcej lat. To zapewnia stabilność i ułatwia finansowanie inwestycji. Sprawdź, czy umowa przewiduje możliwość przedłużenia oraz warunki ewentualnego wcześniejszego rozwiązania. Okres wypowiedzenia najczęściej wynosi trzy miesiące, ale można go negocjować.
Podział odpowiedzialności za infrastrukturę
Wynajmujący odpowiada zwykle za konstrukcję budynku i bazową infrastrukturę, a najemca inwestuje w rozwiązania specyficzne dla centrum danych, jak systemy chłodzenia czy zasilanie awaryjne. Umowa powinna wskazywać dokładny zakres obowiązków oraz odwoływać się do międzynarodowych standardów branżowych głównie TIA-942 czy EN 50600.
Model finansowy i rozliczanie kosztów
Czynsz za Data Center obejmuje zarówno opłatę stałą za powierzchnię, jak i zmienną za zużycie energii. Zwykle stosuje się rozliczenie na podstawie rzeczywistego zużycia lub stawkę za wat. Zadbaj o waloryzację czynszu oraz odpowiednią wysokość kaucji zabezpieczającej (najczęściej trzy miesięczne opłaty).
Bezpieczeństwo i dostępność usług
Umowa powinna zawierać wymagania dotyczące fizycznego bezpieczeństwa obiektu – monitoring, kontrola dostępu, strefy poruszania się. Sprawdź, czy wynajmujący zapewnia fizyczne bariery oraz zabezpieczenia zgodne z normą PN-EN 50600. Wysoką dostępność działania centrum danych gwarantują systemy redundantnego zasilania i chłodzenia, zgodne ze standardem TIER III lub wyższym (dostępność powyżej 99,98% rocznie).
Certyfikacja i zgodność prawna
Budowa i rozbudowa Data Center podlega regulacjom budowlanym oraz wymaga odpowiednich pozwoleń. Często konieczna jest certyfikacja Uptime Institute (TIER) albo zgodność z EN 50600. Pamiętaj o kwestiach RODO. Umowa musi określić odpowiedzialność za przetwarzanie danych osobowych oraz zakres obowiązków wynajmującego i najemcy w tym zakresie.
Ekologia i zrównoważony rozwój
Wzrasta znaczenie zrównoważonego rozwoju. Coraz więcej centrów danych korzysta z energii odnawialnej i wdraża strategie ekologiczne. Warto zawrzeć w umowie postanowienia o wykorzystaniu zielonej energii oraz efektywności systemów chłodzenia. Regulacje UE ograniczają minimalną temperaturę pracy sprzętu IT.
SLA to gwarancje i zarządzanie jakością
Umowa SLA określa minimalny poziom jakości usług (dostępność, czas reakcji, naprawy). Precyzyjne zapisy pozwalają na egzekwowanie kar za niedotrzymanie parametrów. Sprawdź, na jakich poziomach gwarancji masz prawo do rekompensaty.
Audyt, ubezpieczenie i zarządzanie ryzykiem
Zapewnij sobie możliwość przeprowadzania audytów infrastruktury przez niezależnych ekspertów. Umowa powinna określać zakres ubezpieczenia: budynku, urządzeń oraz odpowiedzialności cywilnej. Zadbaj też o plany awaryjne i georedundancję danych. Realne bezpieczeństwo centrum danych zależy od powielania zasobów i skutecznego odzysku danych po awarii.
Adaptacje i modyfikacje lokalu
Modyfikacje na potrzeby Data Center wymagają wcześniejszej zgody właściciela. Umowa musi jasno określać zasady rozliczeń nakładów poniesionych przez najemcę po zakończeniu najmu. W praktyce często koszty adaptacji rozliczane są w ramach czynszu lub za dodatkową opłatą.
Systemy monitoringu i zarządzania
Nowoczesne centra danych stosują systemy DCIM, które pozwalają monitorować warunki i zużycie zasobów w czasie rzeczywistym. Umowa powinna określać, kto odpowiada za wdrożenie i utrzymanie tych systemów.
Rynek Data Center w Polsce dynamicznie się rozwija. Warszawa stała się liderem w Europie Środkowo-Wschodniej. Dla deweloperów i funduszy to szansa na zyskowną inwestycję w przyszłościowy sektor gospodarki.
Rynek centrów danych w Polsce dynamicznie się rozwija
Rynek centrów danych w Polsce, a zwłaszcza w Warszawie, należy do najszybciej rozwijających się w Europie. Dla inwestorów, deweloperów i operatorów oferuje atrakcyjne zyski w strategicznie ważnej i przyszłościowej branży. Profesjonalnie sporządzona umowa najmu to fundament sukcesu chroni inwestycję, zapewnia niezawodność operacyjną i buduje długoterminowe zaufanie między partnerami.
Prime East oferuje wiedzę prawną, techniczną i strategiczną, pomagając w przygotowywaniu, opiniowaniu i negocjowaniu umów najmu centrów danych w Polsce i Europie.
