Berlin łagodzi wymogi efektywności dla istniejących centrów danych i jednocześnie zaostrza obowiązek wykorzystania ciepła odpadowego w nowych obiektach. Dla inwestorów zmienia to logikę wyceny całych portfeli podczas gdy o rentowności i wykonalności wciąż decyduje przyłącze do sieci.
Dwie decyzje, które przestawiają rynek
W ciągu nieco ponad trzech miesięcy rząd federalny dwukrotnie zasadniczo zmienił ramy regulacyjne dla centrów danych. 18 marca 2026 r. gabinet przyjął pierwszą Narodową Strategię Centrów Danych, obejmującą 28 działań w trzech obszarach: energia i zrównoważony rozwój, lokalizacja i grunty oraz technologia i suwerenność. Cel ilościowy jest jednoznaczny: moc przyłączeniowa IT niemieckich centrów danych ma do 2030 r. co najmniej się podwoić względem 2025 r., a moc dla obliczeń wysokiej wydajności (HPC) i sztucznej inteligencji co najmniej się poczwórnić.
24 czerwca 2026 r. gabinet przyjął projekt nowelizacji ustawy o efektywności energetycznej (EnEfG). Nie weszła ona jeszcze w życie, ale jej kierunek jest już istotny dla strony kapitałowej ponieważ odmiennie traktuje dwa główne czynniki kosztowe tej klasy aktywów: obiekty istniejące zyskują ulgę, nowe budowy zostają mocniej obciążone.
Ulga dla istniejących obiektów, zaostrzenie dla nowych
Dla istniejących centrów danych limity PUE mają zostać złagodzone: od 1 lipca 2027 r. maksymalnie 1,6 zamiast dotychczasowych 1,5, a od 1 lipca 2030 r. maksymalnie 1,4 zamiast 1,3. Brzmi to technicznie, lecz jest to kwestia wyceny. Starsze obiekty kolokacyjne i korporacyjne, które w poprzednim reżimie uchodziły za kandydatów do kosztownego retrofitu lub wcześniejszego odpisu, zyskują pozostały okres użytkowania, a tym samym wartość kapitałową. Dodatkowo próg stosowania wymogów podniesiono do 500 kW, co wyłącza z obowiązków mniejsze obiekty i lokalizacje typu edge.
Odwrotnie działa obowiązek wykorzystania ciepła odpadowego, obejmujący wszystkie centra danych oddawane do użytku od lipca 2026 r.: co najmniej 10 procent ciepła odpadowego musi zostać wykorzystane, a przy uruchomieniu w latach 2027 i 2028 odpowiednio 15 i 20 procent. Wewnętrzne wykorzystanie ciepła jest zaliczane na poczet kwoty, a nowy wyjątek obowiązuje, gdy w promieniu pięciu kilometrów nie istnieje racjonalna możliwość przyłączenia do sieci ciepłowniczej. Ta klauzula pięciu kilometrów to punkt naprawdę niedoceniany: zamienia odległość od najbliższej sieci ciepłowniczej w twarde, mierzalne kryterium lokalizacyjne przy analizie akwizycji.
Przyłącze do sieci pozostaje wąskim gardłem i ceną
Regulacje przesuwają koszty; to przyłącze do sieci wciąż decyduje, czy projekt w ogóle zaistnieje. Frankfurt pozostaje drugim co do wielkości rynkiem centrów danych w Europie: zasoby wzrosły w pierwszym kwartale 2026 r. o 23 procent rok do roku, do około 1 222,5 MW, przy pustostanach na poziomie około 5 procent. Jednocześnie dostępna moc przyłączeniowa w rdzeniu rynku jest praktycznie zerowa. Czas oczekiwania na przyłącza wysokiego napięcia wynosi od 24 do 36 miesięcy, nowych stacji transformatorowych skali użytkowej nie oczekuje się przed drugim kwartałem 2027 r., a modernizacja sieci w centrum Frankfurtu jest uważana za mało prawdopodobną przed latami 30. XXI wieku.
W skali europejskiej CBRE opisuje ten sam obraz od strony popytu: pustostany mają spaść do końca 2026 r. do rekordowo niskiego poziomu około 6,5 procent, ponieważ ograniczenia sieciowe limitują to, ile nowej mocy w ogóle trafi na rynek. Cushman & Wakefield szacuje region EMEA na 11,4 GW mocy operacyjnej, 2,7 GW w budowie i 12,1 GW w planach różnica między planami a budową to kolejka sieciowa wyrażona w liczbach.
Kapitał podąża za mocą, nie za adresem
Napływ kapitału pozostaje tym niewzruszony przesuwa się jedynie geograficznie. Colliers raportuje za drugi kwartał 2026 r. rekordowe wolumeny w segmencie centrów danych w EMEA oraz szerokie przesunięcie kapitału w stronę sektorów operacyjnie intensywnych i platformowych. W Niemczech fakty tworzą przede wszystkim inwestorzy strategiczni: Google ogłosił inwestycje rzędu 5,5 mld euro, z Hesją jako punktem ciężkości znaczna ich część trafia do lokalizacji Dietzenbach w powiecie Offenbach, gdzie zawarto już partnerstwo z regionalnym dostawcą EVO w zakresie wykorzystania ciepła odpadowego dla około 2 000 gospodarstw domowych. AWS według doniesień zarezerwował miliardowe kwoty dla obszaru Frankfurtu, a Microsoft i Oracle ogłosiły własne programy o wartości miliardów.
Równolegle przesuwa się mapa. Według danych Bitkom Brandenburgia wykazuje ogłoszone projekty o łącznej mocy przyłączeniowej IT około 888 MW, a Berlin dysponuje około 146 MW zainstalowanej mocy IT. Lokalizacje takie jak Hanau, Dietzenbach czy obrzeża Berlina korzystają z tego, że prąd i grunt są dostępne tam, gdzie na rynku rdzeniowym już ich nie ma. Pytanie o wycenę brzmi coraz mniej „jak blisko DE-CIX?”, a coraz bardziej „jak wiążąca jest promesa przyłączeniowa i na kiedy?”.
Co to oznacza dla inwestorów
- Ponowna wycena istniejących obiektów: planowane złagodzenie PUE może przenieść aktywa wyceniane jako przypadki retrofitowe z powrotem do segmentu core-plus. Kto w 2025 r. kalkulował wysokie rezerwy modernizacyjne, powinien zweryfikować założenia; ustawa nie została jednak jeszcze uchwalona.
- Sprawdzenie promienia pięciu kilometrów do sieci ciepłowniczej: przy nowych budowach i transakcjach forward bliskość sieci ciepłowniczej decyduje o koszcie zgodności albo o zastosowaniu wyjątku. To element due diligence lokalizacji, a nie dopiero fazy pozwoleń.
- Traktowanie przyłącza jako odrębnego aktywa: przy 24–36 miesiącach wyprzedzenia wiążąca promesa przyłączeniowa bywa cenniejsza niż sam grunt. Umowy, terminy i prawa odstąpienia należy odpowiednio ustrukturyzować.
- Lokalizacje drugorzędne selektywnie, nie ryczałtowo: dostępna moc jest warunkiem koniecznym, ale niewystarczającym o zdolności do wyjścia z inwestycji decydują łączność, praktyka wydawania pozwoleń i akceptacja lokalna.
Dokładnie na tym styku nieruchomości, techniki i energii działa Prime East poprzez własny pion PE Property Solutions: analiza lokalizacji, techniczne due diligence i strukturyzacja wokół pytania, czy projekt jest rzeczywiście wykonalny od strony sieciowej i regulacyjnej a nie tylko na papierze.
Podsumowanie
Niemiecki rynek centrów danych otrzymał w 2026 r. polityczny wiatr w żagle: narodową strategię z jasnymi celami mocowymi oraz nowelizację EnEfG odciążającą istniejące zasoby. Czynnik ograniczający pozostaje fizyczny. Kto potrafi wiarygodnie zabezpieczyć przyłącze, dostęp do sieci ciepłowniczej i zdolność do uzyskania pozwoleń, ten będzie kształtował ceny na rynku o historycznie niskim poziomie pustostanów. Cała reszta to pipeline na papierze.
Informacja: Niniejszy artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi doradztwa inwestycyjnego, prawnego ani podatkowego. Wszystkie dane opierają się na wymienionych poniżej źródłach publicznie dostępnych; stan na 30 lipca 2026 r. Nowelizacja EnEfG znajduje się w procesie legislacyjnym i nie weszła jeszcze w życie.
Źródła
- BMDS – Rząd federalny przyjmuje Narodową Strategię Centrów Danych
- BMDS – Narodowa Strategia Centrów Danych (publikacja)
- CMS – Nowelizacja EnEfG przynosi ulgę centrom danych
- DENEFF – Nowelizacja ustawy o efektywności energetycznej (EnEfG) 2026
- CBRE – European Data Centres Outlook 2026
- CBRE – Global Data Center Trends 2026
- Cushman & Wakefield – Global Data Center Market Comparison 2026
- Colliers – EMEA Capital Markets Snapshot Q2 2026
- neospaces – Frankfurt Data Centres: FRA1 Power Constraints and Pipeline Migration
- hessenschau – Google inwestuje 5,5 mld euro, Hesja staje się kluczową lokalizacją
- JLL – Nowa geografia niemieckiego rynku centrów danych
- FPS Law – Data Centres in Germany 2026: Infrastructure Policy
