Czynniki lokalizacyjne decydujące o sukcesie projektów centrów danych w Europie

5 września 2025
Successful Data Center Developments
Spis treści

Dlaczego wybór lokalizacji to kluczowy czynnik w inwestycjach w centra danych

Wstęp – Lokalizacja robi różnicę

Centra danych to obiekty zupełnie inne niż standardowe nieruchomości komercyjne. Ich ogromne zapotrzebowanie na energię, ekstremalne wymagania dotyczące sieci, klimatyzacji i niezawodności działania czynią z nich złożone projekty infrastrukturalne. Źle dobrana lokalizacja może kosztować inwestorów miliony utraconych korzyści, opóźnić wejście na rynek lub wręcz spowodować porażkę projektu.

Z kolei odpowiednio dobrane miejsce może zapewnić przewagę konkurencyjną i wyższe zwroty przez wiele lat. W tym artykule omawiamy kluczowe czynniki lokalizacyjne – w oparciu o dane rynkowe, realia europejskie i perspektywę inwestorów.

1. Wymogi techniczne

1.1 Zasilanie – życiodajna linia operacji i skalowania

Nowoczesne centra danych typu hyperscale potrzebują często 30–100 MW mocy ciągłej. Odporność operacyjna opiera się zwykle na koncepcjach redundancji takich jak N+1 czy 2N. Według Ember i DatacenterDynamics w niektórych rynkach FLAP-D (Frankfurt, Londyn, Amsterdam, Paryż, Dublin) przepustowość sieci energetycznej jest pod presją — nawet 42% dostępnej mocy zużywane jest przez centra danych, a w Dublinie blisko 80%. Dlatego kluczowe jest zapewnienie stabilnych, skalowalnych przyłączy energetycznych.

1.2 Łączność światłowodowa – autostrada danych przyszłości

Niezawodność i szybkość są kluczowe. Najlepsze lokalizacje zapewniają dostęp do wielu operatorów sieciowych oraz bezpośrednie połączenia z dużymi punktami wymiany ruchu internetowego, takimi jak DE-CIX (Frankfurt) czy AMS-IX (Amsterdam). Jest to niezbędne do obsługi rosnących zastosowań chmurowych, SI i usług edge.

1.3 Chłodzenie i klimat – efektywność w zgodzie z zasobami

  • Potencjał free-cooling w chłodniejszym klimacie może znacząco obniżyć koszty operacyjne.
  • Dostępność wody jest istotna przy chłodzeniu adiabatycznym; w regionach ubogich w wodę konieczne jest ostrożne planowanie zużycia — centrum danych o mocy 100 MW może zużywać do 2 mln litrów wody dziennie.
  • Innowacje takie jak chłodzenie immersyjne czy odzysk ciepła odpadowego stają się standardem w nowoczesnych projektach.

2. Teren i budynek

2.1 Powierzchnia i możliwości rozbudowy

  • Projekty hyperscale zwykle wymagają powyżej 5 ha terenu.
  • Colocation i edge mogą działać już od 3 000 m² powierzchni zabudowy.
  • Możliwość etapowej rozbudowy to strategiczny atut – coraz więcej inwestycji realizuje się modułowo.

2.2 Architektura budynku

  • Wysokie nośności stropów pod szafy serwerowe.
  • Elastyczny podział między „white space” a strefy techniczne.
  • Ochrona przed zagrożeniami naturalnymi, takimi jak powódź czy trzęsienia ziemi – coraz częściej wymóg formalny.

2.3 Infrastruktura bezpieczeństwa

  • Wielowarstwowa kontrola dostępu (perymetr, budynek, szafa).
  • Oddalenie od potencjalnych źródeł ryzyka (lotniska, zakłady chemiczne) – często wymóg regulacyjny.

3. Ramy prawne i pozwolenia

3.1 Plan zagospodarowania przestrzennego

W wielu regionach wymagane są specjalne strefy przeznaczone pod centra danych. Wczesne rozmowy z władzami mogą znacznie przyspieszyć procesy uzyskiwania pozwoleń.

3.2 Regulacje środowiskowe

  • Wymogi UE dotyczące efektywności energetycznej („Code of Conduct for Data Centres”).
  • Limity emisji i zużycia wody różnią się w zależności od kraju.

3.3 Przyłącza energetyczne

W niektórych krajach uzyskanie wysokiego napięcia może trwać lata. Wczesna współpraca z operatorami sieci przesyłowych i dystrybucyjnych jest kluczowa.

4. Zrównoważony rozwój i ESG

  • Coraz więcej operatorów podpisuje Climate Neutral Data Centre Pact, zobowiązując się do 2025 r. osiągnąć PUE ≤ 1,3 w chłodnym klimacie, korzystać w 75% z OZE, ponownie wykorzystywać sprzęt oraz odzyskiwać ciepło odpadowe do sieci ciepłowniczych.
  • Plan UE InvestAI przeznacza 10 mld € na pierwsze inicjatywy i 30 mld $ ogółem na centra danych o mocy gigawatowej, w tym planowane uruchomienie w Monachium do września 2025 r.

5. Struktura rynku i konkurencja

5.1 Wzrost popytu

  • CBRE prognozuje rekordowe 937 MW nowej mocy w Europie w 2025 r. — o 43% więcej niż w 2024 r. Ponad połowa przypadnie na rynki FLAP-D, a znaczny wzrost odnotują Mediolan i Madryt.
  • Cushman & Wakefield: operacyjna moc w EMEA to 10,3 GW, w budowie 2,6 GW, w planach 11,5 GW — wzrost pipeline’u o 43% r/r.

5.2 Rynki wtórne i trendy regionalne

  • Hiszpania staje się południowoeuropejskim hubem: Amazon (15,7 mld €), Microsoft (6,7 mld €), Repsol (4 mld €) i Blackstone (7,5 mld €) inwestują w Aragonii.
  • CBRE wskazuje Merlin Properties (cel: 600 MW do 2029 r., chłodzenie bez zużycia wody).
  • Iron Mountain otwiera w Madrycie kampus o wartości 1,1 mld €, 79 MW, z wieloma klientami.

6. Studia przypadków – udane lokalizacje

6.1 Nordyki i południowa Europa vs. FLAP-D

Prognoza Ember: wzrost popytu na centra danych do 110% w Nordykach i południowej Europie do 2030 r., w porównaniu z 55% w FLAP-D, dzięki lepszej infrastrukturze energetycznej i mniejszym obciążeniom regulacyjnym.

6.2 Projekt Stargate – Norwegia jako nowe centrum SI

OpenAI buduje w Narviku (północna Norwegia) centrum danych z 100 000 GPU NVIDIA, startując od 20 MW i skalując do 520 MW. Atuty: chłodny klimat, tania energia, chłodzenie cieczą, odzysk ciepła.

6.3 Niemcy – Gigafabryka SI Deutsche Telekom

Deutsche Telekom współpracuje z Nvidią i Brookfield przy budowie „gigafabryki SI” w Nadrenii Północnej-Westfalii, wykorzystując istniejącą infrastrukturę przemysłową z dostępem do energii i wody.

6.4 Od elektrowni do centrum danych

We Francji, Niemczech i Włoszech dawne elektrownie przekształcane są w centra danych — z gotową infrastrukturą energetyczną i wodną oraz szybszymi pozwoleniami.

7. Wnioski i rekomendacje

Lokalizacje z natychmiastowym dostępem do dużej mocy, łącznością światłowodową, efektywnością klimatyczną i zgodnością z ESG to nie tylko wymogi techniczne, to przewaga strategiczna. Europa przesuwa się z klastrów FLAP-D w kierunku bardziej zdecentralizowanych, zrównoważonych lokalizacji. Inwestorzy, którzy działają wcześnie, mogą skorzystać na nowoczesnej infrastrukturze, zachętach regulacyjnych i trendach technologicznych.

Prime East Property Solutions wspiera klientów od analizy rynku i due diligence lokalizacji po realizację „pod klucz” — oferując doświadczenie i dostęp do ekskluzywnych projektów w całej Europie. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać dane rynkowe i informacje o możliwościach inwestycyjnych.

Źródła i literatura

  1. CBRE (2025). Europe set to see record data centre capacity roll-out in 2025. Reuters, 13.02.2025.
  2. CBRE (2025). Global Data Center Investor Intentions Survey 2025.
  3. Cushman & Wakefield (2025). EMEA Data Centre Update – H1 2025.
  4. Datacenterdynamics.com (2024). Nordics and Southern Europe to see 110% Data Center demand growth by 2030.
  5. Reuters (2025). Microsoft to invest €6.7B in new data centres in Spain.
  6. cincodias.elpais.com (2025). Las grandes tecnológicas eligen España como el referente en el sur de Europa en centros de datos.
  7. tomshardware.com (2025). EU readies $30 billion investment in gigawatt AI data centers.

Udostępnij ten artykuł

Kontakt

Czekamy na Twoją wiadomość

Head Office Poland

ul. Wiślana 8
00-317 Warszawa

+48 22 292 14 57

office@prime-east.com

Office Katowice

ul. Bażantów 35-37/9,
40-668 Katowice

+48 601 631 001

office@prime-east.com

Office Berlin

Kurfürstendamm 11,
10719 Berlin

+49 163 20 911 02

office@prime-east.com

Office Frankfurt

Taunusanlage 8,
60329 Frankfurt am Main

+49 163 2091102

office-de@prime-east.com