Dlaczego wybór lokalizacji to kluczowy czynnik w inwestycjach w centra danych
Wstęp – Lokalizacja robi różnicę
Centra danych to obiekty zupełnie inne niż standardowe nieruchomości komercyjne. Ich ogromne zapotrzebowanie na energię, ekstremalne wymagania dotyczące sieci, klimatyzacji i niezawodności działania czynią z nich złożone projekty infrastrukturalne. Źle dobrana lokalizacja może kosztować inwestorów miliony utraconych korzyści, opóźnić wejście na rynek lub wręcz spowodować porażkę projektu.
Z kolei odpowiednio dobrane miejsce może zapewnić przewagę konkurencyjną i wyższe zwroty przez wiele lat. W tym artykule omawiamy kluczowe czynniki lokalizacyjne – w oparciu o dane rynkowe, realia europejskie i perspektywę inwestorów.
1. Wymogi techniczne
1.1 Zasilanie – życiodajna linia operacji i skalowania
Nowoczesne centra danych typu hyperscale potrzebują często 30–100 MW mocy ciągłej. Odporność operacyjna opiera się zwykle na koncepcjach redundancji takich jak N+1 czy 2N. Według Ember i DatacenterDynamics w niektórych rynkach FLAP-D (Frankfurt, Londyn, Amsterdam, Paryż, Dublin) przepustowość sieci energetycznej jest pod presją — nawet 42% dostępnej mocy zużywane jest przez centra danych, a w Dublinie blisko 80%. Dlatego kluczowe jest zapewnienie stabilnych, skalowalnych przyłączy energetycznych.
1.2 Łączność światłowodowa – autostrada danych przyszłości
Niezawodność i szybkość są kluczowe. Najlepsze lokalizacje zapewniają dostęp do wielu operatorów sieciowych oraz bezpośrednie połączenia z dużymi punktami wymiany ruchu internetowego, takimi jak DE-CIX (Frankfurt) czy AMS-IX (Amsterdam). Jest to niezbędne do obsługi rosnących zastosowań chmurowych, SI i usług edge.
1.3 Chłodzenie i klimat – efektywność w zgodzie z zasobami
- Potencjał free-cooling w chłodniejszym klimacie może znacząco obniżyć koszty operacyjne.
- Dostępność wody jest istotna przy chłodzeniu adiabatycznym; w regionach ubogich w wodę konieczne jest ostrożne planowanie zużycia — centrum danych o mocy 100 MW może zużywać do 2 mln litrów wody dziennie.
- Innowacje takie jak chłodzenie immersyjne czy odzysk ciepła odpadowego stają się standardem w nowoczesnych projektach.
2. Teren i budynek
2.1 Powierzchnia i możliwości rozbudowy
- Projekty hyperscale zwykle wymagają powyżej 5 ha terenu.
- Colocation i edge mogą działać już od 3 000 m² powierzchni zabudowy.
- Możliwość etapowej rozbudowy to strategiczny atut – coraz więcej inwestycji realizuje się modułowo.
2.2 Architektura budynku
- Wysokie nośności stropów pod szafy serwerowe.
- Elastyczny podział między „white space” a strefy techniczne.
- Ochrona przed zagrożeniami naturalnymi, takimi jak powódź czy trzęsienia ziemi – coraz częściej wymóg formalny.
2.3 Infrastruktura bezpieczeństwa
- Wielowarstwowa kontrola dostępu (perymetr, budynek, szafa).
- Oddalenie od potencjalnych źródeł ryzyka (lotniska, zakłady chemiczne) – często wymóg regulacyjny.
3. Ramy prawne i pozwolenia
3.1 Plan zagospodarowania przestrzennego
W wielu regionach wymagane są specjalne strefy przeznaczone pod centra danych. Wczesne rozmowy z władzami mogą znacznie przyspieszyć procesy uzyskiwania pozwoleń.
3.2 Regulacje środowiskowe
- Wymogi UE dotyczące efektywności energetycznej („Code of Conduct for Data Centres”).
- Limity emisji i zużycia wody różnią się w zależności od kraju.
3.3 Przyłącza energetyczne
W niektórych krajach uzyskanie wysokiego napięcia może trwać lata. Wczesna współpraca z operatorami sieci przesyłowych i dystrybucyjnych jest kluczowa.
4. Zrównoważony rozwój i ESG
- Coraz więcej operatorów podpisuje Climate Neutral Data Centre Pact, zobowiązując się do 2025 r. osiągnąć PUE ≤ 1,3 w chłodnym klimacie, korzystać w 75% z OZE, ponownie wykorzystywać sprzęt oraz odzyskiwać ciepło odpadowe do sieci ciepłowniczych.
- Plan UE InvestAI przeznacza 10 mld € na pierwsze inicjatywy i 30 mld $ ogółem na centra danych o mocy gigawatowej, w tym planowane uruchomienie w Monachium do września 2025 r.
5. Struktura rynku i konkurencja
5.1 Wzrost popytu
- CBRE prognozuje rekordowe 937 MW nowej mocy w Europie w 2025 r. — o 43% więcej niż w 2024 r. Ponad połowa przypadnie na rynki FLAP-D, a znaczny wzrost odnotują Mediolan i Madryt.
- Cushman & Wakefield: operacyjna moc w EMEA to 10,3 GW, w budowie 2,6 GW, w planach 11,5 GW — wzrost pipeline’u o 43% r/r.
5.2 Rynki wtórne i trendy regionalne
- Hiszpania staje się południowoeuropejskim hubem: Amazon (15,7 mld €), Microsoft (6,7 mld €), Repsol (4 mld €) i Blackstone (7,5 mld €) inwestują w Aragonii.
- CBRE wskazuje Merlin Properties (cel: 600 MW do 2029 r., chłodzenie bez zużycia wody).
- Iron Mountain otwiera w Madrycie kampus o wartości 1,1 mld €, 79 MW, z wieloma klientami.
6. Studia przypadków – udane lokalizacje
6.1 Nordyki i południowa Europa vs. FLAP-D
Prognoza Ember: wzrost popytu na centra danych do 110% w Nordykach i południowej Europie do 2030 r., w porównaniu z 55% w FLAP-D, dzięki lepszej infrastrukturze energetycznej i mniejszym obciążeniom regulacyjnym.
6.2 Projekt Stargate – Norwegia jako nowe centrum SI
OpenAI buduje w Narviku (północna Norwegia) centrum danych z 100 000 GPU NVIDIA, startując od 20 MW i skalując do 520 MW. Atuty: chłodny klimat, tania energia, chłodzenie cieczą, odzysk ciepła.
6.3 Niemcy – Gigafabryka SI Deutsche Telekom
Deutsche Telekom współpracuje z Nvidią i Brookfield przy budowie „gigafabryki SI” w Nadrenii Północnej-Westfalii, wykorzystując istniejącą infrastrukturę przemysłową z dostępem do energii i wody.
6.4 Od elektrowni do centrum danych
We Francji, Niemczech i Włoszech dawne elektrownie przekształcane są w centra danych — z gotową infrastrukturą energetyczną i wodną oraz szybszymi pozwoleniami.
7. Wnioski i rekomendacje
Lokalizacje z natychmiastowym dostępem do dużej mocy, łącznością światłowodową, efektywnością klimatyczną i zgodnością z ESG to nie tylko wymogi techniczne, to przewaga strategiczna. Europa przesuwa się z klastrów FLAP-D w kierunku bardziej zdecentralizowanych, zrównoważonych lokalizacji. Inwestorzy, którzy działają wcześnie, mogą skorzystać na nowoczesnej infrastrukturze, zachętach regulacyjnych i trendach technologicznych.
Prime East Property Solutions wspiera klientów od analizy rynku i due diligence lokalizacji po realizację „pod klucz” — oferując doświadczenie i dostęp do ekskluzywnych projektów w całej Europie. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać dane rynkowe i informacje o możliwościach inwestycyjnych.
Źródła i literatura
- CBRE (2025). Europe set to see record data centre capacity roll-out in 2025. Reuters, 13.02.2025.
- CBRE (2025). Global Data Center Investor Intentions Survey 2025.
- Cushman & Wakefield (2025). EMEA Data Centre Update – H1 2025.
- Datacenterdynamics.com (2024). Nordics and Southern Europe to see 110% Data Center demand growth by 2030.
- Reuters (2025). Microsoft to invest €6.7B in new data centres in Spain.
- cincodias.elpais.com (2025). Las grandes tecnológicas eligen España como el referente en el sur de Europa en centros de datos.
- tomshardware.com (2025). EU readies $30 billion investment in gigawatt AI data centers.