Dlaczego centra danych stają się nową klasą aktywów w sektorze nieruchomości

Nieruchomości epoki cyfrowej

Jeszcze kilka lat temu pojęcie „nieruchomość centrum danych” było znane głównie w branży IT. Dziś centra danych stanowią kręgosłup gospodarki cyfrowej. Bez nich nie działałyby usługi chmurowe, serwisy streamingowe czy sztuczna inteligencja (SI).

Globalna ilość danych podwaja się średnio co dwa lata. Sam rynek infrastruktury centrów danych w Europie, według ResearchAndMarkets, ma wzrosnąć z 47,2 mld USD (2024) do 97,3 mld USD w 2030 roku, co oznacza średnioroczny wzrost na poziomie 12,8 %.

Inwestorzy dostrzegają, że centra danych to coś więcej niż budynki technologiczne – to odrębna klasa aktywów, oferująca stabilne przychody, długoterminowe umowy najmu i wysoki próg wejścia.

Czym jest centrum danych w kontekście nieruchomości?

Definicja i segmentacja

Centrum danych to wyspecjalizowany obiekt, w którym znajdują się serwery, urządzenia pamięci masowej i infrastruktura sieciowa, służące do przetwarzania, przechowywania i przesyłania danych.

Rozróżniamy:

• Hyperscale Data Centers – bardzo duże obiekty (> 10 000 m² powierzchni IT), należące lub wynajmowane przez tzw. hyperscalerów, jak AWS, Google czy Microsoft.
• Colocation Facilities – operator udostępnia klientom wydzieloną przestrzeń lub szafy serwerowe.
• Edge Data Centers – mniejsze obiekty, często w pobliżu dużych miast, minimalizujące opóźnienia transmisji (ważne np. dla pojazdów autonomicznych).

Cechy techniczne

Centra danych to obiekty o bardzo specyficznych wymaganiach:

• Redundantne zasilanie (N+1, 2N).
• Precyzyjne systemy klimatyzacji z wysoką efektywnością energetyczną (docelowo PUE < 1,3).
• Zaawansowane systemy bezpieczeństwa fizycznego: wielostopniowa kontrola dostępu, monitoring wideo, skanery biometryczne.
• Wysoka dostępność: nawet 99,999 % czasu pracy („pięć dziewiątek”).

Czynniki napędzające rynek

Boom w sektorze centrów danych wynika z kilku trendów strukturalnych:

1. Rozwój chmury obliczeniowej
   Według Gartnera rynek usług chmurowych rośnie dwucyfrowo rok do roku – firmy przenoszą swoje zasoby do chmury, aby zwiększyć elastyczność i skalowalność.
2. Sztuczna inteligencja (SI)
   Modele SI, takie jak ChatGPT czy Midjourney, wymagają ogromnej mocy obliczeniowej, specjalistycznego sprzętu (GPU) i wydajnych centrów danych.
3. 5G i Internet Rzeczy (IoT)
   Miliardy połączonych urządzeń generują gigantyczne strumienie danych, które muszą być przetwarzane w czasie rzeczywistym.
4. Streaming i gry online
   Serwisy VOD, transmisje na żywo i gry online stale zwiększają zapotrzebowanie na przepustowość.
5. Wsparcie polityczne
   Europejska strategia cyfrowa, programy rozbudowy sieci światłowodowej i inwestycje publiczne w infrastrukturę cyfrową przyspieszają rozwój projektów.

Europa: Rynek w fazie przyspieszenia

Według CBRE Europa w 2025 r. zrealizuje 937 MW nowej mocy centrów danych – o 43 % więcej niż w 2024 r. Ponad połowa tej mocy trafi do tzw. miast FLAP-D (Frankfurt, Londyn, Amsterdam, Paryż, Dublin). Rynki wtórne, jak Madryt czy Mediolan, osiągną ponad 100 MW nowych mocy każdy.

Pomimo rozbudowy nadal występują niedobory energii i dostępnych gruntów. Cushman & Wakefield podaje, że w regionie EMEA istniejąca moc operacyjna wynosi 10,3 GW (H1 2025), przy 2,6 GW w budowie i 11,5 GW w planach – oznacza to wzrost pipeline’u o 43 % rok do roku.

Z badań CBRE wynika, że 95 % inwestorów planuje zwiększyć swoje zaangażowanie, a 41 % zamierza przeznaczyć na ten cel ponad 500 mln USD. Największymi ryzykami są dziś regulacje i dostępność energii.

Dlaczego centra danych wyróżniają się jako klasa aktywów

Długoterminowe umowy najmu

Hiperskalerzy często zabezpieczają powierzchnię na 10–20 lat, z indeksacją czynszów i wysoką wiarygodnością kredytową.

Wysokie bariery wejścia

Kosztowna budowa, skomplikowane pozwolenia i wymogi techniczne utrudniają wejście nowym graczom.

Atrakcyjna relacja zysku do ryzyka

Obiekty typu core generują w Europie 4,5–6 % zwrotu, projekty value-add – znacząco więcej.

Szanse i ryzyka dla inwestorów

Szanse

• Strukturalnie rosnący popyt.
• Dywersyfikacja względem klasycznych nieruchomości.
• Potencjał ESG – wykorzystanie ciepła odpadowego, OZE, certyfikacje środowiskowe.

Ryzyka

• Szybki postęp technologiczny (nowe metody chłodzenia, architektury chipów).
• Wysokie koszty energii (40–60 % kosztów operacyjnych).
• Długie procedury uzyskiwania pozwoleń.

Minimalizacja ryzyka: wybór lokalizacji z pewnym dostępem do energii, modułowe projekty, współpraca z doświadczonymi operatorami.

Przykłady z rynku

• Frankfurt – największy w Europie punkt wymiany ruchu internetowego DE-CIX, doskonała infrastruktura energetyczna i sieciowa.
• Amsterdam – rygorystyczne regulacje, ale świetna łączność międzynarodowa.
• Madryt – dynamiczny rozwój dzięki inwestycjom globalnych gigantów technologicznych, w tym w technologie chłodzenia bez zużycia wody.

Wnioski i perspektywy

Centra danych są fizyczną podstawą cyfryzacji – a więc rynkiem przyszłości. Inwestorzy, którzy już dziś zdobędą know-how, zabezpieczą strategiczne lokalizacje i wdrożą zrównoważone rozwiązania, mogą zbudować portfel o wysokiej rentowności i potencjale wzrostu.

Źródła i literatura

1. CBRE (2025). Global Data Center Investor Intentions Survey 2025.
2. CBRE (2025). Europe set to see record data centre capacity roll-out in 2025. Reuters, 13.02.2025.
3. Cushman & Wakefield (2025). EMEA Data Centre Update – H1 2025.
4. ResearchAndMarkets.com (2024). Europe Data Center Market Landscape 2025–2030.
5. Reuters (2025). European data centre space shortage expected in 2025 as AI booms.
6. Datacenterdynamics.com (2024). Nordics and Southern Europe to see 110% Data Center demand growth by 2030.
7. Gartner (2024). Public Cloud Services Forecast.