Podczas gdy w Cannes odbywa się obecnie MIPIM, międzynarodowa branża nieruchomości ponownie spotyka się na jednym z najważniejszych wydarzeń inwestycyjnych w sektorze real estate.
W wydarzeniu bierze udział ponad 20 000 uczestników z ponad 90 krajów, w tym wielu największych na świecie zarządzających kapitałem inwestycyjnym, reprezentujących kilka bilionów euro aktywów pod zarządzaniem.
Tegoroczne rozmowy prowadzą do jednego jasnego wniosku:
kapitał nie zniknął z rynku nieruchomości stał się po prostu znacznie bardziej selektywny.
Dyskusje przesuwają się z pytania
„Kiedy rynek wróci?”
na pytanie
„Które sektory zdefiniują kolejny cykl inwestycyjny?”
Pięć trendów z MIPIM 2026
1. Kapitał instytucjonalny ostrożnie wraca na rynek
Analizy rynkowe przygotowane przez CBRE, JLL oraz PwC wskazują na stabilizację europejskiego rynku inwestycyjnego.
Po znacznym spadku wolumenów transakcyjnych w latach 2022–2024 niemiecki rynek inwestycyjny osiągnął w 2025 roku około 30–34 miliardów euro wartości transakcji.
Choć nie jest to poziom historycznie wysoki, oznacza to wyraźną stabilizację rynku i pierwsze sygnały powrotu płynności inwestycyjnej.
Wielu inwestorów znajduje się obecnie w fazie selektywnego powrotu na rynek.
2. Segment mieszkaniowy pozostaje najważniejszą klasą aktywów
W skali europejskiej nieruchomości mieszkaniowe pozostają najbardziej stabilnym segmentem inwestycyjnym.
Niedobór mieszkań, ograniczona liczba nowych inwestycji oraz rosnące czynsze nadal wspierają popyt ze strony inwestorów instytucjonalnych.
Szczególnie atrakcyjne są:
- mieszkania na wynajem (multifamily)
- akademiki (PBSA)
- micro living
- senior living oraz nieruchomości związane z opieką zdrowotną
W Niemczech niedobór mieszkań w połączeniu ze spadającą aktywnością deweloperską tworzy bardzo silne fundamenty długoterminowe.
3. Finansowanie zmienia strukturę rynku
Jednym z głównych tematów MIPIM 2026 jest zmiana struktury finansowania projektów nieruchomościowych.
Podczas gdy banki pozostają ostrożne w finansowaniu nieruchomości komercyjnych, coraz większą rolę odgrywają alternatywne źródła finansowania.
Według BaFin sektor nieruchomości komercyjnych nadal stanowi istotne ryzyko dla banków.
Powoduje to wzrost znaczenia:
- funduszy private debt
- finansowania typu whole loan
- mezzanine financing
- bridge financing
- refinansowania projektów
Private debt staje się tym samym odrębną strategią inwestycyjną w sektorze nieruchomości.
4. Rynek distressed rozwija się stopniowo
W przeciwieństwie do poprzednich kryzysów nieruchomościowych rynek distressed rozwija się obecnie znacznie wolniej niż oczekiwano.
Zamiast masowych sprzedaży przymusowych obserwujemy głównie:
- presję refinansowania pojedynczych projektów
- restrukturyzację portfeli inwestorów instytucjonalnych
- selektywne sprzedaże aktywów typu value-add
Dla inwestorów posiadających kapitał i kompetencje operacyjne oznacza to atrakcyjne możliwości wejścia w projekty typu repositioning.
5. Nieruchomości infrastrukturalne zyskują na znaczeniu
Coraz większe zainteresowanie inwestorów budzą także nieruchomości związane z infrastrukturą.
Dotyczy to w szczególności:
- data center
- life science
- infrastruktury zdrowotnej
- logistyki miejskiej
Segmenty te korzystają z długoterminowych trendów takich jak digitalizacja, demografia oraz urbanizacja.
Perspektywa Prime East
MIPIM 2026 potwierdza trend, który obserwujemy już od kilku miesięcy:
Następny cykl na rynku nieruchomości nie będzie oparty na szerokiej euforii rynkowej, lecz na specjalizacji, strukturze finansowania oraz zdolności operacyjnej do realizacji projektów.
Inwestorzy nie szukają dziś ogólnej ekspozycji na rynek — szukają jasnych strategii inwestycyjnych i solidnych fundamentów projektów.
Najciekawsze możliwości pojawiają się obecnie na styku urbanizacji, infrastruktury, rynku mieszkaniowego oraz operacyjnej wartości dodanej.
Porozmawiajmy o zwrotach kapitału!
