Pierwsza połowa 2025 roku zakończyła się odbudową aktywności inwestycyjnej w sektorze nieruchomości komercyjnych. Rynek odnotował wzrost wartości transakcji, zamykając ten okres sumą 1,7 mld euro. Liczba sfinalizowanych umów sięgnęła 63, z czego prawie połowę wygenerował sektor magazynowy. Działalność inwestycyjna skoncentrowała się wokół aktywów logistycznych oraz parków handlowych. Liderem okazały się wspomniane wcześniej magazyny, odpowiadając za aż 40% rynku pod względem kapitału. Symboliczną transakcją był zakup przez amerykański REIT firmy Realty Income dwóch obiektów od polskich Eko-Okien.
Rekord Europy Środkowo-Wschodniej
Wartość tej operacji wyniosła ponad 253 mln euro i ustanowiła rekord w Europie Środkowo-Wschodniej. Polskie firmy coraz częściej korzystają z okazji zakupowych, wykorzystując atrakcyjne wyceny i wyhamowanie akcji funduszy zagranicznych. Udział krajowego kapitału wzrósł do około 14% całości, zaś średnia wartość pojedynczej transakcji sięga 13 mln euro. Aktywność inwestycyjna przesunęła się w stronę podmiotów lokalnych, które podejmują działania szybciej i bardziej elastycznie niż gracze globalni. Równocześnie rośnie znaczenie inwestycji w biura regionalne i miejskie centra „convenience”, doceniane za skalę i bezpieczeństwo.
Stabilne aktywa bezpieczeństwem inwestorów
Warto zaznaczyć, że liczba dużych, powtarzalnych transakcji biurowych wciąż pozostaje ograniczona. Inwestorzy wybierają aktywa o stabilnych przepływach finansowych i lokalizacji w głównych miastach. Najlepsze biurowce pojawiają się w portfelach zarówno inwestorów korporacyjnych, jak i prywatnych. W polskich rękach znalazła się ponad jedna trzecia wartości transakcji biurowych, co świadczy o coraz większej profesjonalizacji i rosnącej konkurencyjności rodzimych podmiotów. Na rynku detalicznym dominuje popyt na inwestycje w mniejsze parki handlowe i centra użytkowe z potencjałem przebudowy. Ożywienie dotyczy segmentu convenience, mocno wspieranego przez konsumpcję i trendy urbanistyczne.
Trendy i prognozy na kapitał polski
Wzrost inwestycji w Polsce napędzają solidne fundamenty ekonomiczne. PKB w drugim kwartale 2025 wzrósł o 3,4% rok do roku, a popyt na powierzchnie komercyjne ustabilizował się na wysokim poziomie. Sektor magazynowy bije rekordy – 40% rynku i największe transakcje dotyczą właśnie aktywów logistycznych. W pierwszym półroczu 2025 r. wartość inwestycji magazynowych przekroczyła 690 mln euro, czyli ponad dwukrotnie więcej niż w analogicznym okresie roku poprzedniego. Całkowita nowa podaż powierzchni magazynowej wyniosła 1,15 mln m², choć tempo tej podaży spadło o 26%. Poziom pustostanów utrzymywał się przy tym na bezpiecznym poziomie 8,2%.
Sytuacja na rynku nieruchomości
Aktywność deweloperska w biurach skupia się na centralnych lokalizacjach Warszawy. Nowo oddanych biur było o 34% więcej niż w roku poprzednim, ale deweloperzy ograniczają nową podaż. W efekcie poprawiły się wskaźniki wynajmu i zmalały pustostany w najatrakcyjniejszych budynkach. Umowy na powierzchnie magazynowe w pierwszym kw. 2025 roku aż w 56% stanowiły przedłużenia dotychczasowych kontraktów. Świadczy to o rosnącej ostrożności najemców, którzy wolą renegocjować już zawarte porozumienie niż zmieniać lokalizacje w niepewnym otoczeniu gospodarczym.
Na rynku centrów handlowych obserwujemy odbicie – szczególnym zainteresowaniem cieszą się inwestycje w nowe parki handlowe w średnich i małych miastach oraz obiekty „convenience”. Wzrosty odnotowuje również segment hotelowy, zwłaszcza w aglomeracji warszawskiej. Analitycy spodziewają się, że lokalny kapitał jeszcze wzmocni swoją pozycję dzięki korzystnym wycenom i wyczekiwanym dalszym obniżkom stóp procentowych.
Prognoza i perspektywy
Eksperci prognozują, że całkowity wolumen inwestycji w 2025 roku przekroczy 4 mld euro, co oznaczałoby powrót do poziomów sprzed kryzysu. Kluczowymi czynnikami wspierającymi wzrost będą dalsze obniżki stóp w strefie euro, stabilny wzrost gospodarczy Polski (PKB wzrósł o 3,4% rok do roku w drugim kwartale 2025 roku) oraz rosnąca aktywność krajowego kapitału.
Rynek charakteryzuje się obecnie większą selektywnością inwestorów, którzy częściej wybierają nieruchomości z potencjałem przebudowy lub poprawy efektywności. Kluczowe znaczenie ma profesjonalne zarządzanie i optymalizacja portfela, co sprawia, że coraz trudniej uzyskać ponadprzeciętne marże bez właściwej dywersyfikacji i pracy nad wartością dodaną aktywów.
Przyszłość inwestycji
Według ekspertów z PwC i wiodących firm consultingowych, 2026 rok będzie punktem zwrotnym dla polskiego rynku nieruchomości komercyjnych. Prognozowany jest wzrost wolumenu transakcji o 30-40% w porównaniu do 2025 roku, co może oznaczać osiągnięcie poziomu 5,5-6,0 mld euro. Kluczowym katalizatorem będą dalsze obniżki stóp procentowych – stopa referencyjna NBP ma spaść z obecnych 4,75% do 4,25% w 2026 roku.
Rozwój centrów danych w Polsce będzie miał ogromny wpływ na rynek nieruchomości komercyjnych w najbliższych latach. Wartość rynku data center ma wzrosnąć do około 6 miliardów złotych do 2028 roku, z roczną stopą wzrostu na poziomie 7,4%. Wielkie firmy technologiczne, takie jak Microsoft i Google, inwestują w rozbudowę swoich centrów w Polsce, wzmacniając pozycję kraju jako regionu strategicznego dla usług chmurowych w Europie Środkowo-Wschodniej.
Dojrzałość rynku w Polsce
Obserwowane trendy pokazują, że Polska staje się rynkiem dojrzałym i coraz atrakcyjniejszym dla inwestorów prywatnych, rodzinnych oraz funduszy krajowych. Ważnym czynnikiem są też zmieniające się strategie zakupowe – inwestorzy częściej wybierają nieruchomości z potencjałem adaptacji, przebudowy lub poprawy efektywności. Na rynku komercyjnym coraz trudniej o ponadprzeciętne marże bez właściwej dywersyfikacji i pracy nad wartością dodaną aktywów. Kluczowe znaczenie ma profesjonalne zarządzanie i optymalizacja portfela inwestycyjnego.
