Niemcy liderem europejskiej infrastruktury cyfrowej
Niemiecki rynek nieruchomości przechodzi transformację napędzaną rozwojem centrów danych. Frankfurt zajmuje drugą pozycję w Europie po Londynie. Moc IT centrów danych w sektorze colocation (wynajmowanych powierzchni w centrach danych) wynosi obecnie ok. 1,3 GW i ma wzrosnąć do 3,3 GW do 2029 roku. Dla regionu Frankfurt: moc operacyjna w tym regionie wynosi ~ 745 MW („live IT load”) natomiast w budowie jest około 542 MW, a w planach kolejnych ~ 383 MW. Wartość niemieckiego rynku centrów danych osiągnęła 7,71 miliarda dolarów w 2024 roku. Prognozy przewidują wzrost do 12,84 miliarda dolarów do 2030 roku. To oznacza 8,87% wzrostu rocznie.
Sztuczna inteligencja napędza rozwój infrastruktury. Segment generatywnej AI wzrośnie o 560% do 2031 roku. Osiągnie wartość 16,5 miliarda dolarów. Microsoft zainwestuje 3,2 miliarda euro w niemieckie regiony chmurowe. Grupa Schwarz planuje wydać miliardy euro na centra danych. Amazońskie zobowiązanie dla Frankfurtu wynosi 8,8 miliarda euro do 2026 roku.
Rekordowe inwestycje i ceny nieruchomości
Niemiecka gospodarka kieruje miliardy euro na rozwój centrów danych. Inwestycje w rozbudowę kolokacji osiągną około 2 miliardów euro rocznie. Prognozowane inwestycje do 2029 roku przekroczą 24 miliardy euro. Ceny nieruchomości pod centra danych biją rekordy. Frankfurt i Berlin odnotowują rekordowo wysokie ceny gruntów. Wartość gruntu przemysłowego podwoiła się od 2023 roku.
Stabilizowana wartość leasingowanego megawata wynosi średnio 15,5 miliona euro. Koszty nabycia terenu wynoszą 1,1 miliona euro za MW. Frankfurt pozostaje najsilniejszym rynkiem. Stopa wakatów spadła poniżej 5%. Ceny kolokacji wzrosły 5-10% rok do roku.
Regulacje energetyczne wymuszają transformację
Niemiecka ustawa o efektywności energetycznej nakłada rygorystyczne wymogi. Od stycznia 2027 roku wymagane będzie 100% energii odnawialnej. Współczynnik PUE dla nowych centrów nie może przekraczać 1,2. Niemieckie centra danych zużywają około 17,9 miliarda kilowatogodzin rocznie. Branża już teraz wykorzystuje 88% energii z odnawialnych źródeł.
Przyłączenie do sieci energetycznej staje się wyzwaniem. Nowe centra danych w Niemczech czekają ponad siedem lat na przyłączenie. Brandenburg otrzymał 170 wniosków o centra danych o łącznej mocy 22 GW. Tylko dwa centra o mocy 100 MW zostały przyłączone.
Polski rynek to wschodzący konkurent regionalny
Dynamiczny wzrost napędzany transformacją cyfrową
Polski rynek centrów danych przechodzi gwałtowny rozwój. Wartość rynku osiągnęła 2,358 miliarda dolarów w 2024 roku. Prognozy przewidują wzrost do 5,41 miliarda dolarów do 2035 roku. Tempo wzrostu wyniesie 7,84% rocznie. Moc zainstalowana w Polsce nie przekracza obecnie 200 MW. Do 2030 roku przekroczy 500 MW. To prawie potrojenie obecnych zasobów.
Warszawa pozostaje głównym węzłem regionalnym z około 28 obiektami kolokacyjnymi. Region stołeczny koncentruje około jednej trzeciej wszystkich polskich centrów. Microsoft ogłosił inwestycję 2,8 miliarda złotych w lutym 2025 roku. Google zainwestował ponad 2 miliardy dolarów. Vantage planuje kampus o mocy 64 MW.
Przewagi konkurencyjne i wyzwania rozwojowe
Polska oferuje kluczowe przewagi lokalizacyjne. Położenie w sercu Europy łączy rynki wschodnie i zachodnie. Koszty operacyjne są niższe niż w krajach FLAP-D. Polska jest postrzegana jako pozytywna wyspa inwestycyjna. Kapitał przekierowywany z Europy Zachodniej trafia do Polski.
Przyłączenie do sieci energetycznej stanowi główne wyzwanie. Operator sieci PSE otrzymuje wnioski na 500-1000 MW. Między 2015 a 2021 rokiem wydano prawie 6 tysięcy odmów przyłączenia. PSE zaplanował przyrost mocy 1200 MW dla centrów danych do 2034 roku.
Porównanie rynków i prognozy rozwoju dla centrum danych
Niemcy prowadzą w skali, Polska w tempie wzrostu
Niemiecki rynek jest ponad trzykrotnie większy od polskiego. Wartość niemiecka osiągnęła 7,71 miliarda dolarów. Polska osiągnęła 2,358 miliarda dolarów. Jednak polski wzrost przewyższa niemiecki dynamiką. Polska rośnie 15,73% rocznie. Niemcy rosną 8,87% rocznie.
Frankfurt utrzymuje pozycję drugiego największego centrum Europy. Dysponuje DE-CIX największą punktem wymiany internetu. Warszawa rozwija się najszybciej w regionie CEE. Koncentruje jedną trzecią polskich centrów danych. Jest bramą między Europą Zachodnią i Wschodnią.
AI napędzi dalszy rozwój infrastruktury
Sztuczna inteligencja wymusza nową infrastrukturę obliczeniową. Globalne zapotrzebowanie na moc centrów potroi się do 2030 roku. Niemiecki rynek AI osiągnie 8,29 miliarda dolarów do 2030 roku. Polski segment AI wzrośnie o 35% rocznie. Stojaki AI przekraczają 40-80 kW gęstości. Wymagają chłodzenia cieczowego.
Niemcy osiągną 12,84 miliarda dolarów wartości rynku do 2030 roku. Moc wzrośnie z 1,3 GW do 3,3 GW do 2029 roku. Sektor przyczyni się 23 miliardami euro do PKB. Polski rynek osiągnie 5,41 miliarda dolarów do 2035 roku. Polska może zdominować zielone centra danych w CEE. Warszawa stanie się kluczowym węzłem dla workloadów z FLAP-D.
Data center napędza gospodarkę
Rozwój rynku centrów danych w Niemczech ma kluczowy wpływ na gospodarkę, szczególnie w kontekście dynamicznego wzrostu sektora cyfrowego. Inwestycje w centra danych, takie jak te zlokalizowane w Frankfurcie, przyciągają uwagę operatorów, którzy widzą w nich potencjał na długoterminowy rozwój. Dzięki odpowiedniej infrastrukturze oraz nowoczesnym systemom chłodzenia, jak flap-d, te obiekty stają się atrakcyjną opcją dla najemców poszukujących efektywnych rozwiązań w zakresie kolokacji.
Przybywa również danych dotyczących polskiego rynku, który może czerpać inspirację z niemieckiego modelu, zwłaszcza w kontekście gruntów i działek przeznaczonych pod inwestycje. Vantage i JLL dostarczają analizy, które pokazują, jak centra danych wpływają na rynek nieruchomości, przyczyniając się do rozwoju całego sektora energetycznego w regionie środkowo-wschodnim Europy.
