Obserwujemy właśnie historyczny moment dla niemieckiego sektora nieruchomości technologicznych. Wartość rynku centrów danych w Niemczech przekroczyła barierę dziesięciu miliardów dolarów. Dokładnie odnotowujemy kwotę rzędu 10,41 miliarda USD w bieżącym roku. Kraj ten umacnia swoją pozycję drugiego największego hubu cyfrowego w całej Europie, a inwestorzy instytucjonalni kierują ogromny kapitał głównie do Frankfurtu oraz Berlina.
Widzimy stale rosnące zapotrzebowanie na nowoczesne kompleksy typu hyperscale. Przewidujemy także dalszy wzrost tego sektora o ponad czternaście procent rocznie. Coraz więcej funduszy traktuje centra danych jako bezpieczną przystań kapitałową. Branża ta skutecznie wypiera tradycyjne biurowce z portfeli wielu inwestorów. Analizujemy dane, które potwierdzają bezprecedensową skalę wszystkich obecnych transakcji.
Cyfryzacja gospodarki nieustannie podtrzymuje popyt na bezpieczne przechowywanie danych. Widzimy, że Niemcy wyznaczają dzisiaj nowe standardy dla Unii Europejskiej. Każdy megawat mocy staje się niezwykle cennym aktywem na rynku. Deweloperzy intensywnie poszukują nowych gruntów pod duże inwestycje infrastrukturalne. Nasze analizy wskazują na ogromny potencjał wzrostu w nadchodzących latach. Dane to nowa ropa, a Niemcy budują właśnie najlepsze rafinerie świata.
Giganci technologiczni napędzają infrastrukturę
Wolumeny transakcyjne w Niemczech osiągają w tym roku niespotykane wcześniej poziomy. Głównym motorem tego wzrostu pozostaje gwałtowny rozwój sztucznej inteligencji. Giganci tacy jak Microsoft oraz Amazon inwestują miliardy euro we Frankfurcie. Widzimy rekordowe zaangażowanie kapitałowe rzędu 8,8 miliarda euro od jednego podmiotu. Inwestorzy kupują zarówno istniejące lokalizacje, jak i projekty w fazie budowy.
Rynek usług kolokacji dominuje obecnie w strukturze większości zawieranych transakcji, zaś branża IT oraz nowoczesny sektor bankowy generują największy popyt na moc.Obserwujemy wyraźny trend budowania gigantycznych centrów o mocy powyżej stu megawatów. Popyt ze strony dostawców chmury publicznej stale przewyższa dostępną podaż. Wiele obiektów wynajmujemy w całości jeszcze przed oficjalnym zakończeniem prac budowlanych.
Inwestorzy bardzo cenią stabilność niemieckiego systemu prawnego oraz świetną łączność, przez co Frankfurt pozostaje sercem operacji dzięki obecności najbardziej rozwiniętego punktu wymiany ruchu. Widzimy jednak coraz większe zainteresowanie Monachium oraz dynamicznym regionem Moguncji. Rynek staje się coraz bardziej dojrzały i profesjonalny pod każdym względem. Wspieramy naszych klientów w identyfikacji najbardziej dochodowych projektów inwestycyjnych na kontynencie.
Stabilne zyski w dobie wysokiego popytu
Stopy zwrotu z inwestycji w niemieckie centra danych przechodzą istotną ewolucję. Notujemy stabilizację stóp zwrotu na poziomie atrakcyjnym dla funduszy emerytalnych. Obecnie yieldy dla najlepszych aktywów w Niemczech oscylują wokół czterech procent. Spadek dostępności wolnych powierzchni do rekordowych 6,5 procent napędza wzrost czynszów. Właściciele budynków podnoszą stawki za usługi kolokacji o dziesięć procent rocznie.
Takie wyniki przyciągają kapitał, który wcześniej unikał specyficznego ryzyka technologicznego. Porównujemy dzisiaj centra danych do logistyki ze względu na ich strategiczne znaczenie. Widzimy, że czynsze rosną znacznie szybciej niż koszty operacyjne nowych budowli. Inwestorzy akceptują nieco niższe yields w zamian za długoterminowe umowy najmu. Kontrakty z wielkimi dostawcami chmury zapewniają stabilne wpływy przez całe dekady.
Wyceny nieruchomości technologicznych rosną dynamicznie dzięki bardzo wysokiej gęstości mocy. Koszt budowy jednego megawata przekroczył już barierę jedenastu milionów dolarów. Pomimo wysokich nakładów inwestycyjnych, ogólna rentowność projektów pozostaje bardzo wysoka. Analizujemy każdy przypadek, aby skutecznie zmaksymalizować zyski naszych partnerów biznesowych. Skutecznie zarządzamy ryzykiem w tym niezwykle dynamicznie zmieniającym się otoczeniu finansowym.
Porozmawiajmy o rynku inwestycyjnym centrum danych!
Efektywność energetyczna i wyzwania infrastrukturalne
Nowe niemieckie regulacje prawne kształtują przyszły wygląd całego sektora. Ustawa o efektywności energetycznej narzuca surowe wymogi dotyczące zużycia prądu. Od roku 2027 wszystkie nowe obiekty muszą korzystać z odnawialnych źródeł energii. Współczynnik PUE nie może przekraczać poziomu 1,2 dla nowych instalacji. My wdrażamy zaawansowane technologie odzysku ciepła do miejskich sieci grzewczych.
Inwestorzy muszą uwzględniać te dodatkowe koszty w swoich biznesplanach. Brak dostępnej mocy w sieci energetycznej stanowi obecnie najpoważniejsze wyzwanie. Niektóre projekty czekają na przyłączenie do infrastruktury nawet kilka długich lat. Widzimy rosnące znaczenie mniejszych obiektów typu edge w regionach. Takie centra danych skutecznie skracają opóźnienia w przesyłaniu informacji cyfrowych. Sektor zmierza w stronę pełnej industrializacji i powtarzalnych modułów budowlanych.
Szybkość oddania lokacji do użytku decyduje dzisiaj o sukcesie rynkowym. Niemcy pozostaną liderem innowacji w zakresie nowoczesnych, zielonych technologii. Nasz zespół stale monitoruje wszystkie zmiany w przepisach oraz trendach. Zapraszamy do wspólnego budowania cyfrowej przyszłości na największym rynku Europy. Razem stworzymy portfele inwestycyjne odporne na wszelkie zawirowania gospodarcze.
Źródła:
- Mordor Intelligence, Germany Data Center Market Size & Share Outlook to 2031.
- CBRE, European Data Centres Outlook 2026: Trends and Vacancy Rates.
- JLL, 2026 Global Data Center Outlook: Infrastructure Investment Supercycle.
- GTAI, Data Center Germany: Investment and Market Analysis.
- AlgorithmWatch, Germany’s Data Center Boom and Power Grid Challenges 2026.
