Sektor nieruchomości logistycznych wchodzi w 2026 rok z umiarkowanym optymizmem. Po okresie turbulencji rynek zaczyna się stabilizować, a jednocześnie pojawiają się nowe, silne motory wzrostu — od renesansu e-commerce po rosnące zapotrzebowanie sektora obronnego. Równolegle na znaczeniu zyskują centra danych, których rozwój coraz mocniej wpływa na popyt na grunty, energię i odpowiednio przygotowaną infrastrukturę.
To moment, w którym tradycyjna logistyka i cyfrowa infrastruktura zaczynają się przenikać — tworząc nowe możliwości dla inwestorów, deweloperów i właścicieli nieruchomości.
Logistyka 2026: rynek w fazie stabilizacji
Według najnowszej analizy „Logistikimmobilienmarkt 2026”, sektor wchodzi w fazę wyrównania i przewidywalnego wzrostu:
Stabilne fundamenty mimo wyzwań
- Koszty budowy i finansowania spadają, choć nie wrócą do poziomów sprzed pandemii.
- Czynsze pozostają stabilne lub rosną w kluczowych lokalizacjach.
- W największych hubach logistycznych (Hamburg, Frankfurt, Monachium, Stuttgart) nowoczesne powierzchnie magazynowe są wynajęte na poziomie bliskim 100%.
Przykładowo, operator HIH Invest raportuje ponad 99% poziomu wynajęcia w swoim portfelu logistycznym.
Nadpodaż w wybranych regionach
Nieco inną sytuację obserwujemy w rynkach o wysokiej aktywności spekulacyjnej — m.in. Berlin i Lipsk notują wzrost pustostanów. To sygnał, że równowaga popytowo-podażowa zależy dziś bardziej od jakości lokalizacji i infrastruktury niż od samego popytu ogólnego.
Nowe siły napędzające popyt logistyczny
Sektor logistyczny w 2026 roku zmienia swoją strukturę popytu.
1. Powrót e-commerce
Po kilku latach spowolnienia rynek e-commerce ponownie rośnie. Silną ekspansję w Europie prowadzą gracze międzynarodowi, w tym platformy azjatyckie oraz tradycyjni operatorzy retail, którzy zwiększają udział w logistyce ostatniej mili.
2. Sektor obronny (defence)
Rosnące inwestycje w bezpieczeństwo i magazynowanie sprzętu mogą do 2030 roku wygenerować zapotrzebowanie na 7,5–14,9 mln m² powierzchni logistyczno-przemysłowej.
To trend szczególnie widoczny w Niemczech i Europie Środkowej.
3. Energia i infrastruktura
Operatorzy logistyczni coraz częściej wymagają:
- wysokiej mocy energetycznej,
- możliwości instalacji fotowoltaiki,
- infrastruktury 5G i automatyzacji.
To powoduje, że granica między magazynem a lekkim zakładem przemysłowym stopniowo się zaciera.
Data Center 2026: nowy gigant rynku nieruchomości
Równolegle do logistyki, na europejskim rynku eksploduje popyt na centra danych — napędzany przez sztuczną inteligencję, cloud computing i stale rosnące zapotrzebowanie na moc obliczeniową.
Rekordowe zapotrzebowanie w Europie
- W 2025 r. popyt na moce IT w Europie ma sięgnąć około 855 MW, co oznacza wzrost o ponad 20% rok do roku.
- Według Cushman & Wakefield łączna moc operacyjna data center w regionie EMEA wzrosła do 10,3 GW — a pipeline projektów jest jeszcze większy.
- Rynki FLAP (Frankfurt–London–Amsterdam–Paris) notują rekordowe wskaźniki absorpcji i chroniczne braki energii.
Energia staje się nowym „gruntem”
Największym ograniczeniem dla inwestycji DC nie jest już grunt, lecz:
- zdolność przyłączeniowa,
- infrastruktura energetyczna,
- czas realizacji (RFS),
- rosnące wymagania klimatyczne i wodne.
To powoduje wzrost zainteresowania alternatywnymi lokalizacjami — w tym Europą Środkowo-Wschodnią.
Polska jako nowy hub Data Center w regionie CEE
Polska doświadcza jednej z najszybszych transformacji cyfrowych w Europie.
Dlaczego Polska przyciąga centra danych?
- dynamicznie rośnie popyt na usługi chmurowe,
- szybka rozbudowa infrastruktury elektroenergetycznej,
- niższe koszty gruntów i budowy,
- duża dostępność terenów powyżej 30–50 MW,
- coraz większa stabilność regulacyjna.
Według analiz z 2025 r., Polska jest liderem regionu CEE pod względem nowych projektów DC, w tym hyperscalerów oraz projektów AI-ready.
Gdzie logistyka spotyka data center?
To, co łączy oba sektory, to infrastruktura energetyczna, dostępność terenów i szybkie procedury inwestycyjne.
Nowe trendy:
Synergia lokalizacyjna
Niektóre tereny logistyczne mogą być adaptowane pod DC — szczególnie w lokalizacjach:
- z dostępem do 110–220 kV,
- w pobliżu węzłów autostradowych,
- z powierzchnią zabudowy 40–100 tys. m².
Transformacja funkcji
Coraz częściej właściciele parków logistycznych rozważają:
- częściową konwersję obiektów pod AI/HPC,
- hybrydowe modele: magazyn + edge DC,
- sprzedaż gruntów inwestorom Data Center.
Wnioski dla inwestorów i deweloperów
✔ Rynek stabilizuje się — ale nie wraca do starej normalności.
Jakość lokalizacji, dostęp do energii i czas procedur administracyjnych są dziś ważniejsze niż kiedykolwiek.
✔ Data Center to najszybciej rosnący segment nieruchomości w Europie.
W 2026 r. stanie się jednym z kluczowych filarów rynku — obok logistyki i przemysłu.
✔ Europa Środkowo-Wschodnia, w tym Polska, zyskuje przewagę konkurencyjną.
Szybkość działania, dostępność terenów i niższe koszty przyciągają nowe inwestycje.
