Podsumowanie rynku 2025 oraz prognoza na 2026 dla inwestorów instytucjonalnych
Wprowadzenie: dlaczego sale-and-leaseback ponownie stał się kluczową strategią inwestycyjną
Na koniec 2025 roku transakcje typu sale-and-leaseback (SLB) jednoznacznie powróciły do głównego nurtu instytucjonalnych strategii inwestycyjnych, w szczególności w segmencie nieruchomości przemysłowych i logistycznych. Model, który jeszcze kilka lat temu bywał postrzegany jako rozwiązanie niszowe lub wykorzystywane głównie w sytuacjach stresowych, dziś funkcjonuje jako świadome, strategiczne narzędzie alokacji kapitału – zarówno po stronie firm operacyjnych, jak i inwestorów.
Ponowne znaczenie sale-and-leaseback jest efektem kilku długoterminowych zmian strukturalnych: utrzymującego się wyższego poziomu stóp procentowych, bardziej restrykcyjnego podejścia banków do finansowania, rosnącej presji na efektywność bilansową przedsiębiorstw oraz silnego popytu inwestorów instytucjonalnych na długoterminowe, przewidywalne przepływy pieniężne.
Z perspektywy grudnia 2025 r. widać wyraźnie, że sale-and-leaseback nie jest zjawiskiem cyklicznym. Stał się on trwałym elementem portfeli inwestycyjnych, zwłaszcza na rynkach takich jak Niemcy i Polska, które oferują odmienne, lecz uzupełniające się profile ryzyka i zwrotu.
Rok 2025 – podsumowanie rynku sale-and-leaseback
Otoczenie makroekonomiczne i warunki finansowania
Rok 2025 był okresem stabilizacji po głębokiej korekcie lat 2022–2024. Stopy procentowe ustabilizowały się na relatywnie wysokim, ale przewidywalnym poziomie, co umożliwiło bardziej racjonalne długoterminowe planowanie inwestycji. Jednocześnie sektor bankowy pozostał ostrożny – z niższymi wskaźnikami LTV, ostrzejszymi kowenantami i wyraźnym naciskiem na jakość przepływów pieniężnych.
Dla wielu firm – szczególnie z sektora przemysłowego, produkcyjnego i logistycznego – tradycyjne finansowanie nieruchomości stało się trudniej dostępne lub istotnie droższe. W tym kontekście sale-and-leaseback zaczął funkcjonować jako atrakcyjna alternatywa dla długu bankowego, umożliwiająca uwolnienie kapitału bez utraty kontroli operacyjnej nad kluczowymi lokalizacjami.
Po stronie inwestorów instytucjonalnych rosło natomiast zapotrzebowanie na aktywa oferujące stabilność dochodów, w opozycji do bardziej zmiennych strategii deweloperskich czy value-add. Sale-and-leaseback idealnie wpisał się w tę potrzebę.
Popyt inwestorów instytucjonalnych w 2025 roku
W trakcie 2025 roku struktura popytu na aktywa typu sale-and-leaseback wyraźnie się poszerzyła. O ile w poprzednich latach dominowały wyspecjalizowane fundusze net-lease i inwestorzy oportunistyczni, o tyle w 2025 roku coraz większą rolę zaczęli odgrywać ubezpieczyciele, fundusze emerytalne, instytucje quasi-publiczne oraz fundusze core i core+.
Dla tych inwestorów sale-and-leaseback nie jest klasycznym zakupem nieruchomości, lecz ustrukturyzowaną inwestycją dochodową, zbliżoną w swojej logice do instrumentów dłużnych. Kluczowe znaczenie mają długość umowy najmu, mechanizmy indeksacji, jakość najemcy oraz ochrona w scenariuszach downside.
Efektem była coraz większa dyferencjacja cenowa. Najlepsze transakcje, oparte na długich umowach najmu i silnym covenancie najemcy, przyciągały znaczną konkurencję kapitału, podczas gdy słabsze struktury były wyraźnie dyskontowane.
Strona podażowa: dlaczego firmy sprzedają nieruchomości – i pozostają ich użytkownikami
Rok 2025 przyniósł wyraźną zmianę mentalną po stronie przedsiębiorstw. Sale-and-leaseback przestał być postrzegany jako rozwiązanie „ostatniej szansy”, a stał się elementem świadomej strategii finansowej.
Firmy coraz częściej dochodziły do wniosku, że posiadanie nieruchomości operacyjnych nie zawsze jest optymalnym wykorzystaniem kapitału. Dzięki SLB możliwe było jego uwolnienie i reinwestowanie w działalność podstawową: automatyzację, poprawę efektywności energetycznej, ekspansję produkcyjną czy akwizycje. Długoterminowa umowa najmu gwarantowała jednocześnie stabilność operacyjną.
Trend ten był widoczny zarówno w Niemczech, jak i w Polsce – choć motywacje różniły się w zależności od rynku.
Niemcy 2025: sale-and-leaseback na dojrzałym rynku core
Niemiecki rynek nieruchomości przemysłowych i logistycznych w 2025 roku potwierdził swoją odporność, zwłaszcza w porównaniu z sektorem biurowym. Sale-and-leaseback korzystał z wysokiej pewności prawnej, ustandaryzowanych umów najmu oraz zaufania inwestorów instytucjonalnych.
Jednocześnie rynek był bardzo selektywny. Inwestorzy przywiązywali ogromną wagę do struktury umowy najmu, zakresu obowiązków utrzymaniowych, indeksacji czynszu oraz przejrzystości finansowej najemcy. Transakcje o słabszej jakości strukturalnej traciły na atrakcyjności.
Rok 2025 można więc uznać za moment, w którym sale-and-leaseback w Niemczech stał się pełnoprawnym produktem core, pod warunkiem zachowania wysokich standardów inwestycyjnych.
Polska 2025: skala, dynamika i umiędzynarodowienie rynku
Polska odegrała w 2025 roku szczególnie istotną rolę w europejskim rynku sale-and-leaseback. Kraj ten umocnił swoją pozycję jako jeden z kluczowych hubów przemysłowych i produkcyjnych w Europie, korzystając z trendów nearshoringowych i relokacji produkcji.
Wysokoprofilowe, wielkoskalowe transakcje SLB znacząco zwiększyły widoczność Polski na mapie inwestorów instytucjonalnych. Pokazały one, że rynek jest w stanie absorbować duży kapitał oraz oferować struktury najmu spełniające międzynarodowe standardy.
Dla inwestorów Polska oznaczała w 2025 roku wyższe stopy zwrotu początkowego, przy jednoczesnym dostępie do długoterminowych umów najmu i strukturalnego wzrostu gospodarczego. Wymagało to jednak pogłębionej analizy technicznej, prawnej i ESG.
Dlaczego sale-and-leaseback jest strukturalnie atrakcyjny dla inwestorów instytucjonalnych
Podstawową zaletą sale-and-leaseback jest zdolność do łączenia kilku kluczowych cech inwestycyjnych: stabilności dochodu, ochrony przed inflacją oraz jasnego podziału ryzyka. Zwrot z inwestycji opiera się przede wszystkim na przepływach pieniężnych wynikających z umowy najmu, a nie na spekulacyjnej aprecjacji wartości.
W praktyce inwestor finansuje działalność operacyjną najemcy, zabezpieczoną fizycznym aktywem nieruchomościowym. Dzięki temu SLB doskonale wpisuje się w portfele nastawione na dochód, często obok infrastruktury lub długoterminowych strategii kredytowych.
Prognoza na 2026: dalszy rozwój rynku sale-and-leaseback
Oczekiwane trendy rynkowe
W 2026 roku kluczowe czynniki wspierające rozwój sale-and-leaseback pozostaną aktualne. Nie należy oczekiwać powrotu do ultra-tanego finansowania, a banki prawdopodobnie utrzymają ostrożne podejście do kredytowania. W efekcie firmy nadal będą poszukiwać alternatywnych źródeł kapitału, a inwestorzy – stabilnych strumieni dochodu.
W Niemczech spodziewana jest dalsza profesjonalizacja i standaryzacja rynku SLB. W Polsce natomiast możliwa jest dalsza skalowalność transakcji i napływ kolejnych globalnych inwestorów instytucjonalnych.
Ryzyko, rentowność i struktura w 2026 roku
Na 2026 rok przewiduje się:
- stabilne lub lekko kompresujące się stopy zwrotu dla najlepszych aktywów SLB
- większe zróżnicowanie cenowe w zależności od jakości covenantu
- rosnące znaczenie aspektów ESG i efektywności energetycznej
- większą wagę scenariuszy wyjścia i alternatywnego wykorzystania
Sale-and-leaseback będzie coraz wyraźniej funkcjonować jako hybryda nieruchomości, kredytu i infrastruktury.
Podsumowanie
Na koniec 2025 roku można jednoznacznie stwierdzić, że sale-and-leaseback stał się trwałym elementem krajobrazu inwestycyjnego. Dla inwestorów instytucjonalnych poszukujących przewidywalności, ochrony przed inflacją i kontrolowanego ryzyka, transakcje SLB w sektorze przemysłowym i logistycznym stanowią atrakcyjną strategię długoterminową.
Wspieramy inwestorów instytucjonalnych w identyfikacji, analizie, strukturyzacji, doradztwie i realizacji transakcji sale-and-leaseback – ze szczególnym uwzględnieniem rynku niemieckiego i polskiego.
