Transakcje DC Colocation vs. Build-to-Suit: Porównanie yieldów Niemcy/Polska

Europejski rynek centrów danych w fazie transformacji

Rynek centrów danych (Data Centers) należy do najbardziej dynamicznych segmentów europejskiego rynku nieruchomości komercyjnych. Napędzany migracją do chmury, obciążeniami AI oraz wymogami dotyczącymi suwerenności danych, popyt na moc obliczeniową rośnie w tempie, które trudno porównać z jakąkolwiek inną klasą aktywów.

Według CBRE, europejska podaż centrów danych osiągnęła pod koniec 2024 roku około 5 000 MW mocy IT, przy czym tempo wzrostu przekraczało 20% rocznie (CBRE, 2024). JLL szacuje europejski wolumen inwestycji w centra danych w 2024 roku na około 15–18 mld EUR (JLL, 2025).

Dla inwestorów pojawia się kluczowe pytanie: Która struktura transakcyjna, colocation czy build-to-suit, oferuje bardziej atrakcyjny profil rentowności do ryzyka? I jak różnią się yieldy między dojrzałym rynkiem niemieckim a rozwijającym się rynkiem polskim?

W Prime East wspieramy inwestorów, deweloperów i operatorów właśnie w tej analizie. W niniejszym artykule przedstawiamy ustrukturyzowane porównanie.

Definicje pojęć: Colocation vs. Build-to-Suit

Colocation (Colo)

W centrach danych typu colocation operator wynajmuje przestrzeń rack, zasilanie i łączność wielu najemcom. Operator ponosi ryzyko operacyjne i odpowiedzialność za obłożenie, zarządzanie SLA oraz obsługę techniczną.

Cechy charakterystyczne:

• Struktura multi-tenant (wielu najemców)
• Krótsze okresy najmu (typowo 3–5 lat)
• Wyższa złożoność operacyjna
• Większa zależność od lokalizacji i łączności

Build-to-Suit (BTS)

Centrum danych typu build-to-suit jest budowane celowo dla pojedynczego hyperscalera lub dużego użytkownika (np. AWS, Microsoft Azure, Google Cloud, Meta). Użytkownik określa specyfikacje techniczne, deweloper buduje i wynajmuje długoterminowo.

Cechy charakterystyczne:

• Struktura single-tenant (jeden najemca)
• Długoterminowe umowy najmu (typowo 10–20+ lat)
• Niższe ryzyko pustostanów
• Zdolność kredytowa najemcy jako kluczowe zabezpieczenie

Porównanie yieldów: Niemcy

Frankfurt nad Menem – Hub centrów danych nr 1 w Europie

Frankfurt jest największym rynkiem centrów danych w Europie z ponad 800 MW mocy IT (Cushman & Wakefield, 2024). Wysoka gęstość węzłów internetowych (DE-CIX), operatorów telekomunikacyjnych i cloud on-ramps sprawia, że lokalizacja ta jest preferowanym celem zarówno dla operatorów colocation, jak i hyperscalerów.

Transakcje Colocation (Frankfurt i okolice)

Wskaźnik	Zakres
Net Initial Yield	4,50% – 5,50%
Średni okres najmu	3 – 5 lat (średnio)
Typowa wielkość transakcji	30 – 150 mln EUR
Kompresja cap rate (2020–2024)	ok. 100–150 bps
Profil ryzyka	Średni do wysokiego (multi-tenant, ryzyko re-lettingu)

Niskie yieldy we Frankfurcie odzwierciedlają status lokalizacji Tier 1 o wysokiej płynności. Inwestorzy akceptują niższe stopy zwrotu w zamian za głębokość rynku i zbywalność aktywów.

Transakcje Build-to-Suit (Niemcy ogółem)

Wskaźnik	Zakres
Net Initial Yield	5,00% – 6,25%
Okres najmu	10 – 20 lat
Typowa wielkość transakcji	80 – 500+ mln EUR
Zdolność kredytowa najemcy	Investment Grade (Hyperscaler)
Profil ryzyka	Niski do średniego (long-income, ryzyko single-tenant)

Obserwacja: Pomimo dłuższych okresów najmu i niższego ryzyka pustostanów, yieldy BTS w Niemczech są jedynie umiarkowanie wyższe od yieldów colo – wskaźnik silnego popytu inwestorów na długoterminowe, wysoko oceniane przepływy pieniężne w otoczeniu stóp procentowych 2024/2025.

Pozostałe lokalizacje niemieckie: Berlin, Hamburg, NRW

Rynki wtórne takie jak Berlin, Hamburg i obszar Nadrenii-Westfalii (Rhein-Ruhr) zyskują na znaczeniu, szczególnie dla projektów BTS. Yieldy są tutaj typowo 50–100 bps powyżej Frankfurtu, co odzwierciedla premię za niższą gęstość łączności i dojrzałość rynku (Savills, 2024).

Porównanie yieldów: Polska

Warszawa – wschodzący rynek centrów danych CEE

Warszawa w ciągu ostatnich pięciu lat ugruntowała swoją pozycję jako najważniejsza lokalizacja centrów danych w Europie Środkowo-Wschodniej (CEE). Przy obecnej mocy około 120–150 MW IT i pipeline’ie, który ma się podwoić do 2027 roku, rynek przyciąga coraz więcej międzynarodowych operatorów i inwestorów (Cushman & Wakefield, 2024).

Czynniki wzrostu w Polsce:

• Wymogi UE dotyczące ochrony danych (lokalizacja danych)
• Niższe koszty energii niż w Europie Zachodniej
• Rosnący wskaźnik adopcji chmury w CEE
• Dostępność wykwalifikowanej kadry i gruntów
• Google, Microsoft i AWS z istniejącymi lub planowanymi regionami w/blisko Polski

Transakcje Colocation (Warszawa i okolice)

Wskaźnik	Zakres
Net Initial Yield	6,50% – 8,00%
Średni okres najmu	3 – 5 lat
Typowa wielkość transakcji	10 – 60 mln EUR
Dojrzałość rynku	Rosnąca, ograniczona liczba transakcji referencyjnych
Profil ryzyka	Średni do wysokiego (rozwój rynku, mix najemców)

Transakcje Build-to-Suit (Polska ogółem)

Wskaźnik	Zakres
Net Initial Yield	7,00% – 9,00%
Okres najmu	10 – 15+ lat
Typowa wielkość transakcji	30 – 200 mln EUR
Zdolność kredytowa najemcy	Investment Grade do silnego Sub-IG
Profil ryzyka	Średni (ryzyko kraju, ale silny najemca)

Obserwacja: Spread yieldów między Polską a Niemcami wynosi w przypadku transakcji colo około 200–250 bps, a w przypadku transakcji BTS około 200–300 bps. Premia ta kompensuje inwestorom niższą płynność rynku, ryzyko walutowe (PLN vs. EUR, przy czym coraz częściej stosowane są umowy denominowane w EUR) oraz ogólne ryzyko kraju CEE.

Porównanie bezpośrednie – przegląd

Kryterium	DE Colo	DE BTS	PL Colo	PL BTS
Net Initial Yield	4,50–5,50%	5,00–6,25%	6,50–8,00%	7,00–9,00%
Spread yieldów vs. DE	–	–	+200–250 bps	+200–300 bps
Okres najmu	3–5 lat	10–20 lat	3–5 lat	10–15+ lat
Płynność rynku	Wysoka	Wysoka	Ograniczona	Niska do średniej
Zdolność kredytowa najemcy	Zdywersyfikowana	AAA/AA	Zdywersyfikowana	AA do BBB
Koszty energii	Wysokie	Wysokie	Średnie	Średnie
Dostępność gruntów	Ograniczona	Ograniczona	Dobra	Dobra
Dojrzałość regulacyjna	Wysoka	Wysoka	Rosnąca	Rosnąca

Implikacje strategiczne dla inwestorów

Inwestorzy Core → Niemcy BTS

Dla inwestorów instytucjonalnych poszukujących stabilnych, długoterminowych przepływów pieniężnychprzy minimalnym nakładzie zarządzania, niemieckie transakcje BTS z najemcami-hyperscalerami pozostają złotym standardem. Yieldy mogą być skompresowane, ale profil ryzyka jest porównywalny z najlepszymi inwestycjami logistycznymi lub biurowymi – przy znacznie silniejszym strukturalnym wzroście popytu.

Core-Plus / Value-Add → Polska BTS

Polskie transakcje build-to-suit oferują atrakcyjną premię yieldową przy jednoczesnym długoterminowym zabezpieczeniu przepływów pieniężnych. Szczególnie gdy umowa najmu jest denominowana w EUR i powiązana z hyperscalerem lub dużym użytkownikiem korporacyjnym, profil ryzyka zbliża się do rynku niemieckiego – przy 200+ bps wyższej rentowności.

Oportunistycznie → Polska Colocation

Polski rynek colo znajduje się w fazie wzrostu, która przypomina rynek niemiecki sprzed 8–10 lat. Inwestorzy z doświadczeniem operacyjnym, potrafiący zarządzać ryzykiem platformowym, znajdą tutaj yieldy nieosiągalne już w Europie Zachodniej. Ryzyka (obłożenie, mix najemców, rozwój regulacyjny) wymagają jednak aktywnego zarządzania aktywami.

Luka yieldowa BTS-Colo

Interesujące jest, że różnica yieldów między colo a BTS w ramach poszczególnych krajów jest stosunkowo niewielka:

• Niemcy: ok. 50–75 bps
• Polska: ok. 50–100 bps

Sugeruje to, że rynek może obecnie niewystarczająco wyceniać ryzyka operacyjne colocation – albo że inwestorzy obstawiają wyższy potencjał tworzenia wartości przy wyjściach z inwestycji colo.

Perspektywy rynkowe 2025–2027

Niemcy

• Stabilizacja yieldów po fazie kompresji 2020–2023
• Rosnący niedobór energii i gruntów we Frankfurcie napędza rozwój w miastach wtórnych
• Rosnące wymogi regulacyjne (Ustawa o efektywności energetycznej, wykorzystanie ciepła odpadowego) zwiększają koszty deweloperskie
• Oczekiwany zakres yieldów 2027: Colo 4,25–5,25% | BTS 4,75–5,75%

Polska

• Silny wzrost popytu napędzany ekspansją hyperscalerów w CEE
• Region Google Cloud w Warszawie jako katalizator
• Rosnąca profesjonalizacja rynku operatorów
• Potencjalna kompresja yieldów o 50–100 bps do 2027
• Oczekiwany zakres yieldów 2027: Colo 5,75–7,00% | BTS 6,25–8,00%

Polska oferuje bardziej przekonujący zwrot skorygowany o ryzyko

Dla inwestorów gotowych spojrzeć poza ugruntowane rynki zachodnioeuropejskie, Polska oferuje obecnie jeden z najatrakcyjniejszych profili rentowności na europejskim rynku centrów danych. W szczególności transakcje build-to-suit z najemcami o wysokiej zdolności kredytowej łączą:

Atrakcyjne yieldy (7–9% NIY)
Długoterminowe zabezpieczenie przepływów pieniężnych (10–15+ lat)
Strukturalny wzrost popytu (chmura, AI, lokalizacja danych)
Potencjał konwergencji (kompresja yieldów w kierunku poziomów zachodnioeuropejskich)

Jednocześnie Niemcy pozostają niezastąpione jako płynny, transparentny rynek core dla portfeli instytucjonalnych ukierunkowanych na stabilność i zgodność z benchmarkami.

Optymalna strategia? Podejście komplementarne, łączące niemieckie pozycje core z polskimi inwestycjami typu yield-play.

Źródła

• CBRE (2024). European Data Centre Market Report H2 2024. Londyn: CBRE Research.
• JLL (2025). Data Centre Investment Outlook Europe 2025. Frankfurt: JLL Research.
• Cushman & Wakefield (2024). European Data Centre Report Q4 2024. Londyn: C&W Research.
• Savills (2024). European Data Centres – Spotlight Report. Londyn: Savills Research.
• Knight Frank (2024). Global Data Centre Report 2024. Londyn: Knight Frank Research.
• DC Byte (2024). European Data Centre Market Analytics. Londyn: DC Byte.
• Eurostat (2024). Energy Price Statistics – Electricity Prices for Non-Household Consumers. Luksemburg: Eurostat.
• Bundesnetzagentur (2024). Monitoringbericht 2024 – Energie. Bonn: Bundesnetzagentur.
• Polska Agencja Inwestycji i Handlu (PAIH) (2024). Data Centre Sector in Poland – Investment Guide.Warszawa: PAIH.
• Uptime Institute (2024). Global Data Center Survey 2024. Nowy Jork: Uptime Institute.
• Synergy Research Group (2024). Hyperscale Data Center Capacity – European Market Update. Reno: Synergy Research.
• Structure Research (2024). European Colocation Market – Quarterly Update Q4 2024. Toronto: Structure Research.