Die digitale Transformation treibt eine enorme Nachfrage nach modernen Rechenzentren voran. Als Investoren beobachten wir ein faszinierendes Wachstum dieser Assetklasse. Rechenzentren bilden heute das Fundament der globalen datengetriebenen Wirtschaft.
Wir betrachten sie als sicheren Hafen für Kapital in einem zunehmend volatilen Marktumfeld. Dieses Segment wächst deutlich schneller als traditionelle Büro- oder Einzelhandelsimmobilien.
In diesem Beitrag analysieren wir die Unterschiede zwischen dem polnischen und dem deutschen Markt.
Unser Fokus liegt auf zwei Modellen: Colocation und Build-to-Suit (BTS). Wir erläutern, wie sich die jeweilige Transaktionsstruktur auf die erzielbare Rendite auswirkt. Das Verständnis dieser Mechanismen ermöglicht eine strategisch fundierte Portfoliosteuerung.
Operative Unterschiede: Colocation vs. Build-to-Suit
Das Colocation-Modell basiert auf der Vermietung von Flächen an mehrere unabhängige Kunden. Wir stellen ihnen Infrastruktur, Kühlung sowie höchste physische Sicherheitsstandards zur Verfügung.
Diese Mieterdiversifikation sorgt für stabile und gut kalkulierbare Cashflows.
Im Gegensatz dazu funktioniert das Build-to-Suit-Modell grundlegend anders: Hier wird ein Objekt speziell nach den Anforderungen eines einzelnen Technologie-Großkonzerns geplant und errichtet.
Der Mieter schließt in der Regel einen langfristigen Vertrag über 15 bis 20 Jahre ab. Dies minimiert Leerstandsrisiken und reduziert operative Managementkosten erheblich.
Institutionelle Investoren schätzen beide Modelle aufgrund ihrer jeweiligen Markteigenschaften. Die Wahl der Strategie hängt maßgeblich vom individuellen Risikoprofil ab.
Beide Modelle sind jedoch mit erheblichen Anfangsinvestitionen verbunden.
Stabilität und niedrige Yields im deutschen Markt
Deutschland – insbesondere Frankfurt am Main – ist das Herz des europäischen Data-Center-Marktes. Die Reife dieses Marktes spiegelt sich unmittelbar im Renditeniveau wider.
Die Spitzen-Yields für erstklassige Colocation-Assets liegen aktuell bei etwa 3,5–4,5 %. Investoren akzeptieren geringere Renditen zugunsten maximaler Kapitalsicherheit.
Deutschland bietet:
- Hohe regulatorische Stabilität
- Ausgeprägte Rechtssicherheit
- Exzellente internationale Konnektivität
Die Nachfrage aus dem Cloud-Sektor übersteigt weiterhin deutlich das verfügbare Angebot. Der Wettbewerb unter institutionellen Investoren um verfügbare Objekte ist entsprechend intensiv.
Eine operative Herausforderung stellen die hohen Energiekosten dar. Dennoch rechtfertigt die Bonität der Mieter dieses niedrige Renditeniveau.
Wir erwarten eine weitere Yield-Kompression in den etablierten deutschen Core-Märkten.
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Polen als aufstrebender Data-Center-Hub
Polen entwickelt sich zunehmend zu einem zentralen Datenstandort in Mittel- und Osteuropa. Warschau zieht in rasantem Tempo internationale Technologiekonzerne an.
Im Vergleich zu Deutschland bietet der polnische Markt aktuell deutlich höhere Renditen. Die Yields bewegen sich derzeit im Bereich von 5,5–7 %.
Diese Risikoprämie zieht Kapital aus den USA und Asien an.
Unternehmen wie Google und Microsoft haben bereits Milliardenbeträge investiert.
Der Markt entwickelt sich zunehmend von spekulativen Projekten hin zu großvolumigen BTS-Transaktionen.
Die größte Herausforderung bleibt jedoch der Zugang zu ausreichender Netzanschlussleistung. Gleichzeitig beobachten wir eine rasche Annäherung der Renditeniveaus zwischen Polen und Deutschland.
Diese Konvergenz unterstreicht das wachsende Vertrauen internationaler Investoren in den polnischen Immobilienmarkt.
ESG und Energieverfügbarkeit als Renditetreiber
Die Verfügbarkeit von grüner Energie ist heute ein entscheidender Erfolgsfaktor jeder Data-Center-Transaktion.
ESG-Kriterien beeinflussen unmittelbar die erzielbaren Yields. Nachhaltige und energieeffiziente Objekte erzielen regelmäßig Preisaufschläge.
Investoren legen großen Wert auf:
- Nachhaltigkeitszertifikate
- Energieeffizienz
- Zukunftsfähige Gebäudestrukturen
Deutschland nimmt beim Einsatz erneuerbarer Energien in großflächigen Rechenzentren eine Vorreiterrolle ein.
Polen steht hingegen vor der Herausforderung einer beschleunigten Dekarbonisierung des nationalen Energiesystems.
Technologische Obsoleszenz ist ein zentrales Risiko – daher müssen Gebäude flexibel konzipiert werden.
Langfristige Werterhaltung gelingt ausschließlich mit modernen, anpassungsfähigen Rechenzentren.
Fazit
Colocation bietet Diversifikation und stabile Cashflows.
Build-to-Suit überzeugt durch langfristige Mietverträge mit bonitätsstarken Ankermietern.
Deutschland steht für Stabilität und niedrige Yields.
Polen bietet höhere Renditen bei gleichzeitig zunehmender Marktprofessionalisierung.
Für Investoren ist die differenzierte Betrachtung von Markt, Standort, Energieverfügbarkeit und ESG-Standards entscheidend.
Quellen
Savills: European Data Centres Report 2024 – https://www.savills.com
Knight Frank: Data Centres Global Report 2024 – https://www.knightfrank.com
CBRE: European Data Centre Solutions Q3 2024 – https://www.cbre.com
