Cyfrowa transformacja napędza ogromny popyt na nowoczesne centra danych. My jako inwestorzy obserwujemy fascynujący wzrost tej klasy aktywów. Nieruchomości te stanowią obecnie fundament globalnej gospodarki opartej na danych. Traktujemy je jako bezpieczną przystań dla kapitału w obecnie niepewnych czasach. Rynek ten rośnie znacznie szybciej niż tradycyjne biura czy centra handlowe. W tym artykule analizujemy różnice między Polską a Niemcami.
Skupiamy się na dwóch modelach: kolokacji oraz Build-to-Suit. Wyjaśniamy, jak struktura transakcji wpływa na ostateczną rentowność. Zrozumienie tych mechanizmów pozwala lepiej zarządzać portfelem inwestycyjnym. Zapraszamy do lektury naszej profesjonalnej analizy sektora centrum danych.
Różnice operacyjne między kolokacją, a modelem Build-to-Suit
Model kolokacyjny polega na wynajmie powierzchni wielu niezależnym klientom. Zapewniamy im infrastrukturę, chłodzenie oraz najwyższy poziom bezpieczeństwa fizycznego. Taka dywersyfikacja najemców generuje stały i bezpieczny strumień dochodów. Inwestycje typu Build-to-Suit (BTS) działają jednak na zupełnie innych zasadach. W tym modelu projektujemy i budujemy obiekt pod konkretne wymagania jednego giganta technologicznego.
Najemca podpisuje zazwyczaj umowę na piętnaście lub nawet dwadzieścia lat. Minimalizuje to ryzyko powstawania pustostanów i obniża koszty zarządzania operacyjnego. Inwestorzy instytucjonalni cenią oba podejścia za ich unikalne cechy rynkowe. Wybór konkretnej strategii zależy głównie od akceptowalnego poziomu ryzyka. Oba modele wymagają jednak ogromnych nakładów kapitałowych na samym początku.
Stabilność i niskie yields na niemieckim rynku centrum danych
Niemcy, a szczególnie Frankfurt, to serce europejskiego sektora danych. Dojrzałość tego rynku bezpośrednio przekłada się na wysokość stóp zwrotu. Stopy yield dla najlepszych obiektów kolokacyjnych wynoszą około 3,5-4,5 procenta. Inwestorzy akceptują mniejszy zysk w zamian za maksymalne bezpieczeństwo kapitału. Niemcy oferują przewidywalne prawo oraz doskonałą łączność z resztą świata.
Popyt ze strony chmury obliczeniowej wciąż drastycznie przewyższa tam podaż. Widzimy ogromną konkurencję wśród funduszy o każdy dostępny do wynajęcia obiekt. Wysokie koszty energii stanowią tam jednak pewne wyzwanie operacyjne. Mimo to stabilność finansowa najemców uzasadnia tak niskie poziomy rentowności. My prognozujemy dalszą kompresję stóp zwrotu na tym dojrzałym rynku.
Dowiedz się więcej o centrach danych!
Polska jako wschodząca gwiazda sektora w Europie
Polska wyrasta na kluczowy hub danych w Europie Środkowej. Warszawa bardzo szybko przyciąga największych graczy technologicznych z całego świata. Oferujemy tutaj znacznie wyższe stopy zwrotu niż nasi zachodni sąsiedzi. Rentowność w Polsce oscyluje obecnie w granicach 5,5-7 procent. Ta premia za ryzyko przyciąga kapitał z USA oraz Azji.
Google i Microsoft zainwestowały już u nas miliardy dolarów. Rynek przesuwa się od projektów spekulacyjnych w stronę dużych umów BTS. Największą barierą pozostaje nadal dostęp do odpowiedniej mocy przyłączeniowej prądu. Obserwujemy szybkie zwężanie się luki między rentownością w PL i DE. Ta konwergencja pokazuje rosnące zaufanie do polskiego rynku nieruchomości.
ESG i dostęp do energii determinują zyski
Dostępność zielonej energii determinuje dzisiaj sukces każdej transakcji nieruchomościowej. Musimy dokładnie sprawdzać certyfikaty ekologiczne każdego kupowanego budynku. Inwestorzy chętnie płacą premię za zrównoważone i nowoczesne obiekty. Kryteria ESG bezpośrednio wpływają na ostateczny poziom stóp zwrotu yield. Polska stoi przed wyzwaniem szybkiej dekarbonizacji krajowej sieci energetycznej.
Niemcy zaś przodują w wykorzystaniu odnawialnych źródeł energii w wielkich centrach. Analizujemy te czynniki przed rekomendacją zakupu konkretnego aktywa naszym klientom. Technologia starzeje się szybko, więc budynki muszą być elastyczne. Dbanie o przyszłość techniczną obiektu to nasz główny cel. Tylko nowoczesne centra utrzymają swoją wartość w długim terminie.
Źródła:
- Savills: European Data Centres Report 2024 – https://www.savills.com
- Knight Frank: Data Centres Global Report 2024 – https://www.knightfrank.com
- CBRE: European Data Centre Solutions Q3 2024 – https://www.cbre.com
