Der europäische Markt für Rechenzentren tritt in eine neue Wachstumsphase ein. Die hohe Nachfrage wird getragen vom Finanzsektor, der Industrie, der öffentlichen Verwaltung sowie vom stark wachsenden Bedarf der KI-Industrie, von High-Performance-Computing und datenintensiven Anwendungen. Gleichzeitig steht der Markt vor zunehmenden Herausforderungen – insbesondere im Hinblick auf die Verfügbarkeit von Energie, Netzkapazitäten sowie steigende klima- und regulatorische Anforderungen.
Vor diesem Hintergrund vergleichen Investoren und Betreiber zunehmend voll entwickelte Märkte mit Standorten, die sich in einer Expansionsphase oder in einer frühen Phase der Institutionalisierung befinden. Besonders häufig stehen dabei drei Städte im Fokus: Frankfurt, Berlin und Krakau. Jede von ihnen repräsentiert eine andere Phase des Marktzyklus und bietet ein jeweils unterschiedliches Risiko-, Kosten- und Wachstumspotenzial.
Deutschland – große Marktgröße, wachsende strukturelle Einschränkungen
Der deutsche Data-Center-Markt zählt zu den größten in Kontinentaleuropa. Er konzentriert sich vor allem auf Frankfurt am Main und Berlin, die globale Cloud-Anbieter, Finanzinstitute, Industrieunternehmen sowie den öffentlichen Sektor anziehen.
Die installierte IT-Leistung in deutschen Rechenzentren erreicht mittlerweile mehrere Gigawatt und wächst weiter. Gleichzeitig werden die strukturellen Grenzen des Marktes immer deutlicher: begrenzte Netzanschlusskapazitäten, steigende Energiepreise, lange Planungs- und Genehmigungsverfahren sowie zunehmender Druck durch ESG- und Klimavorgaben.
Für Investoren bedeutet dies ein stabiles und gut vorhersehbares Marktumfeld – jedoch mit steigenden Eintrittsbarrieren und eingeschränkten Skalierungsmöglichkeiten.
Frankfurt – ein klassischer Core-Markt
Frankfurt bleibt der zentrale Data-Center-Hub in Kontinentaleuropa und ist Teil der FLAPD-Märkte. Die installierte IT-Leistung im Großraum Frankfurt liegt aktuell bei rund 1,0–1,1 GW, bei einer sehr niedrigen Leerstandsquote von etwa 5 %.
Die Stadt profitiert von der hohen Konzentration internationaler Finanzinstitute, globaler Cloud-Anbieter sowie einem der wichtigsten Internetknoten Europas. Für Investoren bietet der Markt eine hohe Liquidität, eine starke Bonität der Nutzer und ein vergleichsweise geringes operatives Risiko.
Gleichzeitig sieht sich Frankfurt zunehmenden Herausforderungen gegenüber: limitierte Energieverfügbarkeit, hohe Grundstückspreise und steigender Kapitalbedarf für Projekte, die modernen ESG-Standards entsprechen. Neue Entwicklungen verlagern sich daher zunehmend in Randlagen der Metropolregion, wo Skalierung möglich ist – allerdings bei höheren CAPEX-Kosten.
Berlin – ein wachsender Challenger-Markt
Berlin hat sich in den vergangenen Jahren zum am schnellsten wachsenden Data-Center-Markt Deutschlands entwickelt. Obwohl die aktuelle Marktgröße mit etwa 150–200 MW installierter IT-Leistung deutlich unter der Frankfurts liegt, wird für die kommenden Jahre ein jährliches Wachstum von über 20 % erwartet.
Treiber dieser Entwicklung sind das starke Technologie- und Start-up-Ökosystem, die Präsenz staatlicher Institutionen sowie die zunehmende Nachfrage nach Alternativen zum stark ausgelasteten Frankfurter Markt. Große Data-Center-Campus entstehen vor allem im Umland, in Entfernungen von 20 bis 40 Kilometern zur Innenstadt, wo größere Grundstücke und bessere Netzanschlussmöglichkeiten zur Verfügung stehen.
Berlin ist damit ein typischer Expansionsmarkt – attraktiv für wachstumsorientiertes Kapital, zugleich aber anspruchsvoll im Hinblick auf regulatorische Rahmenbedingungen und langfristige Planbarkeit.
Polen – ein Markt in der Beschleunigungsphase
Im Vergleich zu Deutschland befindet sich Polen in einer früheren Entwicklungsphase des Data-Center-Marktes, verzeichnet jedoch eines der höchsten Wachstumsraten in Mittel- und Osteuropa. Schätzungen zufolge könnte sich der Marktwert bis 2031 mehr als verdoppeln.
Getragen wird dieses Wachstum durch die fortschreitende Digitalisierung der Wirtschaft, den Zufluss von Cloud-Investitionen sowie die dynamische Entwicklung von Business-Services. Warschau fungiert weiterhin als zentraler Hub, jedoch gewinnen regionale Städte zunehmend an Bedeutung, da sie ein attraktiveres Kosten-Nutzen-Verhältnis bieten.
Dank niedrigerer Kostenstrukturen, der Verfügbarkeit qualifizierter Fachkräfte und einer schrittweise verbesserten Energieinfrastruktur entwickelt sich Polen zu einem der interessantesten Wachstumsmärkte für Rechenzentren in Europa.
Krakau – frühe Phase der institutionellen Marktbildung
Eine dieser zunehmend relevanten regionalen Städte ist Krakau. Die Stadt verfügt über einen starken IT-Sektor, einen ausgeprägten BPO-/SSC-Markt sowie eine solide akademische Basis, die seit Jahren internationale Technologieunternehmen anzieht.
Ein zusätzlicher Impuls für den Markt war die Ankündigung weiterer Cloud-Investitionen in Polen durch Microsoft, was die Wahrnehmung des Landes als langfristigen Standort für digitale Infrastruktur deutlich gestärkt hat.
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Für den Data-Center-Markt besonders relevant sind die ersten Projekte mit skalierbaren Leistungskorridoren von 40–60 MW, die noch vor wenigen Jahren fast ausschließlich in der Region Warschau realisierbar waren.
Aus Sicht von Prime East ist Krakau derzeit noch kein „offensichtlicher“ Markt und nicht direkt mit Warschau vergleichbar. Vielmehr befindet sich die Stadt in einer frühen Phase der Institutionalisierung – ähnlich der Situation Berlins vor einigen Jahren im Verhältnis zu Frankfurt. Genau in dieser Phase entsteht häufig die größte Asymmetrie zwischen Risiko und potenziellem Renditehebel.
Energie, Infrastruktur und Regulierung – entscheidende Unterschiede
In der Praxis entscheidet über den Erfolg eines Data-Center-Projekts zunehmend mehr als nur der Standort:
- Energie: In Deutschland begrenzte Verfügbarkeit und hohe Preise; in Polen größeres Potenzial für neue Anschlüsse, jedoch mit Bedarf an langfristiger Energie- und OZE-Strategie.
- Netzanbindung: Deutschland bietet die höchste Netzdichte; Polen holt insbesondere in den Metropolregionen schnell auf.
- Genehmigungen: Deutschland – lange, aber planbare Verfahren; Polen – formal kürzere Prozesse, jedoch stark abhängig von lokalen Rahmenbedingungen.
Fazit aus Sicht von Prime East
Der europäische Data-Center-Markt bleibt einer der zentralen Wachstumstreiber für digitale Infrastruktur, wobei sich der Schwerpunkt zunehmend von voll entwickelten Märkten hin zu regionalen Standorten verlagert. Für Investoren und Betreiber wird es entscheidend, diese Märkte frühzeitig zu identifizieren – bevor sie vollständig vom institutionellen Kapital eingepreist sind.
Prime East fokussiert sich auf die Analyse solcher Standorte in Mittel- und Osteuropa, insbesondere auf Projekte mit gesicherter, skalierbarer Anschlussleistung und langfristigem Entwicklungspotenzial.
Quellen:
https://www.mordorintelligence.com/industry-reports/poland-data-center-market
https://firstcolo.net/en/data-centers-germany-2025-colocation-and-ai-as-growth-drivers
https://nmrk.imgix.net/uploads/documents/2025-Data-Center-Site-Selection-Dynamic-Brief.pdf
