Rynek centrów danych w Europie wchodzi w kolejną fazę wzrostu. Wysoki popyt napędzają sektor finansowy, przemysł, administracja publiczna oraz dynamicznie rosnące zapotrzebowanie ze strony branży sztucznej inteligencji, obliczeń wysokiej mocy i przetwarzania dużych zbiorów danych. Jednocześnie rynek mierzy się z coraz większymi ograniczeniami – przede wszystkim w zakresie dostępności energii, przepustowości sieci oraz rosnących wymagań klimatycznych i regulacyjnych.
W efekcie inwestorzy i operatorzy coraz częściej porównują rynki w pełni dojrzałe z lokalizacjami znajdującymi się w fazie ekspansji lub wczesnej instytucjonalizacji. W tym kontekście szczególnie często zestawiane są trzy miasta: Frankfurt, Berlin oraz Kraków. Każde z nich reprezentuje inny etap cyklu rynkowego i oferuje odmienny profil ryzyka, kosztów oraz potencjału wzrostu.
Niemcy – duża skala, rosnące ograniczenia strukturalne
Rynek data center w Niemczech należy dziś do największych w Europie kontynentalnej. Koncentruje się on głównie wokół Frankfurt nad Menem oraz Berlin, które przyciągają globalnych operatorów chmurowych, instytucje finansowe, przemysł oraz administrację publiczną.
Łączna moc zainstalowana w niemieckich centrach danych sięga kilku gigawatów i pozostaje w trendzie wzrostowym. Popyt ten jest w dużej mierze strukturalny i długoterminowy, jednak coraz wyraźniej widoczne są bariery dalszego rozwoju. Obejmują one ograniczoną dostępność mocy przyłączeniowych, wysokie ceny energii, długie procedury planistyczne oraz rosnącą presję na zgodność z celami klimatycznymi.
Dla inwestorów oznacza to rynek stabilny i przewidywalny, lecz jednocześnie coraz trudniejszy do skalowania bez kompromisów kosztowych lub lokalizacyjnych.
Frankfurt – rynek typu core
Frankfurt pozostaje kluczowym hubem data center w Europie kontynentalnej i częścią grupy rynków FLAPD. Łączna moc IT w regionie przekracza obecnie 1,0–1,1 GW, a poziom pustostanów utrzymuje się na bardzo niskim poziomie – około 5%.
Miasto korzysta z koncentracji instytucji finansowych, globalnych operatorów chmurowych oraz jednego z najważniejszych węzłów wymiany ruchu internetowego w Europie. Dla inwestorów oznacza to wysoką płynność, głęboką bazę najemców i relatywnie niskie ryzyko operacyjne.
Jednocześnie Frankfurt mierzy się z coraz większymi wyzwaniami: ograniczeniami energetycznymi, wysokim poziomem konkurencji o grunty oraz presją na realizację projektów spełniających zaawansowane standardy ESG. Nowe inwestycje coraz częściej lokalizowane są na obrzeżach aglomeracji, gdzie możliwe jest zapewnienie skali i mocy, choć kosztem wyższych nakładów kapitałowych.
Berlin – rynek ekspansyjny (challenger)
Berlin w ostatnich latach wyrósł na najszybciej rosnący rynek data center w Niemczech. Choć jego obecna skala pozostaje wyraźnie mniejsza niż Frankfurtu (ok. 150–200 MW mocy IT), prognozy wskazują na ponad 20% rocznego wzrostu w najbliższych latach.
Za tym trendem stoi rozwój sektora technologicznego, obecność instytucji rządowych oraz dywersyfikacja popytu wobec coraz bardziej nasyconego rynku frankfurckiego. Duże kampusy data center realizowane są głównie w lokalizacjach podmiejskich, oddalonych 20–40 km od centrum miasta, co pozwala na dostęp do większych działek i łatwiejsze podłączenia energetyczne.
Berlin stanowi dziś rynek wzrostowy – atrakcyjny dla kapitału poszukującego ekspansji, choć wymagający szczegółowej analizy regulacyjnej i długoterminowego podejścia inwestycyjnego.
Polska – rynek na wcześniejszym etapie cyklu
Na tle Niemiec Polska znajduje się na wcześniejszym etapie rozwoju rynku data center, lecz jednocześnie notuje jeden z najszybszych wzrostów w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Szacuje się, że wartość krajowego rynku może ponad dwukrotnie wzrosnąć do 2031 roku.
Motorem tego wzrostu pozostaje cyfryzacja gospodarki, napływ inwestycji chmurowych oraz dynamiczny rozwój usług dla biznesu. Warszawa pełni funkcję głównego hubu, jednak coraz większe znaczenie zaczynają odgrywać miasta regionalne, które oferują lepszy stosunek kosztów do potencjału rozwoju.
Dzięki relatywnie niższym kosztom, dostępności wykwalifikowanych kadr oraz stopniowo rosnącej jakości infrastruktury energetycznej, Polska staje się jednym z ciekawszych rynków wzrostowych dla infrastruktury danych w Europie.
Kraków – wczesna instytucjonalizacja rynku regionalnego
Jednym z miast, które coraz częściej pojawiają się w analizach operatorów i inwestorów, jest Kraków. Miasto dysponuje silnym zapleczem IT, sektorem BPO/SSC oraz zapleczem akademickim, które od lat przyciąga międzynarodowe firmy technologiczne.
Dodatkowym impulsem dla całego rynku była zapowiedź inwestycji chmurowych w Polsce przez Microsoft, co istotnie wzmocniło postrzeganie kraju jako długoterminowej lokalizacji dla infrastruktury cyfrowej.
Inwestycje? Masz pytania? W Prime East jesteśmy gotowi pomóc!
Z perspektywy data center kluczowe znaczenie mają pierwsze projekty zabezpieczające skalowalne moce rzędu 40–60 MW, które jeszcze kilka lat temu były domeną wyłącznie rynku warszawskiego.
Z punktu widzenia Prime East Kraków nie jest jeszcze rynkiem oczywistym ani w pełni porównywalnym z Warszawą. Jest to jednak rynek w fazie wczesnej instytucjonalizacji – analogicznej do tej, którą Berlin przechodził kilka lat temu w relacji do Frankfurtu. To etap, na którym pojawia się największa asymetria pomiędzy ryzykiem a potencjalnym zwrotem.
Energia, infrastruktura i regulacje – kluczowe różnice
W praktyce o sukcesie projektów data center coraz częściej decydują czynniki pozalokalizacyjne:
- Energia: w Niemczech ograniczona dostępność i wysokie ceny; w Polsce większy potencjał nowych przyłączy, przy konieczności długoterminowego planowania miksu energetycznego.
- Łączność: Niemcy oferują najwyższą gęstość sieci; Polska szybko nadrabia dystans w głównych aglomeracjach.
- Permitting: Niemcy – procedury długie, lecz przewidywalne; Polska – krótsze formalnie, ale silnie zależne od lokalnych uwarunkowań.
Wnioski Prime East
Europa pozostaje jednym z kluczowych rynków rozwoju infrastruktury danych, jednak ciężar wzrostu stopniowo przesuwa się z rynków w pełni dojrzałych w stronę lokalizacji regionalnych. Dla inwestorów i operatorów oznacza to konieczność wcześniejszego identyfikowania rynków wschodzących – zanim zostaną one w pełni zdyskontowane przez kapitał instytucjonalny.
Prime East koncentruje się na analizie takich lokalizacji w Europie Środkowej, w szczególności projektów dysponujących zabezpieczoną, skalowalną mocą i długoterminowym potencjałem rozwoju.
Źródła:
https://www.mordorintelligence.com/industry-reports/poland-data-center-market
https://firstcolo.net/en/data-centers-germany-2025-colocation-and-ai-as-growth-drivers
https://nmrk.imgix.net/uploads/documents/2025-Data-Center-Site-Selection-Dynamic-Brief.pdf
