Der deutsche Immobilieninvestmentmarkt erreichte in den ersten neun Monaten 2026 ein Volumen von 23,6 Mrd. Euro, 8 Prozent mehr als im Vorjahr. Der polnische Gewerbemarkt kam auf 4,7 Mrd. Euro – ein Plus von 81 Prozent und das beste Neunmonatsergebnis seit 2018. Bei Gewerbeimmobilien ist Deutschland noch fast viermal so groß. Doch die Dynamik hat sich verschoben: Das deutsche Wachstum lässt nach, während die EZB die Zinsen anzieht, und Polen zieht Kapital an, das Rendite und sichere Erträge sucht.
Deutschland: Wachstum, aber mit nachlassendem Tempo
Nach Cushman & Wakefield wurden von Januar bis September 2026 in Deutschland Gewerbeimmobilien für 17,85 Mrd. Euro gehandelt, 11 Prozent mehr als im Vorjahr. Wohnimmobilien kamen auf 5,75 Mrd. Euro und lagen damit etwa auf Vorjahresniveau. Die Wachstumsrate hat sich seit dem Sommer halbiert: Nach sechs Monaten lag der Gesamtmarkt 20 Prozent im Plus, nach neun Monaten noch 8 Prozent. Das dritte Quartal war das zweitschwächste der vergangenen zwei Jahre, und das gewerbliche Volumen liegt weiterhin 29 Prozent unter dem Fünf- und 44 Prozent unter dem Zehnjahresdurchschnitt.
Auch die Zusammensetzung hat sich verändert. Logistik- und Industrieimmobilien sind mit rund 4,1 Mrd. Euro (+18 Prozent) inzwischen die größte gewerbliche Assetklasse, vor Büros mit 3,76 Mrd. Euro (−2 Prozent). Das Einzelhandelsvolumen hat sich auf 2,2 Mrd. Euro fast halbiert, Hotels verloren knapp 40 Prozent auf 960 Mio. Euro.
Die großen Städte verlieren an Gewicht
In den Top-7-Städten ist das Bild gespalten. Berlin kam auf 1,14 Mrd. Euro, 53 Prozent weniger als im Vorjahr, Hamburg auf 1,07 Mrd. Euro (−41 Prozent) und München auf 1,31 Mrd. Euro (−13 Prozent). Düsseldorf legte dagegen um 48 Prozent auf 1,02 Mrd. Euro zu, Frankfurt um 20 Prozent auf 858 Mio. Euro. Im aktuellen Markt folgt das Volumen einzelnen Deals und Ertragsprofilen statt Städtenamen – eine einzige Großtransaktion kann das Jahresergebnis einer Stadt drehen.
Prime ist eingepreist, der Rest braucht Abschläge
Cushman & Wakefield bringt die Preislage auf den Punkt: Die Preisfindung im Prime-Segment ist weit fortgeschritten, Non-Prime-Objekte benötigen zusätzliche Abschläge, um CapEx- und Vermietungsrisiken abzubilden. Die Büro-Spitzenrendite in den Top-7-Städten blieb im dritten Quartal nach CBRE-Zahlen, über die Konii berichtet, im Schnitt stabil bei 4,73 Prozent, während die Renditen in B-Städten und Regionalzentren bereits gestiegen sind. Für Mehrfamilienhäuser sieht Cushman & Wakefield die Spitzenrendite vorerst stabil bei 3,80 Prozent.
Die Richtung zeigt eher nach oben als nach unten. Schon zur Jahresmitte erwartete Cushman & Wakefield wegen höherer Anleiherenditen einen leichten Anstieg der Büro-Spitzenrenditen bis Ende 2026 und warnte, dass höhere Finanzierungskosten großvolumige Deals erschweren. Savills beschreibt das dritte Quartal als einen Markt, in dem mehr Angebot auf den Tisch kommt und sich an neuen Preisrealitäten messen lassen muss.
Polen: die besten neun Monate seit 2018
Polen bewegt sich in die Gegenrichtung. Avison Young zählt von Januar bis September 2026 Gewerbeinvestments von 4,7 Mrd. Euro in 93 Transaktionen, 81 Prozent mehr als im Vorjahr. An der Spitze steht der Einzelhandel mit 1,5 Mrd. Euro, gefolgt von Lagerimmobilien mit 1,3 Mrd. Euro und Büros mit 1,1 Mrd. Euro. Portfoliokäufe trieben einen großen Teil des Einzelhandels- und Logistikvolumens, und Käufer konzentrierten sich auf Objekte mit stabilen, langfristigen Erträgen. Zu den auffälligen Bürodeals zählt der Erwerb von The Bridge in Warschau durch Eastnine.
Die Preise erklären einen Großteil der Attraktivität. BNP Paribas Real Estate beziffert die polnischen Spitzenrenditen auf 6,25 Prozent für Büros und 6,50 Prozent für Shoppingcenter, während Logistik im zweiten Quartal um 25 Basispunkte auf 6,00 Prozent zurückging. Ein Spitzenbüro in Warschau bringt damit noch rund 150 Basispunkte mehr Rendite als ein Spitzenbüro in den deutschen Top-7-Städten. Derselbe Bericht warnt, dass steigende Euro-Swapsätze in den kommenden Quartalen Druck auf Preise und Finanzierungskosten ausüben könnten.
Zinsen: Frankfurt hat gedreht, Warschau wartet ab
Das Zinsumfeld hat sich 2026 spürbar verändert. Die EZB hat die Leitzinsen im Juni und erneut im September angehoben, der Einlagensatz liegt seitdem bei 2,50 Prozent und wurde am 29. Oktober bestätigt. Die nächste Entscheidung steht am 17. Dezember an. Zugleich zeigt die Kreditumfrage der EZB strengere Vergabestandards im Euroraum. In Polen hat der Rat für Geldpolitik die Zinsen in diesem Jahr einmal gesenkt, im März, und den Referenzzins auf seiner Sitzung am 3. und 4. November bei 3,75 Prozent belassen.
Für grenzüberschreitende Investoren ist das auf beiden Seiten der Grenze relevant: Polnische Gewerbeimmobilien werden überwiegend in Euro bepreist und finanziert, EZB-Entscheidungen schlagen also direkt auf die Finanzierung polnischer Deals durch. Der Renditeaufschlag in Polen ist ein Puffer, keine Befreiung.
Was das für Investoren bedeutet
Deutschland: selektiv kaufen im Käufermarkt. Außerhalb des Prime-Segments müssen Verkäufer zunehmend Abschläge akzeptieren. Das eröffnet Einstiegschancen für Investoren mit Eigenkapital und klarem CapEx-Plan, vor allem in B-Städten und bei älteren Büro- und Einzelhandelsbeständen, die sich neu positionieren lassen.
Polen: der Wettbewerb nimmt zu. Der Volumensprung zeigt, dass institutionelles Kapital zurück ist. In der Logistik sinken die Renditen bereits. Wer den polnischen Renditeaufschlag nutzen will, sollte sich Regionalbüros, Fachmarktzentren und Sale-and-Leaseback-Deals ansehen, bevor weiteres Kapital kommt.
Beide Märkte: erst Ertrag, dann Finanzierung, dann Wachstum. Bei steigenden Zinsen im Euroraum werden Deals auf Basis sicherer Cashflows kalkuliert. Lange Mietverträge, starke Mieter und eine konservative Fremdkapitalquote entscheiden, ob ein Deal zustande kommt.
Fazit
Deutschland bleibt Europas tiefster Immobilienmarkt, ist 2026 aber ein Markt selektiver Käufer und neu bepreister Non-Prime-Bestände. Polen erlebt sein stärkstes Jahr seit fast einem Jahrzehnt, getragen von höheren Renditen und wachsendem Investorenvertrauen. Für Investoren, die in beiden Ländern aktiv sind, liegt der Unterschied zwischen den Märkten weniger in der Größe als im Preis – und genau dort liegen die Chancen.
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Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung dar. Alle Angaben beruhen auf öffentlich zugänglichen Quellen.
Quellen
- Cushman & Wakefield: Deutscher Immobilien-Investmentmarkt Q1–Q3 2026
- Cushman & Wakefield: Wohninvestmentmarkt Deutschland Q3 2026
- Cushman & Wakefield: MarketBeat Büro-Investment Deutschland Q2 2026
- CBRE (via Konii): Deutscher Büroinvestmentmarkt legte in den ersten neun Monaten 2026 deutlich zu
- Savills (via Konii): Immobilieninvestmentmarkt Deutschland: Größeres Angebot trifft auf neue Preisrealitäten
- Avison Young (via Eurobuild CEE): Inwestycje w nieruchomości w Polsce rosną o 81 proc.
- BNP Paribas Real Estate Poland: Review: Investment Market in Poland Q2 2026
- Deutsche Bundesbank / ECB: Geldpolitische Beschlüsse vom 29. Oktober 2026
- Kagels Trading: EZB-Zinsentscheid: Termine und Zinsentwicklung 2026
- MS Aktuell: EZB hält Zinsen stabil
- Bank.pl: Stopy NBP w listopadzie ’26 bez zmian
