In der EMEA-Region stehen 12,5 GW an Rechenzentrumsleistung in Betrieb und 78 GW in der Pipeline. Nicht mehr die Nachfrage, sondern der Netzanschluss entscheidet, wohin das Kapital wandert. Für Polen verschiebt das die Landkarte weg von Warschau.
Der Engpass hat die Seite gewechselt: von Nachfrage zu Strom
Der europäische Rechenzentrumsmarkt wird nicht länger durch Nachfrage begrenzt. Laut dem EMEA Data Center Markets Report H1 2026 von Colliers stehen in der EMEA-Region derzeit rund 12,5 GW operative Kapazität, während 78 GW an neuen Projekten in der Pipeline sind deren Realisierung aber primär von der Verfügbarkeit von Strom abhängt. Energieengpässe in den etablierten Kernmärkten (Frankfurt, London, Amsterdam, Paris, Dublin) lenken Kapital gezielt in neue Standorte, und Polen zählt zu den Hauptprofiteuren dieser Umverteilung. Für institutionelle Investoren heißt das: Der Renditehebel liegt nicht mehr in der Nachfrage-Prognose, sondern im gesicherten Netzanschluss.
Polen skaliert und die Zahlen tragen die These
Der polnische Data-Center-Bestand wächst von rund 660 MW installierter Leistung (2025) auf etwa 702 MW im Jahr 2026; das Marktvolumen steigt laut Mordor Intelligence von rund 1,9 Mrd. USD auf etwa 2,2 Mrd. USD, mit einem geplanten Kapazitätszuwachs von rund 935 MW im Zeitraum 2026–2031. Polen zählt heute rund 61 Colocation-Rechenzentren, von denen etwa 31 auf Warschau entfallen. Wie tief die Branche bereits in der Realwirtschaft verankert ist, zeigt der Report „Driving the Economy“ der Polish Data Center Association (PLDCA) mit PwC: 2025 erzeugte der Sektor eine Bruttowertschöpfung von 10,6 Mrd. PLN und 4,3 Mrd. PLN an Fiskaleinnahmen.
Hyperscaler-Kapital als Ankerinvestition
Die Nachfrage der Hyperscaler bleibt der zentrale Kapitaltreiber. Microsoft investiert weitere 2,8 Mrd. PLN (rund 704 Mio. USD) in den Ausbau seiner Cloud- und KI-Infrastruktur in Polen – mit Fertigstellung im Juni 2026, aufbauend auf der 1-Mrd.-USD-Investition von 2020, die mit Azure Poland Central die erste Hyperscale-Cloud-Region Mittel- und Osteuropas schuf. Google hat parallel ein Memorandum mit dem Polnischen Entwicklungsfonds (PFR) und dem Nationalen Cloud-Operator unterzeichnet, spricht von einem Engagement „in Milliardenhöhe“, will eine Million Menschen in KI-Kompetenzen schulen und rechnet mit einem BIP-Effekt von rund 8 Prozent. Solche Zusagen ankern langfristige Belegungsverträge die Grundlage, auf der Immobilienkapital überhaupt kalkulierbar wird.
Die eigentliche Story: Kapital verlässt Warschau
Der entscheidende, frische Trend 2026 ist geografisch. Weil ein Mittelspannungsanschluss in Warschau bis zu 18 Monate dauern kann, verlagern Entwickler Kapital in die Zweitstädte. Laut dem Marktreport 2025–2030 (Warschau, Krakau und Breslau als Kernstädte, Posen und Kattowitz als aufsteigende Sekundärhubs) liegen die Grundstückspreise in Krakau, Breslau und Posen 30–40 Prozent unter dem Warschauer Niveau, und Netzkapazität ist verfügbar. Der Übertragungsnetzplan des Betreibers PSE weist für diese Städte Anschlusszeiten von rund sechs Monaten aus gegenüber bis zu 18 Monaten in der Hauptstadt. Posen punktet mit Nähe zu deutschen Industrieclustern und Zufluss erneuerbarer Energie aus der Ostsee-Offshore-Windkraft und trägt einen 2025 angekündigten 150-MW-KI-Campus; der Cisco-Bau in Krakau mit Übergabe Mitte 2026 positioniert den Süden für grenzüberschreitende Workloads. Großprojekte wie der WAW1-Campus von Switch Datacenters bei Warschau (über 100 MW, erste Phase 2026 mit 60 MW) und der geplante 3,2-GW-„Baltic Data Center Campus“ im Norden zeigen die Bandbreite. Regulatorischer Rückenwind kommt aus Brüssel: Der EU-Entwurf zum „Cloud and AI Development Act“ (CADA) vom Juni 2026 will die europäische Rechenleistung bis 2035 verdreifachen und weist Polen eine führende Rolle zu.
Was das für Investoren bedeutet
- Netzanschluss ist die neue Due-Diligence-Kennzahl. Ein gesicherter Anschluss (grid readiness) ist heute wertbestimmender als Lage oder Baukosten ein sechsmonatiger statt 18-monatiger Anschluss verändert IRR und Time-to-Revenue fundamental.
- Sekundärstädte bieten den besseren Risiko-Rendite-Mix. 30–40 Prozent günstigere Grundstücke plus verfügbare Netzkapazität in Krakau, Breslau, Posen und Kattowitz können den Standortnachteil gegenüber Warschau mehr als ausgleichen.
- Hyperscaler-Verträge sichern die Kapitalseite ab. Langfristige Belegung durch Microsoft, Google & Co. macht Cashflows planbar und verbessert die Finanzierbarkeit gegenüber spekulativer Entwicklung.
- Prime East / PE Property Solutions arbeitet genau an der Schnittstelle Immobilie–Technik–Energie: Standortauswahl nach Netz- und Energiekriterien, Strukturierung von Grundstücks- und Anschlusssicherung sowie Anbindung an belastbare Belegungsnachfrage.
Fazit
Polens Data-Center-Boom ist kein reines Warschau-Thema mehr. Der begrenzende Faktor ist Strom, nicht Nachfrage und wo der Netzanschluss schneller kommt, folgt das Kapital. Die Zweitstädte werden 2026 vom Ausweichort zum strategischen Primärziel. Wer früh die richtigen Grundstücke mit gesichertem Anschluss kontrolliert, sitzt am längeren Hebel.
Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung dar. Alle Angaben nach bestem Wissen; Marktzahlen können je nach Quelle und Methodik abweichen.
Quellen
- Eurobuild CEE – Poland to benefit from data centre realignment (Colliers EMEA H1 2026)
- Eurobuild CEE – Data centres spread out across the region
- Eurobuild CEE – Data centres to transform Polish economy (PLDCA/PwC)
- Eurobuild CEE – EU targets Poland for rapid data centre growth (CADA)
- DatacenterDynamics – Microsoft to invest $704m into expanding Polish data centers
- GlobeNewswire – Poland Data Centers & Cloud Infra Market Report 2025-2030 (secondary hubs)
- Mordor Intelligence – Poland Data Center Market
- Arizton – Poland Data Center Market
- GlobeNewswire – Poland Data Center Market Investment Analysis 2026-2031
- datacenterHawk – Poland’s Data Center Boom: 3.2GW
- Prime East – Poland’s Data Center Power Demand to 2030
