W regionie EMEA działa 12,5 GW mocy centrów danych – a 78 GW jest w przygotowaniu. To już nie popyt, lecz przyłącze do sieci decyduje, dokąd trafia kapitał. Dla Polski oznacza to przesunięcie mapy z dala od Warszawy.
Wąskie gardło zmieniło stronę: z popytu na prąd
Europejski rynek centrów danych nie jest już ograniczany popytem. Według raportu EMEA Data Center Markets Report H1 2026 firmy Colliers region dysponuje obecnie około 12,5 GW mocy operacyjnej, podczas gdy 78 GW nowych projektów czeka w przygotowaniu – a ich realizacja zależy przede wszystkim od dostępności energii elektrycznej. Ograniczenia energetyczne w dojrzałych rynkach bazowych (Frankfurt, Londyn, Amsterdam, Paryż, Dublin) kierują kapitał świadomie ku nowym lokalizacjom, a Polska jest jednym z głównych beneficjentów tej realokacji. Dla inwestorów instytucjonalnych przekaz jest jasny: dźwignia stopy zwrotu nie tkwi już w prognozie popytu, lecz w zabezpieczonym przyłączu do sieci.
Polska skaluje się a liczby potwierdzają tezę
Baza centrów danych w Polsce rośnie z około 660 MW mocy zainstalowanej (2025) do około 702 MW w 2026 roku; wartość rynku, według Mordor Intelligence, zwiększa się z około 1,9 mld USD do około 2,2 mld USD, przy planowanym przyroście mocy o około 935 MW w latach 2026–2031. Polska liczy dziś około 61 obiektów kolokacyjnych, z czego około 31 przypada na Warszawę. Jak głęboko sektor jest już osadzony w realnej gospodarce, pokazuje raport „Driving the Economy” Polskiego Stowarzyszenia Centrów Danych (PLDCA) z PwC: w 2025 roku sektor wygenerował 10,6 mld PLN wartości dodanej brutto oraz 4,3 mld PLN wpływów fiskalnych.
Kapitał hyperscalerów jako inwestycja kotwicząca
Popyt hyperscalerów pozostaje głównym motorem kapitału. Microsoft inwestuje kolejne 2,8 mld PLN (około 704 mln USD) w rozbudowę infrastruktury chmurowej i AI w Polsce z zakończeniem w czerwcu 2026 roku, w oparciu o inwestycję 1 mld USD z 2020 roku, która wraz z Azure Poland Central stworzyła pierwszy region chmury hyperscale w Europie Środkowo-Wschodniej. Równolegle Google podpisał memorandum z Polskim Funduszem Rozwoju (PFR) i Operatorem Chmury Krajowej, mówi o zaangażowaniu „w miliardach”, planuje przeszkolić milion osób w kompetencjach AI i prognozuje efekt dla PKB rzędu 8 procent. Takie zobowiązania kotwiczą długoterminowe umowy najmu, to fundament, na którym kapitał nieruchomościowy w ogóle staje się policzalny.
Właściwa historia: kapitał opuszcza Warszawę
Kluczowym, świeżym trendem 2026 roku jest geografia. Ponieważ przyłączenie średniego napięcia w Warszawie może trwać do 18 miesięcy, deweloperzy przekierowują kapitał do miast drugorzędnych. Według raportu rynkowego 2025–2030 (Warszawa, Kraków i Wrocław jako miasta bazowe; Poznań i Katowice jako wschodzące huby drugiego rzędu) ceny gruntów w Krakowie, Wrocławiu i Poznaniu są o 30–40 procent niższe niż w Warszawie, a rezerwa mocy sieci jest dostępna. Plan sieci przesyłowej operatora PSE wskazuje dla tych miast czas przyłączenia rzędu sześciu miesięcy wobec nawet 18 miesięcy w stolicy. Poznań zyskuje bliskością niemieckich klastrów przemysłowych oraz napływem energii odnawialnej z morskich farm wiatrowych na Bałtyku i realizuje zapowiedziany w 2025 roku kampus AI o mocy 150 MW; budowa Cisco w Krakowie, z przekazaniem w połowie 2026 roku, ustawia południe pod obciążenia transgraniczne. Duże projekty, takie jak kampus WAW1 firmy Switch Datacenters pod Warszawą (ponad 100 MW, pierwsza faza 60 MW w 2026) oraz planowany 3,2-GW „Baltic Data Center Campus” na północy, pokazują skalę. Wsparcie regulacyjne płynie z Brukseli: unijny projekt „Cloud and AI Development Act” (CADA) z czerwca 2026 roku zakłada potrojenie mocy obliczeniowej Europy do 2035 roku i przypisuje Polsce wiodącą rolę.
Co to oznacza dla inwestorów
- Przyłącze do sieci to nowy wskaźnik due diligence. Zabezpieczona gotowość sieciowa decyduje dziś o wartości bardziej niż lokalizacja czy koszt budowy przyłączenie w sześć, a nie 18 miesięcy zasadniczo zmienia IRR i czas do przychodu.
- Miasta drugorzędne oferują lepszy miks ryzyka i zwrotu. Grunty tańsze o 30–40 procent plus dostępna moc sieci w Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Katowicach mogą z nawiązką zrównoważyć niedogodność lokalizacyjną wobec Warszawy.
- Umowy z hyperscalerami ograniczają ryzyko po stronie kapitału. Długoterminowy najem przez Microsoft, Google i innych czyni przepływy pieniężne przewidywalnymi i poprawia finansowalność wobec rozwoju spekulacyjnego.
- Prime East / PE Property Solutions działa dokładnie na styku nieruchomości–technologii–energii: dobór lokalizacji według kryteriów sieciowych i energetycznych, strukturyzacja zabezpieczenia gruntu i przyłącza oraz powiązanie z trwałym popytem najmu.
Podsumowanie
Boom centrów danych w Polsce to już nie tylko temat warszawski. Czynnikiem ograniczającym jest prąd, nie popyt a tam, gdzie przyłącze przychodzi szybciej, podąża kapitał. W 2026 roku miasta drugorzędne przechodzą z roli opcji zapasowej do statusu strategicznego celu podstawowego. Kto wcześnie kontroluje właściwe grunty z zabezpieczonym przyłączem, ma dłuższą dźwignię.
Informacja: Niniejszy materiał ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady inwestycyjnej, prawnej ani podatkowej. Wszystkie dane podano zgodnie z najlepszą wiedzą; liczby rynkowe mogą różnić się w zależności od źródła i metodologii.
Źródła
- Eurobuild CEE – Poland to benefit from data centre realignment (Colliers EMEA H1 2026)
- Eurobuild CEE – Data centres spread out across the region
- Eurobuild CEE – Data centres to transform Polish economy (PLDCA/PwC)
- Eurobuild CEE – EU targets Poland for rapid data centre growth (CADA)
- DatacenterDynamics – Microsoft to invest $704m into expanding Polish data centers
- GlobeNewswire – Poland Data Centers & Cloud Infra Market Report 2025-2030 (secondary hubs)
- Mordor Intelligence – Poland Data Center Market
- Arizton – Poland Data Center Market
- GlobeNewswire – Poland Data Center Market Investment Analysis 2026-2031
- datacenterHawk – Poland’s Data Center Boom: 3.2GW
- Prime East – Poland’s Data Center Power Demand to 2030
