Der Warschauer Netzengpass zwingt Hyperscaler und Investoren, Kapital nach Posen, Kattowitz, Krakau und Breslau umzulenken. Wo 2026 die nächsten Renditechancen im polnischen Rechenzentrumsmarkt entstehen.
Rekordkapital trifft auf ein junges Anlageuniversum
Polen ist zum größten und am schnellsten wachsenden Rechenzentrumsmarkt Mittel- und Osteuropas geworden. Der Investmentmarkt wurde 2024 auf rund 1,16 Mrd. USD taxiert und soll bis 2030 auf etwa 2,78 Mrd. USD steigen ein jährliches Wachstum (CAGR) von rund 15,7 %. Gemessen an der installierten IT-Last liegt der Markt 2026 bei rund 703 MW und wächst mit gut 7 % p. a. auf knapp 1.000 MW bis 2030/31. Enger gefasst – nur professionelle Colocation beziffert CBRE die heutige Kapazität auf rund 200 MW mit Verdopplungspotenzial auf 500 MW bis 2030. Die Größenordnung der Pipeline ist beachtlich: Auf einem bereits investierten Fundament von rund 5 Mrd. PLN sind aktuell mehr als 20 Projekte in Planung, verteilt auf rund 61 Colocation-Standorte, von denen allein etwa 31 auf Warschau entfallen.
Warschau am Limit: Wenn das Netz zum Flaschenhals wird
Die Konzentration auf die Hauptstadt stößt an eine harte physikalische Grenze: den Netzanschluss. Die verfügbare Anschlussleistung ist in den vergangenen zwei Jahren um rund 40 % gesunken, weil Netzbetreiber wie PGE und Tauron mit dem Ausbau nicht nachkommen. Ende 2025 waren im Raum Warschau rund 157 MW tatsächlich angeschlossen, während bereits vertraglich gesicherte Anschlussanfragen die Marke von 0,5 GW überschreiten ein struktureller Nachfrageüberhang. Verschärft wird die Lage durch spekulative Kapazitätsreservierungen: Nach Solar- und Batteriespeicherprojekten haben Netz-Spekulanten die Rechenzentren als Anlageobjekt entdeckt und blockieren knappe Anschlusspunkte. Für Investoren wird die Anschlusszusage damit zum eigentlichen Wertträger einer Liegenschaft.
Die Kapitalrotation: Posen, Kattowitz, Krakau, Breslau
Wenn Warschau keine Leistung mehr liefert, wandert das Kapital. Neben den etablierten Ankern Warschau, Krakau und Breslau positionieren sich Posen (Poznań) und Kattowitz (Katowice) als sekundäre Wachstumszentren; auch Danzig, Łódź, Breslau und Bielsko-Biała werben aktiv um Ansiedlungen. Ihr Argument: mehr verfügbares Land, flexiblere Flächennutzungsplanung und Zugang zu wichtigen Infrastrukturkorridoren. Krakau und Breslau entwickeln sich zugleich zu Edge-Knoten für latenzkritische Industrie- und 5G-Anwendungen, die Rechenleistung im Umkreis von 10–20 km benötigen. KI-fokussierte Campus-Projekte entstehen bereits in Bielsko-Biała, Posen und Krakau. Bezeichnend: Vantage Data Centers hat sich mit einer 750-Mio.-Euro-Anleihe nicht nur die Erweiterung seines Warschauer 48-MW-Campus finanziert, sondern explizit auch den Zugriff auf notleidende Objekte (distressed assets) in Sekundärstädten in den Blick genommen.
Hyperscaler-Capex und Transaktionen als Nachfragemotor
Die Nachfrage speist sich aus einer beispiellosen globalen Investitionswelle: Die Capex der großen Hyperscaler übersteigt 2026 voraussichtlich 600 Mrd. USD ein Plus von rund 36 % gegenüber 2025. Google plant 175–185 Mrd. USD, Microsoft 110–120 Mrd. USD, Amazon rund 200 Mrd. USD; etwa drei Viertel davon fließen direkt in KI-Infrastruktur. Polen partizipiert konkret: Microsoft brachte seine erste Hyperscale-Cloud-Region „Poland Central“ bereits im April 2023 bei Warschau ans Netz und sagte Anfang 2025 weitere rund 2,8 Mrd. PLN (ca. 700 Mio. USD) für Cloud- und KI-Kapazität bis Sommer 2026 zu. Auf der Finanzierungsseite zeigt sich die Reife des Marktes: Atman sicherte sich 2024 rund 345 Mio. USD von sechs polnischen und europäischen Finanzinstituten sowie 1,35 Mrd. PLN Projektfinanzierung für den 43-MW-Campus WAW-3, dessen erste 15-MW-Phase im Oktober 2024 in Betrieb ging. Institutionelles Kapital fließt zunehmend über Projektfinanzierungen und Senior Notes; ein klares Signal für die Institutionalisierung der Assetklasse.
Was das für Investoren bedeutet
- Anschluss vor Adresse: Der Wert einer Data-Center-Liegenschaft bemisst sich 2026 primär an gesicherter Netz- und Energieverfügbarkeit nicht an der Postleitzahl. Warschauer Prestige ohne MW ist wenig wert.
- Sekundärstandorte als Renditehebel: Posen, Kattowitz, Krakau und Breslau bieten günstigere Grundstücke, schnellere Genehmigungen und potenziell höhere Ankaufsrenditen bei entsprechend höherem Vermarktungs- und Anschlussrisiko.
- Distressed & Repositioning: Der Netzengpass erzeugt notleidende Projekte mit reservierter, aber ungenutzter Kapazität attraktive Einstiegspunkte für kapitalstarke Investoren mit Energie-Know-how.
- Schnittstelle Immobilie–Technik–Energie: Genau hier setzt Prime East mit der Sparte PE Property Solutions an bei der Verzahnung von Standortsicherung, Anschlussleistung und technischer Auslegung, wo der eigentliche Wert eines Data-Center-Investments entsteht.
Fazit
Polens Rechenzentrumsboom ist real, doch der Engpass hat sich von der Nachfrage zur Infrastruktur verlagert. Wer 2026 investieren will, folgt nicht mehr dem Prestige Warschaus, sondern dem verfügbaren Strom und der fließt zunehmend in die Sekundärstandorte. Die Gewinner werden jene sein, die Immobilie, Technik und Energie als ein einziges Investment denken.
Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung dar. Alle Angaben ohne Gewähr.
Quellen:
- CBRE – Polska wzmacnia pozycję na mapie europejskich centrów danych (500 MW do 2030)
- Warsaw Business Journal – CBRE: Data centers market could reach 500 MW by 2030
- Arizton / The Globe and Mail – Poland DC investment to reach USD 2.78bn by 2030
- Mordor Intelligence – Poland Data Center Market Size, Trends & Forecast 2031
- GlobeNewswire – Poland Data Center Market Investment Analysis 2026-2031 (Atman, Data4, Vantage u. a.)
- Bankier.pl – Nowy boom inwestycyjny w Polsce: ponad 20 centrów danych (5 mld zł)
- WysokieNapiecie.pl – Sieciowi spekulanci pokochali centra danych (moc przyłączeniowa, Warszawa 157 MW)
- Yahoo Finance – Poland Data Centers & Cloud Infra: Warsaw, Krakow, Wrocław anchors; Poznań, Katowice emerging
- Introl – Hyperscaler CapEx Hits $600B in 2026
- Prime East – Poland’s Data Center Power Demand to 2030
- Sprint Data Center – Boom na centra danych w Polsce 2026
