Wąskie gardło sieci w Warszawie zmusza hiperskalerów i inwestorów do przekierowania kapitału do Poznania, Katowic, Krakowa i Wrocławia. Gdzie w 2026 roku powstają kolejne okazje do zysku na polskim rynku centrów danych.
Rekordowy kapitał spotyka młody rynek inwestycyjny
Polska stała się największym i najszybciej rosnącym rynkiem centrów danych w Europie Środkowo-Wschodniej. Rynek inwestycyjny wyceniono w 2024 roku na ok. 1,16 mld USD, a do 2030 roku ma osiągnąć ok. 2,78 mld USD – co oznacza średnioroczny wzrost (CAGR) rzędu 15,7%. Mierzony zainstalowaną mocą IT rynek sięga w 2026 roku ok. 703 MW i rośnie o ponad 7% rocznie, zmierzając ku niemal 1000 MW do 2030/31. W węższym ujęciu wyłącznie profesjonalna kolokacja CBRE szacuje dzisiejszą moc na ok. 200 MW, z potencjałem podwojenia do 500 MW do 2030 roku. Skala pipeline’u jest znacząca: na zainwestowanym już fundamencie ok. 5 mld zł planowanych jest obecnie ponad 20 projektów, rozłożonych na ok. 61 obiektów kolokacyjnych, z których samo Warszawa skupia ok. 31.
Warszawa u kresu: gdy sieć staje się wąskim gardłem
Koncentracja na stolicy natrafia na twardą barierę fizyczną: przyłącze do sieci. Dostępna moc przyłączeniowa spadła w ciągu ostatnich dwóch lat o ok. 40%, ponieważ operatorzy tacy jak PGE i Tauron nie nadążają z modernizacją. Na koniec 2025 roku w rejonie Warszawy faktycznie przyłączonych było ok. 157 MW, podczas gdy zakontraktowane wnioski o przyłączenie przekraczają już 0,5 GW – to strukturalny nawis popytu. Sytuację zaostrza spekulacyjne rezerwowanie mocy: po projektach fotowoltaicznych i magazynach energii sieciowi spekulanci pokochali centra danych jako aktywo, blokując deficytowe punkty przyłączeniowe. Dla inwestora to warunki przyłączenia stają się właściwym nośnikiem wartości nieruchomości.
Rotacja kapitału: Poznań, Katowice, Kraków, Wrocław
Gdy w Warszawie brakuje mocy, kapitał się przemieszcza. Obok ugruntowanych filarów Warszawy, Krakowa i Wrocławia, Poznań i Katowice pozycjonują się jako wtórne ośrodki wzrostu; o inwestycje aktywnie zabiegają także Gdańsk, Łódź i Bielsko-Biała. Ich atut: więcej dostępnych gruntów, elastyczniejsze planowanie przestrzenne i dostęp do kluczowych korytarzy infrastrukturalnych. Kraków i Wrocław wyrastają jednocześnie na węzły edge dla wrażliwych na opóźnienia zastosowań przemysłowych i sieci 5G, wymagających mocy obliczeniowej w promieniu 10–20 km. Kampusy zorientowane na AI powstają już w Bielsku-Białej, Poznaniu i Krakowie. Znamienne: Vantage Data Centers wykorzystał obligacje o wartości 750 mln euro nie tylko na rozbudowę 48-MW kampusu w Warszawie, ale wprost także z myślą o aktywach w trudnej sytuacji (distressed) w miastach wtórnych.
Capex hiperskalerów i transakcje jako motor popytu
Popyt napędza bezprecedensowa globalna fala inwestycji: capex największych hiperskalerów przekroczy w 2026 roku prawdopodobnie 600 mld USD – o ok. 36% więcej niż w 2025. Google planuje 175–185 mld USD, Microsoft 110–120 mld USD, Amazon ok. 200 mld USD; około trzech czwartych trafia bezpośrednio w infrastrukturę AI. Polska uczestniczy konkretnie: Microsoft uruchomił swój pierwszy region chmury hiperskalowej „Poland Central” pod Warszawą już w kwietniu 2023 roku, a na początku 2025 roku zadeklarował kolejne ok. 2,8 mld zł (ok. 700 mln USD) na moce chmurowe i AI do lata 2026. Po stronie finansowania widać dojrzałość rynku: w 2024 roku Atman pozyskał ok. 345 mln USD od sześciu polskich i europejskich instytucji finansowych oraz 1,35 mld zł finansowania projektowego na 43-MW kampus WAW-3, którego pierwsza faza 15 MW ruszyła w październiku 2024 roku. Kapitał instytucjonalny coraz częściej płynie przez finansowanie projektowe i obligacje senior notes to wyraźny sygnał instytucjonalizacji tej klasy aktywów.
Co to oznacza dla inwestorów
- Przyłącze ważniejsze niż adres: W 2026 roku wartość nieruchomości data center zależy przede wszystkim od zabezpieczonej dostępności sieci i energii nie od kodu pocztowego. Prestiż Warszawy bez megawatów jest niewiele wart.
- Rynki wtórne jako dźwignia rentowności: Poznań, Katowice, Kraków i Wrocław oferują tańsze grunty, szybsze pozwolenia i potencjalnie wyższe stopy zwrotu przy zakupie kosztem odpowiednio wyższego ryzyka komercjalizacji i przyłączenia.
- Distressed i repozycjonowanie: Wąskie gardło sieci tworzy projekty w trudnej sytuacji z zarezerwowaną, lecz niewykorzystaną mocą atrakcyjne punkty wejścia dla zasobnych inwestorów z know-how energetycznym.
- Styk nieruchomość–technika–energia: Właśnie tu wkracza Prime East z pionem PE Property Solutions na przecięciu zabezpieczenia lokalizacji, mocy przyłączeniowej i projektowania technicznego, gdzie powstaje realna wartość inwestycji w centrum danych.
Podsumowanie
Boom centrów danych w Polsce jest realny, ale wąskie gardło przesunęło się z popytu na infrastrukturę. Kto chce inwestować w 2026 roku, nie podąża już za prestiżem Warszawy, lecz za dostępną energią, a ta coraz częściej płynie na rynki wtórne. Wygrają ci, którzy potraktują nieruchomość, technikę i energię jako jedną inwestycję.
Zastrzeżenie: Niniejszy artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady inwestycyjnej, prawnej ani podatkowej. Wszystkie dane bez gwarancji; stan na 23 lipca 2026.
Źródła:
- CBRE – Polska wzmacnia pozycję na mapie europejskich centrów danych (500 MW do 2030)
- Warsaw Business Journal – CBRE: rynek centrów danych może osiągnąć 500 MW do 2030
- Arizton / The Globe and Mail – Inwestycje w polskie DC osiągną 2,78 mld USD do 2030
- Mordor Intelligence – Poland Data Center Market Size, Trends & Forecast 2031
- GlobeNewswire – Poland Data Center Market Investment Analysis 2026-2031 (Atman, Data4, Vantage i in.)
- Bankier.pl – Nowy boom inwestycyjny w Polsce: ponad 20 centrów danych (5 mld zł)
- WysokieNapiecie.pl – Sieciowi spekulanci pokochali centra danych (moc przyłączeniowa, Warszawa 157 MW)
- Yahoo Finance – Poland Data Centers & Cloud Infra: Warszawa, Kraków, Wrocław; Poznań, Katowice
- Introl – Capex hiperskalerów sięga 600 mld USD w 2026
- Prime East – Poland’s Data Center Power Demand to 2030
- Sprint Data Center – Boom na centra danych w Polsce 2026
