Liczby mówią same za siebie
Europejski rynek e-commerce nadal rośnie dwucyfrowo. Wraz z nim rośnie popyt na drobnopowierzchniowe, miejskie obiekty logistyczne. Klasyczna logistyka typu big-box przeszła w ostatnich latach pełen cykl dojrzałości. Tymczasem segment light industrial przeżywa obecnie największy wzrost popytu od ponad dekady. Dla inwestorów, pośredników i deweloperów wniosek jest jeden: kto teraz nie zareaguje, ryzykuje, że ominie jedną z najatrakcyjniejszych okazji wzrostowych w regionie CEE.
W Prime East Investment od początku 2026 roku obserwujemy wyraźny trend. Wolumeny najmu w parkach light industrial wokół Warszawy, Pragi, Budapesztu i Bukaresztu przewyższają poziomy klasycznych centrów wielkopowierzchniowych. Aktualne raporty czołowych firm doradczych wskazują na wzrost stawek czynszowych prime o 12 do 18 procent w ciągu 18 miesięcy. Poziom pustostanów na rynkach kluczowych spada poniżej 3 procent.
Dlaczego e-commerce to game changer
Strukturalna zmiana w handlu nie jest już zjawiskiem przejściowym. Wskaźnik penetracji online w Polsce, Czechach i na Węgrzech zbliża się do około jednej czwartej obrotów handlu detalicznego. Region podąża śladem Niemiec i Holandii z zaledwie kilkuletnim opóźnieniem. Konsekwencje dla rynku nieruchomości są głębokie.
Dostawy same-day i next-day wymagają nowych lokalizacji. Klasyczne centra logistyczne na zielonym polu, sześćdziesiąt kilometrów od miasta, nie wystarczają już dla obsługi ostatniej mili. Operatorzy e-commerce, dostawcy 3PL i firmy quick-commerce potrzebują powierzchni od 2 000 do 15 000 metrów kwadratowych w bezpośredniej bliskości aglomeracji miejskich.
Zarządzanie zwrotami staje się odrębnym modelem biznesowym. Analizy branżowe pokazują, że wskaźnik zwrotów w europejskim e-commerce sięga 20 do 30 procent. W branży modowej wartości te są jeszcze wyższe. Wyspecjalizowani operatorzy reverse logistics coraz częściej wynajmują dedykowane powierzchnie light industrial. Tacy najemcy potrzebują dużej gęstości bram dokowych i elastycznej zabudowy antresolowej.
Mikro-fulfillment zmienia charakter klasy aktywów. Zautomatyzowane centra mikro-fulfillment z rozwiązaniami robotycznymi wymagają mniejszych powierzchni, ale za to większej mocy elektrycznej, wzmocnionych posadzek i specjalistycznej infrastruktury budynku. Obiekty istniejące bez modernizacji szybko tracą zdolność komercjalizacji w tym segmencie.
Argument inwestycyjny: rentowność spotyka odporność
Aktywa light industrial oferują w obecnej fazie rynku godny uwagi profil ryzyka i zwrotu. Stopy kapitalizacji prime na kluczowych rynkach CEE kształtują się według raportów branżowych między 6,25 a 7,75 procent. Wartości te wyraźnie przewyższają porównywalne poziomy w Europie Zachodniej i wykazują wyższą dynamikę indeksacji. Trzy czynniki czynią ten segment szczególnie interesującym.
Po pierwsze, indeksacja czynszów chroni realny cash flow. Większość umów najmu wiąże w pełni czynsz ze wskaźnikiem CPI. W środowisku umiarkowanej inflacji ten mechanizm zapewnia wiarygodną ochronę przepływów pieniężnych. Po drugie, struktura najemców dywersyfikuje ryzyko niewypłacalności. W przeciwieństwie do hal big-box z często jednym dużym najemcą, parki light industrial rozkładają ryzyko na 8 do 20 najemców z sektorów e-commerce, rzemiosła, produkcji miejskiej i logistyki serwisowej. Po trzecie, stabilność wartości aktywów wzmacnia portfel. Powierzchnie przemysłowe w pobliżu miast wykazywały w ostatnich cyklach rynkowych najniższą zmienność wartości spośród wszystkich klas aktywów komercyjnych.
Gdzie leżą największe szanse
Z naszej analizy wyłaniają się obecnie trzy obszary inwestycyjne o ponadprzeciętnym potencjale.
Warszawa i korytarz Łódź–Pruszków korzystają z boomu polskiego e-commerce i z rosnącej aktywności nearshoringowej. To tu obserwujemy najsilniejszą dynamikę wzrostu czynszów. Analizy branżowe wskazują stawki prime na poziomie 6,50 do 7,80 EUR za metr kwadratowy miesięcznie.
Praga i Brno to klasyczne lokalizacje średniego biznesu o stabilnym popycie i dojrzałej bazie najemców. Stopy zwrotu między 6,00 a 6,50 procent przy niskim poziomie pustostanów czynią ten segment szczególnie atrakcyjnym dla inwestorów instytucjonalnych typu core-plus.
Rynek rumuński wokół Bukaresztu i Kluż-Napoki znajduje się we wcześniejszej fazie wzrostu. To właśnie tu powstają obecnie najciekawsze okazje value-add. Inwestorzy znajdują możliwości zarówno w obszarze modernizacji istniejących obiektów, jak i w spekulacyjnej zabudowie w drugiej linii granic miejskich.
Rola pośredników i doradców
Dla lokalnie zakorzenionych pośredników i doradców obecne otoczenie rynkowe otwiera znaczące możliwości biznesowe. Złożoność wymagań obejmuje kwestie mocy elektrycznych, certyfikatów ESG oraz dostosowanych do najemcy struktur antresolowych. Ta wielowymiarowość wymaga specjalistów. Tacy specjaliści tłumaczą operacyjne potrzeby najemców e-commerce na oczekiwania stóp zwrotu inwestorów instytucjonalnych. Prime East Investment aktywnie współpracuje z wybranymi partnerami, którzy pełnią tę pomostową rolę w swoich regionalnych rynkach.
Perspektywy: czego oczekiwać w 2026 i 2027 roku
Spodziewamy się, że popyt na powierzchnie light industrial w regionie CEE pozostanie strukturalnie wysoki do końca 2027 roku. Rynek kształtują trzy czynniki: postępująca penetracja online w segmencie FMCG, fala inwestycyjna w quick-commerce i q-commerce oraz reshoring europejskich łańcuchów produkcyjnych. Jednocześnie rośnie presja na zgodność istniejących obiektów ze standardami ESG. Fotowoltaika, pompy ciepła i odzysk wody przestają być wyróżnikiem, a stają się minimum.
Kto wchodzi na ten rynek dzisiaj, powinien selekcjonować z rozwagą. Nie każda powierzchnia light industrial oferuje ten sam potencjał. Rozpiętość pomiędzy lokalizacjami pierwszorzędnymi a drugorzędnymi będzie się dalej powiększać.
Porozmawiaj z naszym zespołem
Prime East Investment wspiera inwestorów instytucjonalnych, family offices oraz zamożnych klientów prywatnych w wejściu na rynek light industrial w regionie CEE. Od analizy rynkowej, przez akwizycję, aż po zarządzanie aktywami, oferujemy zintegrowane rozwiązanie łączące lokalną ekspertyzę z międzynarodowym standardem.
Planujesz inwestycję lub chcesz poszerzyć swoje portfolio o aktywa light industrial? Umów niezobowiązujące spotkanie z naszym zespołem inwestycyjnym. Przedstawimy Ci wyselekcjonowane okazje off-market i podzielimy się aktualnymi danymi rynkowymi na temat czynszów, stóp zwrotu i projektów w pipeline.
Jesteś pośrednikiem lub doradcą i chcesz dołączyć do naszej sieci partnerskiej? Aktywnie szukamy lokalnie zakorzenionych specjalistów w Polsce, Czechach, na Węgrzech i w Rumunii. Aplikuj do naszego programu partnerskiego. Oferujemy atrakcyjną strukturę prowizji i wyłączny dostęp do naszego pipeline’u transakcji.
Źródła i literatura uzupełniająca
- CBRE Research, European Industrial & Logistics MarketView oraz CEE Industrial Figures, raporty kwartalne 2025/2026 (cbre.com/insights)
- JLL Research, Light Industrial: The Next Frontier oraz CEE Logistics Market Overview, 2025/2026 (jll.com/research)
- Cushman & Wakefield, DNA of Real Estate Industrial oraz MarketBeat Industrial CEE, Q1 2026 (cushmanwakefield.com)
- Colliers International, CEE Industrial & Logistics Snapshot, 2025/2026 (colliers.com)
- Savills Research, European Logistics Outlook oraz Spotlight: Urban Logistics, 2025/2026 (savills.com/research)
- Knight Frank, European Logistics Highlights, 2025/2026 (knightfrank.com/research)
- BNP Paribas Real Estate, At a Glance European Logistics, 2025/2026 (realestate.bnpparibas.com)
- Eurostat, E-commerce statistics for individuals oraz Retail trade volume statistics, zapytania bazodanowe 2026 (ec.europa.eu/eurostat)
- Izba Gospodarki Elektronicznej (e-Izba), Raport e-Commerce w Polsce, edycja 2025 (eizba.pl)
- E-commerce Europe & EuroCommerce, European E-commerce Report, edycja 2025 (ecommerce-europe.eu)
- Statista, E-Commerce Market Report Central & Eastern Europe, 2025/2026 (statista.com)
- Prologis Research, Logistics Real Estate and E-commerce Insights 2025/2026 (prologis.com/insights)
- Wewnętrzne dane rynkowe i transakcyjne Prime East Investment, stan na 7 maja 2026 r.
Niniejszy artykuł nie stanowi porady inwestycyjnej. Wszystkie dane opierają się na wyżej wymienionych publicznych źródłach rynkowych oraz wewnętrznych analizach Prime East Investment na dzień 7 maja 2026 roku. Podane stopy zwrotu, przedziały czynszów i wskaźniki pustostanów mają charakter orientacyjny i podlegają bieżącym zmianom rynkowym.
