Żaden segment europejskiego rynku nieruchomości nie rośnie w 2026 roku szybciej niż centra danych, i mało która lokalizacja korzysta na tym bardziej niż Polska. Jednak w miarę jak hyperscalerzy deklarują miliardy, a inwestorzy międzynarodowi ustawiają się w kolejce, prawdziwe pytanie się zmienia. O sukcesie projektu data center coraz rzadziej decyduje działka, a coraz częściej przyłącze energetyczne. Kto dziś inwestuje w polskie centra danych, w istocie kupuje przede wszystkim jedno megawaty.
Boom: Polska staje się europejską lokalizacją AI
Polska jest niekwestionowanym liderem centrów danych w Europie Środkowo-Wschodniej i już zajmuje szóste miejsce w Europie pod względem liczby obiektów. Obecna moc operacyjna to około 173 MW ale to dopiero początek. Według prognoz CBRE oraz polskiego stowarzyszenia branżowego moc ma wzrosnąć do około 500 MW do 2030 roku i 1200 MW do 2034 roku.
Napływ kapitału jest ogromny. Samo w 2025 roku do Polski trafiło ponad 6 mld USD deklaracji hyperscalerów i przedsiębiorstw dotyczących infrastruktury AI. W lutym 2025 roku Microsoft ogłosił inwestycję 2,8 mld PLN (około 700 mln USD) w rozbudowę mocy chmurowych i AI, największy jak dotąd projekt hyperscalera w kraju, wsparty programem cyberbezpieczeństwa z Siłami Zbrojnymi RP. Region chmurowy „Poland Central” pod Warszawą działa już od 2023 roku. Google prowadzi region chmurowy w Warszawie od 2021 roku, a w lutym 2025 roku podpisał strategiczne partnerstwo AI z premierem Tuskiem i instytucjami państwowymi.
Jeden z kluczowych czynników pochodzi, paradoksalnie, z zachodu. Według raportu Colliers EMEA Data Center Markets Report H1 2026 ograniczenia energetyczne i sieciowe w utrwalonych metropoliach (Frankfurt, Londyn, Amsterdam, Paryż, Dublin) przekierowują kapitał do nowych lokalizacji z Polską na czele. Nearshoring, popyt na AI i dążenie do suwerenności cyfrowej dodają dodatkowego wiatru w żagle.
Wąskie gardło: sieć nie nadąża za popytem
I właśnie tu tkwi haczyk. W klasycznych europejskich hubach nowe obiekty czekają na przyłączenie do sieci średnio od siedmiu do dziesięciu lat, a w najbardziej zatłoczonych rynkach nawet 13 lat. Powód jest prosty: zapotrzebowanie na moc eksploduje. Europejskie centra danych zużyły w 2024 roku około 96 TWh energii; do 2030 roku ma to być 168 TWh (+75%), a do 2035 roku aż 236 TWh podwojenie w niewiele ponad dekadę. Już w 2023 roku w Amsterdamie, Londynie i Frankfurcie centra danych odpowiadały za 33–42% lokalnego zapotrzebowania na energię, a w Dublinie za niemal 80%.
Polska nie jest od tego wzorca wolna. W Warszawie szacuje się deficyt sieciowy rzędu 150–200 MW; przyłącze średniego napięcia do warszawskiej sieci może zająć półtora roku. Deweloperzy często muszą współfinansować rozbudowę stacji transformatorowych, od 2 do 15 mln euro w zależności od lokalizacji, co opóźnia uruchomienie nawet o 18 miesięcy. Zatory sieciowe kosztowały Europę w 2024 roku około 4,3 mld euro. Konsekwencja: do 2035 roku połowa europejskiej mocy centrów danych powstanie prawdopodobnie poza tradycyjnymi hubami.
Odpowiedź Polski: 64 miliardy złotych na sieć
Państwo reaguje na dużą skalę. Operator przesyłowy PSE inwestuje do 2034 roku około 64 mld PLN (ok. 16 mld USD) w nowe linie wysokiego napięcia planowane jest 4800 do 5000 km nowych tras 400 kV. Ma to pozwolić sieci przyjąć około 3 GW mocy centrów danych do 2035 roku i do 5 GW do 2040 roku. Równolegle przebudowywany jest miks energetyczny: udział węgla w produkcji energii spada z 90% (2010) przez 55% (2025) do planowanych 20% w 2030 roku. Do 2030 roku Polska dąży do 51% energii ze źródeł odnawialnych i 64 GW mocy OZE, w tym około 6 GW morskiej energetyki wiatrowej wchodzącej do sieci od 2026 roku.
Transformacja ma jednak swoje tarcia. W kolejce przyłączeniowej stoi obecnie około 205 GW projektów OZE i magazynów energii — trzykrotność dzisiejszej mocy netto sieci. Wiele z nich to „projekty widma”, które przede wszystkim blokują pożądane miejsce przyłączenia, zamiast powstać. A polskie ceny energii dla przemysłu należały w 2024 roku do najwyższych w UE, na poziomie niemieckim. Popytu na moc przyłączeniową nie brakuje, brakuje samej mocy.
Co to oznacza dla inwestorów
Dla tezy inwestycyjnej przesuwa się kluczowy czynnik. To już nie działka, lecz zabezpieczone przyłącze energetyczne „powered land” staje się rzadkim, decydującym o wartości aktywem. Konkretnie:
• Prąd przed działką: Wiążąca umowa przyłączeniowa wraz z mocą stacji transformatorowej jest dziś warta więcej niż sama działka. Due diligence zaczyna się od sieci, nie od księgi wieczystej.
• Wczesne zabezpieczenie bije późne skalowanie: Wobec wieloletnich kolejek wczesne zabezpieczenie praw przyłączeniowych daje przewagę strukturalną.
• Poza Warszawą: Lokalizacje drugorzędne z wolną rezerwą sieciową, na przykład wzdłuż nowych tras PSE, zyskują na atrakcyjności wobec przeciążonej stolicy.
• Traktuj ryzyko energetyczne poważnie: Zmienność cen energii, terminy przyłączeń i ryzyko projektów „osieroconych” należą do każdego realistycznego modelu.
To właśnie na tym styku nieruchomości, techniki i energetyki leży kluczowa kompetencja Prime East. Poprzez wyspecjalizowaną dywizję PE Property Solutions wspieramy projekty centrów danych w pełnym cyklu od analizy lokalizacji i sieci, przez uzyskanie pozwoleń, po realizację.
Podsumowanie
Polska gorączka AI jest realna dowodzą tego deklaracje kapitałowe hyperscalerów. Ale prawdziwym wąskim gardłem nie jest ani popyt, ani kapitał, lecz sieć energetyczna. Dla inwestorów zadanie przesuwa się od „znaleźć właściwą działkę” do „zabezpieczyć megawaty”. Ci, którzy dokonają tej zmiany perspektywy wcześnie, znajdą się wśród zwycięzców kolejnego cyklu.
Niniejszy artykuł ma charakter wyłącznie ogólnoinformacyjny i nie stanowi porady inwestycyjnej, prawnej ani podatkowej. Informacje podano zgodnie z najlepszą wiedzą na lipiec 2026 r.; dane pochodzą ze źródeł wymienionych poniżej.
Źródła
- Colliers / Eurobuild CEE – Poland to benefit from data centre realignment (EMEA Data Center Markets Report H1 2026)
- CBRE / Warsaw Business Journal – Data centre market could reach 500 MW by 2030
- Eneria – The Polish Data Center Market on the Threshold of 500 MW
- datacenterHawk – Poland’s Data Center Boom: 3.2 GW and Europe’s largest energy construction site (PSE grid investment)
- DatacenterDynamics – Microsoft to invest $704m into expanding Polish data centers
- Prime East – Poland’s Data Center Power Demand to 2030 (Microsoft & Google)
- Introl – Poland’s Emerging AI Infrastructure (over $6bn in 2025)
- IEA – Overcoming energy constraints is key to delivering on Europe’s data centre goals
- Euronews – Europe is hungry for AI data centres but its grid cannot feed them
- Ember – Grids for data centres in Europe
- ING THINK – Poland’s energy transition and the challenge of 'ghost’ projects
