Polskie Sieci Elektroenergetyczne rozpatrują wnioski o przyłączenie centrów danych opiewające łącznie na szacunkowe 150–200 GW a nie podpisały dotąd ani jednej umowy przyłączeniowej. Inwestor, który nie potrafi odczytać różnicy między mocą zarezerwowaną a mocą możliwą do dostarczenia, kupuje premię spekulacyjną, a nie aktywo.
Kolejka stała się produktem inwestycyjnym
Dane, które rzecznik PSE Maciej Wapiński przekazał w sierpniu portalowi WysokieNapiecie.pl, wyznaczają punkt zwrotny dla polskiego rynku centrów danych. Operator systemu przesyłowego wydał dotychczas warunki przyłączenia dla centrów danych o mocy około 6 GW. Suma złożonych, wciąż rozpatrywanych wniosków sięga szacunkowo 150–200 GW. Umowa o przyłączenie wiążący prawnie etap następujący po samych warunkach nie została podpisana dla żadnego centrum danych.
Dla porównania: brytyjski Ofgem szacował tamtejszą kolejkę centrów danych na „zaledwie” 50 GW w rynku o wielokrotnie większej mocy zainstalowanej niż polski. Polska kolejka przekracza realny rozmiar krajowego rynku ponad stukrotnie. Paweł Olszynka, dyrektor działu analiz rynku ICT w PMR, ujmuje to wprost: moc przyłączeniowa zaczęła w Polsce „funkcjonować jak aktywo inwestycyjne”. Przedmiotem obrotu są grunty i spółki projektowe, których główną wartością nie jest nieruchomość, lecz trudno dostępne warunki przyłączenia. Równie istotna dla inwestorów jest jego druga uwaga: „Nikt nie spekuluje tam, gdzie nie widzi potencjału wzrostu”.
Problem dostrzeżono też na poziomie europejskim. ENTSO-E wskazuje w najnowszym raporcie, że deweloperzy często składają wnioski dla wielu lokalizacji jednocześnie albo utrzymują miejsce w kolejce poza jakimkolwiek realnym horyzontem rozwoju racjonalnie z punktu widzenia wnioskodawcy, ale z zakłóceniem sygnałów rynkowych i blokowaniem mocy dla wiarygodnych projektów. European Data Centre Association nazywa oczyszczenie kolejek sieciowych najpilniejszym nierozwiązanym problemem branży.
UC84: spekulacja nie jest zakazana, tylko kosztowna
30 kwietnia 2026 r. weszła w życie nowelizacja Prawa energetycznego znana jako UC84 najszersza od lat reforma procesu przyłączeniowego. Nie zakazuje wniosków spekulacyjnych, ale kończy ich faktyczną bezkosztowość: podnosi koszty związane z przyłączeniem i wprowadza znacznie bardziej restrykcyjne terminy realizacji wydanych warunków oraz zawierania umów przyłączeniowych.
Do tego dochodzą zmiany strukturalne zwiększające przejrzystość rynku. Operatorzy muszą prowadzić publiczne platformy informacyjne i publikować tam dostępne zdolności przyłączeniowe w poszczególnych stacjach, złożone wnioski i status ich rozpatrywania oraz wnioski odrzucone wraz z uzasadnieniem. Operatorzy mogą wskazywać w planach rozwoju obszary trwale przeciążone – tam wnioski z mocy prawa pozostają bez rozpoznania, a inwestor poznaje brak możliwości przyłączenia, zanim poniesie koszty projektu. Wprowadzono też elastyczne umowy przyłączeniowe, pozwalające operatorowi czasowo ograniczać pobór zamiast całkowicie odmawiać przyłączenia.
Skalę presji widać w liczbach. Według danych URE już w 2023 r. odmowy przyłączenia objęły projekty o łącznej mocy 83,6 GW (wzrost o 63,8 proc. rok do roku), a w 2025 r. padł rekord ponad 107 GW odmów, tuż przed wejściem reformy w życie. Przekaz dla inwestorów jest jednoznaczny: wartość pipeline’u przesuwa się z „miejsca w kolejce” na „wykazalną realizację w krótkich terminach”.
Od papieru do gniazdka: gdzie powstają realne megawaty
Sieci dystrybucyjne pokazują, jak mały jest realnie przyłączalny rynek w zestawieniu z kolejką. Stoen Operator, obsługujący Warszawę i okolice, ma dziś w sieci dwanaście centrów danych o łącznej mocy umownej blisko 160 MW; umowy przyłączeniowe dla kolejnych projektów opiewają na ponad 500 MW, a warunki przyłączeniowe na przeszło 300 MW. Energa-Operator wydała warunki dla 19 centrów o łącznej mocy 1211 MW, ale realnie przyłączone są dwa obiekty o mocy niespełna 5 MW. Tauron Dystrybucja nie ma w sieci żadnego centrum danych, ale wydał warunki na 448 MW, a kolejka wniosków sięga około 1,4 GW. PGE Dystrybucja: 1,5 MW przyłączone, warunki dla 21 projektów o mocy ponad 123 MW.
W tej właśnie luce zawierane są najciekawsze transakcje tam, gdzie moc przyłączeniowa fizycznie już istnieje. W marcu Tauron wskazał pięć lokalizacji, w których do 2035 r. zamierza stopniowo udostępnić pod centra danych 440 MW mocy przyłączeniowej: Jaworzno, Blachownię, Łaziska, Sierszy i Bielsko-Białą wszystkie przy stacjach związanych z węglowymi aktywami grupy. PGE analizuje podobne modele na własnych terenach, wskazując nie tylko na infrastrukturę, ale i na wykwalifikowaną technicznie kadrę elektrowni. Przykład z przemysłu daje DL Invest: deweloper kupił od Stellantisa zamkniętą fabrykę silników Fiata w Bielsku-Białej i planuje tam centra danych o docelowej mocy 200 MW obok substancji budowlanej przesądziła dostępna moc przyłączeniowa po zamkniętym zakładzie. Pierwszy etap o mocy 50 MW z komponentem AI ma powstać wspólnie z Boosteroid do 2028 r.
To jest właściwa historia przeszacowania polskiego rynku w 2026 r.: brownfieldy z istniejącym przyłączem tereny po elektrowniach, sąsiedztwo stacji elektroenergetycznych, zamknięte zakłady przemysłowe zyskują wyraźnie na wartości wobec gruntów greenfield dysponujących jedynie numerem wniosku.
Rynek kapitałowy: lokalizacja pozostaje mała, kapitał już nie
Warszawa zakończyła 2025 r. ze 157 MW mocy operacyjnej, o około 10 proc. więcej rok do roku. Według Cushman & Wakefield pipeline urósł o 45 proc. do blisko 160 MW, z czego 11 MW jest w budowie, a 148 MW w fazie planowania. To plasuje Warszawę jako „Developing Market” w przedziale 150–300 MW wobec 11,4 GW mocy operacyjnej w całym regionie EMEA, 2,7 GW w budowie i 12,1 GW w planach. PMR liczy obecnie ponad 20 planowanych projektów budowy lub rozbudowy w Polsce; skumulowane inwestycje w latach 2019–2025 sięgnęły około 5 mld zł. CBRE uznaje osiągnięcie 500 MW do 2030 r. za realne, inne prognozy mówią nawet o 600 MW.
Strona kapitałowa jest znacznie dalej niż strona sieciowa. Europejski wskaźnik pustostanów w centrach danych spadł w 2026 r. do rekordowo niskich 6,5 proc., a popyt w I kwartale przewyższył podaż, windując ceny i konkurencję. Colliers w EMEA Capital Markets Snapshot za II kwartał 2026 r. odnotowuje rekordowe wolumeny w centrach danych i szersze przesunięcie kapitału instytucjonalnego w stronę strategii operacyjnie intensywnych i platformowych. W regionie w pierwszym półroczu 2026 r. do rynków CEE-6 napłynęło około 5,8 mld EUR, z czego ponad 3 mld EUR do Polski – to najlepsze półrocze od 2018 r.
Równolegle zmienia się regulacja. W marcu 2026 r. Komisja Europejska przedstawiła projekt rozporządzenia wprowadzającego unijny system oceny centrów danych z klasami efektywności opartymi na współczynniku PUE. Polska nie wdrożyła jeszcze wymogów dyrektywy EED dotyczących ciepła odpadowego dla obiektów powyżej 1 MW projekt UC121 figuruje w wykazie prac rządu od października, ale nie został opublikowany. Branża widzi w tym raczej szansę niż obciążenie: według wyliczeń Polish Data Center Association przy rozwoju rynku do 500 MW w 2030 r. z centrów danych można by teoretycznie odzyskać nawet 19 700 TJ ciepła rocznie co w perspektywie 2035 r. pokryłoby około 16 proc. zapotrzebowania na ciepło sieciowe. Polska ma jeden z największych systemów ciepłownictwa sieciowego w Europie; to realny atut lokalizacyjny, gdy obowiązek wejdzie w życie.
Co to oznacza dla inwestorów
- Moc zarezerwowana to nie moc dostępna. W due diligence liczy się etap procedury: wydane warunki przyłączenia to początek, podpisana umowa przyłączeniowa z harmonogramem to właściwe aktywo. Przy 150–200 GW wniosków w skali kraju i zerowej liczbie umów to rozróżnienie decyduje o wycenie.
- UC84 zróżnicuje ceny. Tam, gdzie spekulacja kosztuje, a terminy są ostre, spada premia za projekty czysto papierowe, a rośnie za lokalizacje z wiarygodnym, terminowym przyłączem. Kto kupował w latach 2024–2025 opcje na miejsca w kolejce, powinien je przewartościować.
- Brownfield wygrywa z greenfieldem. Tereny poelektrowniane, poprzemysłowe i przy stacjach elektroenergetycznych dają przyłącze, wodę do chłodzenia, historię użytkowania i często akceptację lokalną skracając time-to-power o lata. Bielsko-Biała to wzorzec, nie wyjątek.
- Efektywność staje się czynnikiem wyceny. Wraz z planowanym unijnym systemem klas opartym na PUE i oczekiwaną polską regulacją ciepła odpadowego projektowanie techniczne wpływa na mnożniki wyjścia, a nie tylko na koszty operacyjne. Przyłączenie ciepła odpadowego do sieci ciepłowniczej jest w Polsce przewagą możliwą do zmonetyzowania.
Dokładnie na tym styku nieruchomości, techniki i energii działa Prime East poprzez własny pion centrów danych PE Property Solutions: analiza lokalizacji i sieci przed zakupem gruntu, ocena statusu przyłączeniowego według jego rzeczywistej jakości prawnej, techniczne due diligence oraz strukturyzacja konwersji brownfieldowych w Niemczech i w Polsce.
Podsumowanie
Polski rynek centrów danych ma w 2026 r. dwie równoległe rzeczywistości: kolejkę rzędu 150–200 GW i zasoby wyraźnie poniżej 200 MW. Nowelizacja UC84 tej luki nie zamknie, ale czyni ją widoczną i wycenia. Dla kapitału instytucjonalnego to dobra wiadomość pod warunkiem, że due diligence rzetelnie odzwierciedla różnicę między numerem wniosku a megawatem możliwym do dostarczenia.
Informacja: Niniejszy materiał ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi doradztwa inwestycyjnego, prawnego ani podatkowego. Wszystkie dane pochodzą z wymienionych poniżej źródeł publicznie dostępnych. Dane rynkowe mogą ulec szybkiej zmianie.
Źródła
- WysokieNapiecie.pl – Po fotowoltaice i magazynach energii sieciowi spekulanci pokochali centra danych
- WysokieNapiecie.pl – Rośnie nowa kolejka po przyłącza do sieci. Liczona w gigawatach
- EY Polska – Reforma przyłączeń w świetle nowelizacji Prawa energetycznego
- PwC Studio – Reforma przyłączeń do sieci elektroenergetycznej (UC84)
- Cushman & Wakefield – EMEA Data Centre Update
- Eurobuild CEE – Data centre market in Warsaw set to triple
- CBRE – European Data Centres Outlook 2026
- CBRE – European Data Centres Figures Q1 2026
- Colliers – CEE Investment Scene 2025–2026
- Eurobuild CEE – Capital flows back into Poland
- Bankier.pl / PMR – Nowy boom inwestycyjny w Polsce. Powstanie ponad 20 centrów danych
- PLDCA – Odzysk ciepła odpadowego z centrów danych (PDF)
- Komisja Europejska – System oceny centrów danych: konsultacje
- Prime East – Warsaw hits the grid ceiling
