Streszczenie zarządcze
Połączenie nieruchomości ochrony zdrowia z infrastrukturą logistyczną w ciągu kilku lat awansowało z tematu niszowego do statusu samodzielnej klasy aktywów. Centra dystrybucji farmaceutycznej z łańcuchem chłodniczym, huby zaopatrzenia medycznego, węzły logistyki laboratoryjnej oraz temperaturowo kontrolowane punkty last-mile generują dziś umowy najmu o okresie 12–20 lat, indeksowane, z najemcami posiadającymi rating Investment Grade. Dla inwestorów instytucjonalnych oznacza to: defensywny cash flow, strukturalny wiatr w plecy z tytułu demografii i reshoringu – oraz premię w rentowności rzędu 75 do 150 punktów bazowych względem prime logistyki na zachodnioeuropejskich rynkach kluczowych (CBRE European Logistics Market Snapshot Q1 2026).
Prime East koncentruje się dokładnie na tym segmencie w Europie Środkowo-Wschodniej, gdzie spread rentowności jest wyższy, dynamika wzrostu czynszów silniejsza, a konkurencja wciąż znacznie mniejsza niż w regionie DACH. Niniejszy artykuł porządkuje temat, opisuje kluczowe siły napędowe i pokazuje, dlaczego najbliższe 18–24 miesiące stanowią okno możliwości dla koinwestycji.
Czym są hybrydy healthcare-logistyka?
W swojej istocie są to specjalistyczne nieruchomości łączące dwie logiki użytkowania:
Z jednej strony obejmują wymagania klasycznych obiektów logistycznych, dostęp do autostrad i lotnisk, funkcjonalność cross-dockingu, wysoką częstotliwość obsługi, skalowalność. Z drugiej strony dochodzą wymogi regulacyjne i techniczne sektora ochrony zdrowia: łańcuchy chłodnicze zgodne z GDP (Good Distribution Practice według dyrektywy UE 2013/C 343/01), redundantne systemy chłodzenia ze strefami od –25 °C do +25 °C, strefy clean-room, walidowane zasilanie awaryjne, kontrola dostępu, audyt farmaceutyczny.
Typowe formy użytkowania obejmują centra hurtu farmaceutycznego (Phoenix, McKesson/Celesio, NMC), węzły dystrybucji wyrobów medycznych i diagnostyki, huby cold-chain dla terapii mRNA i biologików, drewniaki logistyki laboratoryjnej dla diagnostyki (Synlab, Sonic, Diagnostyka), a także mikrohuby last-mile dla aptek wysyłkowych (DocMorris, Apotal, Mediq). Coraz częściej także grupy szpitalne integrują własne huby zaopatrzenia; wzorzec, który ze Stanów Zjednoczonych (Premier, Vizient) trafia do Europy.
Dlaczego teraz? Pięć strukturalnych czynników napędowych
1. Demografia jako siła kapitałotwórcza
Eurostat prognozuje, że udział osób powyżej 65. roku życia w UE wzrośnie z 21,3 % (2023) do 32,5 % do 2050 roku (Eurostat, Population Structure and Ageing, 2024). W Niemczech, we Włoszech, w Polsce i Czechach proces starzenia przyspiesza. Konsekwencja: trwale rosnące wolumeny farmaceutyczne, więcej diagnostyki, więcej opieki domowej, a w efekcie infrastruktura logistyczna, która nie jest niedopasowana, lecz strukturalnie deficytowa.
2. Reshoring produkcji farmaceutycznej
Po przerwach łańcuchów dostaw w czasie pandemii i osłabieniu azjatyckich łańcuchów dostaw w latach 2022–2024, UE wprowadziła wraz z Critical Medicines Act (propozycja Komisji Europejskiej, marzec 2025) ramy regulacyjne wspierające relokację produkcji krytycznych substancji czynnych i leków gotowych do Europy. Polska, Węgry i Irlandia są głównymi beneficjentami (European Commission, Critical Medicines Act – Impact Assessment, 2025). Każda nowa lokalizacja produkcyjna pociąga za sobą dwa do trzech obiektów logistycznych w promieniu 50 km.
3. Eksplozja wolumenów cold chain
Globalny rynek logistyki chłodniczej dla farmaceutyków, zgodnie z Pharmaceutical Commerce Annual Biopharma Cold Chain Sourcebook (2025), ma wzrosnąć z 21,3 mld USD (2024) do prognozowanych 36,1 mld USD (2029) – co oznacza CAGR 11,1 %. Czynnikami napędowymi są biologiki, terapie komórkowe i genowe oraz substancje GLP-1 (Ozempic, Wegovy, Mounjaro), które już doprowadziły do znaczących niedoborów pojemności w obiektach cold-storage.
4. Apteki wysyłkowe i tele-diagnostyka
Wraz z wprowadzeniem e-recepty w Niemczech (obowiązkowe od 2024 r.) oraz porównywalnych programów w Polsce (e-recepta) i Czechach, wysyłkowy obrót lekami osiągnął nowy strukturalny poziom. JLL szacuje wzrost wyspecjalizowanych powierzchni Pharma-Last-Mile w Europie na ok. 18 % rocznie w latach 2023–2026 (JLL, European Healthcare Logistics – Market Perspective, Q4 2025).
5. Zgodność z ESG „by design”
Logistyka ochrony zdrowia jest coraz częściej uznawana – w ramach artykułu 9 SFDR i Taksonomii UE – za infrastrukturę o znaczeniu społecznym. Zapewnienie ciągłości dostaw leków jest w kilku krajowych interpretacjach Taksonomii wprost wymienione jako społecznie zrównoważona inwestycja. Dla mandatów instytucjonalnych – ubezpieczycieli, fundacji kościelnych, funduszy emerytalnych jest to coraz istotniejszy czynnik alokacyjny.
Teza inwestycyjna: Co czyni te hybrydy atrakcyjnymi
Logika ekonomiczna tej klasy aktywów opiera się na czterech wzajemnie powiązanych czynnikach.
Jakość umów najmu. Najemcy z sektora healthcare zawierają zazwyczaj umowy typu Triple-Net o okresie 12–20 lat, indeksowane do HVPI lub CPI, z capami lub floorami. Wcześniejsze wypowiedzenie jest praktycznie wykluczone, ponieważ regulacyjna walidacja nowej lokalizacji (GMP, GDP, zgody urzędów) trwa od dwunastu do dwudziestu czterech miesięcy. Przekłada się to na stabilność WAULT, nieosiągalną w klasycznej logistyce.
Wiarygodność najemców. Stronami umów są zazwyczaj globalni hurtownicy farmaceutyczni, notowane koncerny diagnostyczne lub komunalne podmioty szpitalne. Knight Frank w raporcie European Healthcare Capital Markets Report 2025 wskazuje średni rating najemców na poziomie BBB+ – wyraźnie powyżej standardowej logistyki (BB).
Profil rentowności. Prime-yields dla hybryd healthcare-logistyki według Savills (European Industrial & Logistics Outlook, Q1 2026) na rynkach top mieszczą się w przedziale od 5,25 % (Frankfurt, Monachium) do 6,75 % (Warszawa, Praga) – w porównaniu z 4,25 %–5,50 % dla prime logistyki na tych samych rynkach. Spread odzwierciedla mniejszą bazę inwestorów i specyficzną wiedzę operacyjną wymaganą do akwizycji i asset managementu, a nie niższą wiarygodność najemców.
Stabilność wartości w okresach dekoniunktury. Podczas fali repricingu logistyki w latach 2022–2024 (ekspansja yieldów ok. 175 pb w Europie Zachodniej, Cushman & Wakefield MarketBeat, 2024), obiekty healthcare-logistyki odnotowały jedynie 90–110 punktów bazowych ekspansji yieldu; odporność wartości była znacząco wyższa.
Przewaga CEE: Dlaczego Prime East koncentruje się na Europie Środkowo-Wschodniej
Region pomiędzy Berlinem a Bukaresztem łączy kilka strukturalnych przewag, które w tej kombinacji są wyjątkowe.
Po pierwsze – położenie geograficzne jako węzeł między zachodnioeuropejskimi rynkami konsumenckimi a wschodnioeuropejskimi lokalizacjami produkcyjnymi. Polska jest dziś szóstym co do wielkości rynkiem farmaceutycznym UE i jednym z trzech największych ośrodków kontraktowej produkcji farmaceutycznej (CMO/CDMO) w Europie (PMR Market Experts, Pharmaceutical Industry in Poland 2025).
Po drugie – wzrost czynszów: Cushman & Wakefield raportuje dla Polski nominalny wzrost czynszów dla logistyki klasy prime na poziomie 6,8 % w 2025 roku – w segmencie healthcare-hybryd było to ok. 9 % (Cushman & Wakefield, Polish Industrial Market Report, 2025).
Po trzecie – luka rentowności: przy prime-yieldach 6,25 %–6,75 % w Warszawie, Poznaniu i Pradze poziom rentowności jest o 100–150 punktów bazowych wyższy niż w porównywalnych obiektach we Frankfurcie czy Mediolanie – przy porównywalnej wiarygodności najemców, ponieważ wielu z nich to ci sami paneuropejscy operatorzy.
Po czwarte – deficyt pipeline’u: obiekty zaprojektowane specjalnie pod wymagania healthcare stanowią mniej niż 4 % zasobu logistycznego CEE (szacunek własny Prime East na podstawie danych Colliers i CBRE Q4 2025). Popyt przewyższa podaż w każdym istotnym podrynku.
Przykładowe transakcje rynkowe 2024–2026
Aby zobrazować nośność tej klasy aktywów, oto kilka publicznie komunikowanych transakcji referencyjnych:
Panattoni w latach 2024 i 2025 zrealizował cztery dedykowane obiekty Pharma-Cold-Storage w Łodzi, we Wrocławiu i w Poznaniu, z wynajmem przedwstępnym m.in. dla amerykańskiego operatora 3PL z branży farmaceutycznej (Panattoni Press Release, Q3 2025). Goodman wraz z Phoenix Group zrealizował zintegrowane centrum dystrybucji farmaceutycznej w południowych Niemczech z 18-letnią umową najmu (Goodman Group, Annual Report 2025). Prologis w 2025 roku rozszerzył swoje portfolio „Healthcare Logistics” o lokalizacje w Holandii i Czechach (Prologis, Q4 2025 Earnings Release).
Na rynku transakcyjnym mieszane portfele healthcare-logistyki według Real Capital Analytics osiągały mnożniki 16–19 (wobec 14–16 dla standardowej logistyki w porównywalnych lokalizacjach).
Ryzyka – i jak zarządza nimi Prime East
Rzetelna analiza inwestycyjna wskazuje również słabe punkty.
Ryzyko regulacyjne jest realne: zmiany standardów GDP, rozporządzeń UE w zakresie opakowań lub krajowych regulacji aptecznych mogą zmieniać wymagania użytkowe. Prime East mityguje to poprzez ścisłą współpracę z planistami GxP w fazie due diligence oraz poprzez klauzule najmu jasno rozdzielające koszty dostosowań regulacyjnych między wynajmującym a najemcą.
Ryzyko koncentracji na kilku dużych najemcach jest adresowane przez świadomy model dywersyfikacji portfela: maksymalnie 25 % ekspozycji na jedną grupę najemców, minimum trzy podsegmenty (hurt farmaceutyczny, diagnostyka, apteki wysyłkowe).
Ryzyko specyfiki technicznej, czyli obawa, że obiekt hybrydowy w przypadku ponownej komercjalizacji będzie trudno zbywalny. Jest empirycznie coraz bardziej osłabiane: według JLL (Q4 2025) 87 % wygasłych umów najmu healthcare w Europie udało się ponownie wynająć najemcom z tej samej branży w ciągu dziewięciu miesięcy, często na lepszych warunkach.
Ryzyko stóp procentowych po pierwszych obniżkach stóp przez EBC w 2025 roku zeszło na drugi plan, ale pozostaje istotne. Prime East strukturalnie stosuje umiarkowany poziom dźwigni 45–55 % LTV z przeważającym zabezpieczonym oprocentowaniem.
Co to oznacza dla inwestorów instytucjonalnych i Family Offices?
Z perspektywy alokacyjnej coraz więcej argumentów przemawia za traktowaniem hybryd healthcare-logistyki jako samodzielnej podklasy w ramach alokacji „Operational Real Estate” lub „Beds & Sheds” – a nie dodatku do klasycznych portfeli logistycznych.
Korelacja wyników z czystymi segmentami biurowymi czy mieszkaniowymi jest niska. Korelacja z akcjami farmaceutycznymi jest zaskakująco niska, ponieważ umowy najmu zależą od strumieni wolumenowych, a nie od marż operacyjnych. Złożoność regulacyjna stanowi natomiast barierę wejścia dla generalistów, co jest dokładnie tym powodem, dla którego wyspecjalizowane platformy takie jak Prime East mogą trwale przejmować spread rentowności.
Prime East: Pipeline koinwestycyjny 2026/2027
Prime East strukturyzuje obecnie pipeline o wolumenie ok. 280 mln EUR obejmujący osiem lokalizacji w Polsce, Czechach i Rumunii. Większość obiektów rozwijana jest w modelu Forward-Funding, z zabezpieczonymi wskaźnikami wynajmu przedwstępnego między 70 % a 100 % przed rozpoczęciem budowy.
Zapraszamy profesjonalnych inwestorów – ubezpieczycieli, fundusze emerytalne, Family Offices i kwalifikowanych zarządzających aktywami – do udziału w naszym Prime East Healthcare Logistics Vehicle II. Docelowa stopa zwrotu: 8,5 %–10,5 % IRR (Net, Equity), z bieżącą wypłatą 5,0 % rocznie od momentu stabilizacji.
W celu poufnej rozmowy wstępnej i dostępu do dataroomu inwestorskiego prosimy o kontakt poprzez sekcję kontaktową strony Prime-East.
Podsumowanie
Konwergencja demografii, reshoringu, boomu cold chain i wymogów ESG czyni hybrydy healthcare-logistyki być może najbardziej przekonującą historią Risk-Adjusted na europejskim rynku inwestycyjnym nieruchomości w 2026 roku. Europa Środkowo-Wschodnia oferuje w tym kontekście najatrakcyjniejszą kombinację rentowności, wzrostu czynszów i deficytu pipeline’u. Kto alokuje teraz, ten zabezpiecza sobie strukturalną przewagę, zanim luka rentowności wobec Europy Zachodniej zacznie się domykać – proces, który według Knight Frank rozpocznie się w ciągu najbliższych 36 miesięcy.
Podziel się swoimi spostrzeżeniami.
Źródła
- CBRE (2026): European Logistics Market Snapshot Q1 2026.https://www.cbre.com/insights
- Cushman & Wakefield (2025): Polish Industrial Market Report 2025. https://www.cushmanwakefield.com
- Cushman & Wakefield (2024): MarketBeat European Industrial Q4 2024. https://www.cushmanwakefield.com/en/insights/marketbeat
- Eurostat (2024): Population Structure and Ageing. https://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php?title=Population_structure_and_ageing
- European Commission (2025): Critical Medicines Act – Impact Assessment. https://health.ec.europa.eu/medicinal-products/critical-medicines-act_en
- European Medicines Agency: Guidelines on Good Distribution Practice (2013/C 343/01). https://www.ema.europa.eu
- Goodman Group (2025): Annual Report 2025. https://www.goodman.com/investor-centre
- JLL (2025): European Healthcare Logistics – Market Perspective Q4 2025. https://www.jll.com/en/trends-and-insights
- Knight Frank (2025): European Healthcare Capital Markets Report 2025. https://www.knightfrank.com/research
- Panattoni (2025): Press Releases Q3 2025. https://panattonieurope.com/en/news
- Pharmaceutical Commerce (2025): Annual Biopharma Cold Chain Sourcebook 2025. https://www.pharmaceuticalcommerce.com
- PMR Market Experts (2025): Pharmaceutical Industry in Poland 2025. https://mypmr.pro
- Prologis (2025): Q4 2025 Earnings Release. https://ir.prologis.com
- Savills (2026): European Industrial & Logistics Outlook Q1 2026.https://www.savills.com/research
Disclaimer: Niniejszy artykuł służy wyłącznie celom informacyjnym i nie stanowi doradztwa inwestycyjnego, oferty publicznej ani zaproszenia do subskrypcji papierów wartościowych lub jednostek funduszy. Inwestycja w struktury inwestycyjne na rynku nieruchomości wiąże się z ryzykiem, w tym z możliwością utraty zainwestowanego kapitału. Wyniki historyczne nie są wiarygodnym wskaźnikiem przyszłych wyników. Szczegółowe informacje profesjonalni inwestorzy znajdą w odpowiednich dokumentach funduszowych.
© 2026 Prime East. Wszelkie prawa zastrzeżone.
