Analizujemy dzisiaj dwa najciekawsze rynki nieruchomości w tej części Europy. Deweloperzy szukają obecnie stabilizacji i równomiernych zysków w dobie zmiennej inflacji. Polska od lat przyciąga kapitał wysoką dynamiką wzrostu cen. Niemcy z kolei kuszą inwestorów przede wszystkim ogromnym bezpieczeństwem prawnym. My obserwujemy te procesy z perspektywy profesjonalnych analityków rynku.
Koszty materiałów budowlanych oraz robocizny rosną w obu krajach, jednak struktura popytu znacząco różni te sąsiadujące ze sobą państwa. Wybór odpowiedniego rynku decyduje o finalnym sukcesie każdej inwestycji. Przyjrzymy się dokładnie liczbom oraz trendom kształtującym oba sektory. Zapraszamy do lektury naszego szczegółowego porównania rentowności.
Rynek polski: Wysokie marże i głód mieszkań
Polska pozostaje liderem pod względem rentowności projektów mieszkaniowych. Zauważamy, że marże brutto deweloperów często przekraczają 20 procent. W dużych miastach takich jak Warszawa popyt wciąż przewyższa podaż. Polacy tradycyjnie wolą kupować lokale na własność niż żyć w mieszkaniu na wynajem. Ten trend wspiera szybką rotację kapitału w firmach budowlanych. My dostrzegamy jednak pewne wyzwania na lokalnym podwórku inwestycyjnym.
Ceny gruntów budowlanych w atrakcyjnych lokalizacjach rosną niezwykle dynamicznie. Procedury administracyjne trwają zbyt długo i opóźniają start budowy. Mimo to, Polska oferuje obecnie jedne z najwyższych stóp zwrotu w branży. Deweloperzy budujący nad Wisłą osiągają wyniki niedostępne na zachodzie Europy. Polska to rynek dla graczy szukających szybkich i wysokich zysków.
Rynek niemiecki: Stabilność w cieniu regulacji
Niemiecki rynek nieruchomości rządzi się zupełnie innymi prawami niż polski. Widzimy tam znacznie niższe marże operacyjne deweloperów mieszkaniowych. Zazwyczaj ich wskaźnik oscyluje w granicach od 8 do 12 procent. Niemcy to kraj zdominowany przez długoterminowy najem instytucjonalny. Bardzo rygorystyczne normy ekologiczne podnoszą tam koszty każdej budowy. My musimy brać pod uwagę skomplikowane prawo chroniące lokatorów.
Państwo często kontroluje tam wysokość czynszów w największych aglomeracjach. Inwestorzy traktują jednak Niemcy jako bezpieczną przystań dla kapitału. Ryzyko gwałtownego spadku cen nieruchomości jest tam minimalne, a stabilność gospodarcza przyciąga fundusze inwestycyjne z całego świata. Budowanie w Berlinie czy Monachium wymaga jednak ogromnej cierpliwości oraz kapitału.
Jesteśmy gotowi by rozmawiać!
Kluczowe różnice w kosztach i finansowaniu
Porównujemy teraz bezpośrednio koszty finansowania inwestycji w obu krajach. Zauważamy zbliżone stopy procentowe dla kredytów inwestycyjnych w Europie. Polska posiada jednak specyficzny system wsparcia dla młodych nabywców. Rządowe programy dopłat do kredytów stymulują sprzedaż nowych mieszkań. W Niemczech zaś deweloperzy częściej współpracują z wielkimi funduszami PRS. Koszt zakupu działki w Niemczech stanowi większą część budżetu.
My obliczamy, że w Polsce więcej wydajemy na samą budowę. Polskie przepisy podatkowe bywają bardziej łaskawe dla lokalnych przedsiębiorców. Niemiecki system fiskalny wymaga bardzo precyzyjnego planowania każdego wydatku. Różnice w opodatkowaniu zysków wpływają na ostateczny wynik finansowy. My zawsze rekomendujemy dokładną analizę podatkową przed wejściem na rynek.
Prognozy i podsumowanie dla inwestorów
Który rynek wygrywa w naszym dzisiejszym zestawieniu dla deweloperów? Polska ma przewagę pod względem czystego zysku z zainstalowanego kapitału. My rekomendujemy ten rynek firmom szukającym dynamicznego wzrostu wartości. Niemcy pozostają zaś lepszym wyborem dla inwestorów unikających nadmiernego ryzyka. Tamtejszy rynek dojrzewał przez wiele dziesięcioleci w stabilnych warunkach. Prognozujemy dalsze zbliżanie się standardów budowlanych w obu krajach.
Polska będzie musiała wkrótce wdrożyć bardziej surowe normy energetyczne. Niemcy z kolei mogą poluzować niektóre przepisy, aby pobudzić budownictwo. Każdy deweloper musi samodzielnie ocenić swój apetyt na ryzyko. My dostarczamy danych, ale ostateczna decyzja należy do Państwa. Życzymy samych trafnych wyborów na europejskim rynku nieruchomości.
Źródła:
- Narodowy Bank Polski (Raporty o cenach mieszkań): https://nbp.pl/publikacje/publikacje-analityczne/rynek-nieruchomosci/
- Statistisches Bundesamt (Destatis) – Budownictwo w Niemczech: https://www.destatis.de/EN/Themes/Sectors-Enterprises/Construction/_node.html
- Eurostat – House Price Index: https://ec.europa.eu/eurostat/web/housing-price-statistics
- JLL – Raporty z rynków mieszkaniowych w Europie: https://www.jll.pl/pl/trendy-i-analizy/badania
