In den sieben größten deutschen Bürohochburgen wurden in den ersten neun Monaten 2026 rund 2,07 Mio. m² vermietet, so viel wie im Vorjahr. Gleichzeitig ist der Leerstand auf 9 Mio. m² gestiegen, und die Spitzenmieten in München und Frankfurt waren noch nie so hoch. Der Büromarkt Deutschland ist kein Markt mehr, sondern zwei.
Flächenumsatz auf Vorjahresniveau, getragen von nur zwei Städten
Nach Angaben von JLL erreichte der Büroflächenumsatz in den Big 7 von Januar bis September 2026 rund 2,07 Mio. m², 1,3 % mehr als im Vorjahreszeitraum. Nach einem schwachen Jahresauftakt lagen das zweite und das dritte Quartal jeweils über dem Vorjahr; für das Gesamtjahr rechnet JLL mit etwa 2,76 Mio. m². Savills, das die Top 6 betrachtet, zählt 1,9 Mio. m² und spricht von einem Ergebnis auf Vorjahresniveau.
Hinter der Gesamtzahl verbirgt sich eine Spaltung. Berlin kommt auf 571.800 m², 61 % mehr als in den ersten neun Monaten 2025, München auf 488.400 m², ein Plus von 17,5 %. Zusammen stehen beide Städte für mehr als die Hälfte des bundesweiten Umsatzes. Die übrigen fünf Märkte liegen rund 21 % unter dem Vorjahr: Frankfurt minus 34 %, Köln minus 39 %, Hamburg und Stuttgart jeweils rund minus 16 %. CBRE beziffert Berlin auf 567.400 m² und das stärkste Neunmonatsergebnis seit 2022, getragen von Großabschlüssen wie der Anmietung der BVG in der Projektentwicklung re:o sowie den Eigennutzerprojekten von JetBrains und BSR.
Wie ungleich die Erholung verläuft, zeigt Frankfurt. CBRE registriert 267.700 m² für die ersten drei Quartale, rund 40 % weniger als im außergewöhnlich starken Vorjahr. Das dritte Quartal war jedoch das beste des Jahres, mit der BaFin (rund 22.700 m² im Neubau RAW), ODDO BHF (rund 14.000 m² im Skyper) und AirPlus. Der lokale Makler blackolive zählt allein für das Quartal rund 129.000 m², mehr als im dritten Quartal 2025. Mietvertragsverlängerungen von rund 153.000 m² seit Jahresbeginn weisen in dieselbe Richtung: Viele Nutzer bleiben, statt umzuziehen.
Neun Millionen Quadratmeter: Leerstand auf dem höchsten Stand seit 15 Jahren
Der Leerstand in den Big 7 ist allein im dritten Quartal um rund 560.000 m² gewachsen und liegt nun bei 9,0 Mio. m², eine Leerstandsquote von 9,0 % laut JLL. Vor einem Jahr waren es 7,9 %, zur Jahresmitte 8,5 %. Savills meldet für die Top 6 eine Quote von 9,1 %, erstmals seit 2011 über 9 %, und mit rund 8,1 Mio. m² den höchsten Bestand an leeren Büroflächen seit der Wiedervereinigung.
Frankfurt (12,1 %) und Düsseldorf (12,0 %) führen die Tabelle an, Köln bildet mit 5,1 % die Ausnahme. München hat erstmals die Marke von 2 Mio. m² Leerstand überschritten, in Berlin sprang die Quote innerhalb eines Quartals um 0,7 Prozentpunkte auf 9,3 %. Die Untermietflächen liegen mit 844.800 m² leicht unter dem Vorjahr; der Zuwachs kommt also aus auslaufenden Mietverträgen, nicht aus Flächen, die Mieter abgeben wollen. Der vermietete Bestand ist binnen zwölf Monaten um 377.000 m² geschrumpft. In Hamburg haben die Stadtverwaltung und die Deutsche Bahn laut Savills angekündigt, bis zu 500.000 m² Bürofläche aufzugeben.
Die Angebotsseite entlastet nicht. JLL zählt in den ersten neun Monaten 697.200 m² Fertigstellungen, davon waren 43 % bei Übergabe noch unvermietet. Für 2027 sind 1,17 Mio. m² im Bau oder in Planung, 728.800 m² davon noch verfügbar, fast die Hälfte dieser verfügbaren Fläche in Berlin. Außerhalb der Big 7 sieht es ähnlich aus: In Leipzig meldet BNP Paribas Real Estate einen Anstieg des Leerstands um 20 % binnen eines Jahres, während die Bautätigkeit um 58 % geschrumpft und zu 79 % vorvermietet ist.
Rekord-Spitzenmieten, sinkende Durchschnittsmieten, steigende Renditen
Der wachsende Leerstand erreicht das obere Marktsegment nicht. JLL nennt Spitzenmieten von 62 €/m² und Monat in München, 55 € in Frankfurt, 48 € in Berlin, 46 € in Düsseldorf, 41 € in Hamburg und 40 € in Stuttgart. Hamburg liegt 13,9 % über dem Vorjahr, Stuttgart 8,1 %, Frankfurt 5,8 %. Den eigenen Spitzenmietpreisindex sieht JLL zum Jahresende 4,2 % über dem Stand von Ende 2025. CBRE notiert für Frankfurt bereits 56 €, blackolive hat am Opernplatz 2 eine Höchstmiete von 71 €/m² registriert.
Unterhalb des Spitzensegments kehrt sich die Richtung um. In Frankfurt lag die Durchschnittsmiete neuer Verträge der vergangenen zwölf Monate laut CBRE bei 26,88 €/m², rund 14 % unter dem Vorjahr und weniger als die Hälfte der Spitzenmiete. Mieter zahlen mehr für neue, zentrale und gut ausgestattete Flächen und weniger für alles andere. Die Lücke zwischen den beiden Markthälften wird mit jedem Quartal größer.
Am Investmentmarkt bleiben Büros die größte gewerbliche Assetklasse. BNP Paribas Real Estate zählt in den ersten neun Monaten Bürotransaktionen über 4,4 Mrd. €, rund 26 % des gewerblichen Volumens von 17,1 Mrd. € und 2 % weniger als im Vorjahr; im dritten Quartal waren es 1,2 Mrd. € bei rund 50 Abschlüssen. Der langjährige Durchschnitt von 7,9 Mrd. € bleibt in weiter Ferne. Die Netto-Spitzenrenditen für Büros in den A-Städten stiegen im Quartal um 7 Basispunkte auf durchschnittlich 4,56 %: München 4,20 %, Hamburg 4,35 %, Berlin und Frankfurt 4,60 %, Düsseldorf und Stuttgart 4,75 %. Die Bewerter von CBRE in Berlin und Frankfurt erwarten ab Oktober infolge der gestiegenen Zinsen eine weitere Ausweitung der Spitzenrenditen, und Nico Keller von BNP Paribas Real Estate sieht vieles, was für ein längerfristig erhöhtes Zinsniveau spricht.
Warschau: das umgekehrte Problem
Sechshundert Kilometer östlich läuft der Bürozyklus in die andere Richtung. Laut Knight Frank haben Warschauer Nutzer in den ersten drei Quartalen 2026 mehr als 592.000 m² angemietet, 22 % mehr als im Vorjahr. Der Leerstand sank Ende September auf 7,9 %, den niedrigsten Stand seit sechs Jahren, mit 4,3 % in zentralen Lagen und 11,1 % außerhalb des Zentrums nach Angaben des polnischen Verbands für Gewerbeimmobilien (PINK).
Der Grund liegt im Angebot. Im dritten Quartal wurde in Warschau kein einziges Bürogebäude fertiggestellt. In den ersten neun Monaten kamen nur 45.200 m² auf den Markt, bei einem Bestand von rund 6,23 Mio. m²; für 2027 und 2028 sind rund 160.000 m² angekündigt, mehr als die Hälfte davon rund um das Rondo Daszyńskiego. Vorvermietungen machen bereits 16 % der Vermietungsleistung aus. Die Angebotsmieten in zentralen Lagen reichen von 18 bis 32 €/m² und Monat, ein Bruchteil der deutschen Spitzenwerte. Deutschlands Problem ist zu viel Fläche der falschen Art, Warschaus Problem zu wenig Fläche jeder Art.
Was das für Investoren bedeutet
- Das Gebäude bewerten, nicht den Markt. Eine Leerstandsquote von 9 % sagt wenig über einen Neubau in der Münchner Innenstadt und viel über einen Bau der 1990er-Jahre in Eschborn. Miete, Vermietungsdauer und Capex müssen objektweise angesetzt werden.
- Die Durchschnittsmiete ist der ehrliche Maßstab. Spitzenmieten machen Schlagzeilen, doch der Großteil des Bestands wird zu Durchschnittsmieten gehandelt, die in Frankfurt sinken und anderswo stagnieren. Businesspläne, die Spitzenmietwachstum auf ein ganzes Portfolio übertragen, dürften nicht halten.
- Die Renditen steigen, und die Bewerter sagen es jetzt offen. Bei Netto-Spitzenrenditen von 4,56 % mit steigender Tendenz können Käufer eine weitere Anpassung einpreisen, statt für eine Renditekompression zu zahlen, die nicht kommt.
- Leerstand ist zur richtigen Einstandsbasis eine Entwicklungschance. Berlin hält fast die Hälfte der verfügbaren Pipeline 2027 und einen wachsenden Bestand leerer Büros. Umnutzung und Sanierung funktionieren, wenn Grundstück und Gebäude zu einem Preis erworben werden, der die heutigen Mieten widerspiegelt.
- Warschau bietet Knappheit, Deutschland bietet Auswahl. Wer Mietwachstum aus knappem Angebot sucht, findet es in der Warschauer Innenstadt; wer preisreduzierten Bestand mit Repositionierungspotenzial sucht, findet davon in Deutschland mehr.
Prime East ist eine Real Estate Investment and Development Boutique mit Präsenz in Hannover, Berlin und Warschau. Wir kaufen Bestandsobjekte und Entwicklungsgrundstücke an, begleiten Transaktionen auf Käufer- und Verkäuferseite, steuern Projektentwicklungen und eröffnen Investoren strukturierten Zugang zu Gelegenheiten in Deutschland und Polen. Die Wirkung der EZB-Zinserhöhungen auf deutsche Immobilienrenditen und die selektive Rückkehr des Kapitals, die wir auf der MIPIM 2026 beobachtet haben, bilden den Hintergrund der hier besprochenen Zahlen.
Fazit
Der deutsche Büromarkt hat sich auf dem Papier stabilisiert und in der Praxis polarisiert. Der Flächenumsatz liegt wieder auf Vorjahresniveau, weil Berlin und München alle anderen ausgleichen, der Leerstand hat Werte erreicht, die zuletzt 2011 zu sehen waren, und die Spitze des Marktes setzt Mietrekorde, während der Durchschnitt fällt. Da die Renditen nun steigen, entscheidet die nächste Phase der Preis: Eigentümer, die sich auf die Realität der zwei Geschwindigkeiten einstellen, finden Käufer und Mieter; wer den gesamten Markt wie sein Spitzensegment bepreist, wird warten. Warschau zeigt mit sinkendem Leerstand und kaum Neubau, wie das andere Ende des Zyklus aussieht.
Sprechen Sie mit uns
Halten Sie Büroobjekte mit steigendem Leerstand, prüfen Sie eine Umnutzung oder suchen Sie neu bepreiste Einstiegsmöglichkeiten in Deutschland oder Polen? Prime East analysiert Gebäude, Standorte und Exit-Wege und bringt Investoren, Eigentümer und Entwickler zusammen. Kontaktieren Sie unser Team für ein vertrauliches Gespräch über Ihre Investment- oder Projektanfrage.
Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung dar. Alle Angaben beruhen auf öffentlich zugänglichen Quellen.
Quellen
- JLL: Büroflächenumsatz erreicht wieder Vorjahresniveau
- Savills (via WMD Brokerchannel): Top-6-Büromärkte Deutschland Q3 2026: Qualität statt Quantität
- CBRE: Berliner Bürovermietungsmarkt setzt hohe Dynamik fort
- CBRE: Frankfurter Büromarkt gewinnt im dritten Quartal an Dynamik
- blackolive: Frankfurter Büromarkt Q3 2026: stärkstes Quartal des Jahres
- BNP Paribas Real Estate (via boerse.de): Investmentmarkt bleibt unter Vorjahresniveau, Q3 2026
- BNP Paribas Real Estate: Büro-Investments erneut Nr. 1 unter den gewerblichen Assetklassen
- BNP Paribas Real Estate (via Assetphysics): Büromarkt Leipzig: Flächenumsatz bleibt unter Vorjahresniveau
- Eurobuild CEE / Knight Frank: Warsaw office market strengthens landlords‘ position as vacancy falls
- Eurobuild CEE / PINK: Warsaw office vacancy rate falls to 7.9 pct
