Z 1,2 mld euro wolumenu transakcji na niemieckim rynku centrów danych w 2025 roku zaledwie 140 mln euro przypadło na obiekty gotowe. Reszta to grunty. Dlaczego rynek rozwiązał problem napływu kapitału i stworzył problem wyjścia z inwestycji.
Rynek miliardowy bez zbywalnego zasobu
Centra danych ugruntowały w Niemczech pozycję samodzielnej klasy aktywów to dobra wiadomość. Według Colliers wolumen transakcji w tym segmencie sięgnął w 2025 roku około 1,2 mld euro, czyli mniej więcej pięć procent całego komercyjnego rynku inwestycyjnego o wartości 25,2 mld euro. Jak na funkcję, którą pięć lat temu raporty rynkowe księgowały jeszcze w kategorii „pozostałe”, to awans godny odnotowania.
Zła wiadomość tkwi w strukturze. Z owych 1,2 mld euro około 1,05 mld euro przypadło na transakcje gruntowe pod projekty deweloperskie. Na obiekty istniejące ukończone, wynajęte, generujące przepływy pieniężne przypadło zaledwie 140 mln euro, czyli niecałe dwanaście procent wolumenu. Dodatkowo 62 procent całego wolumenu zrealizowano w przedziale transakcji od 100 do 200 mln euro.
Inaczej mówiąc: to, co figuruje jako niemiecki „rynek inwestycyjny centrów danych”, jest w przeważającej mierze rynkiem gruntów. Inwestorzy nie kupują dochodu, lecz opcje na przyszły dochód. To zupełnie inna kategoria ryzyka i jest ona systematycznie niedoszacowana w publicznej debacie o rekordowych wolumenach.
Cena przyłącza do sieci
Źródłem tego zniekształcenia nie jest słaby popyt, lecz niedobór jedynego zasobu, którego nie da się szybko wytworzyć: mocy przyłączeniowej. Według analiz JLL przyłączenie obiektów powyżej 50 MW w regionie Ren–Men trwa dziś nawet 13 lat. Na duże transformatory deweloperzy czekają do czterech lat.
Działka z zabezpieczonym przyłączem przestaje być zatem działką staje się deficytowym prawem infrastrukturalnym i jest odpowiednio wyceniana. W okolicach Frankfurtu grunty nadające się pod centra danych osiągają często od 1 000 do ponad 2 000 euro za metr kwadratowy, a w pojedynczych przypadkach do 3 500 euro. Grunty przemysłowo-logistyczne w tym samym regionie handlowane są w okolicach 350 euro za metr kwadratowy. Premia wynosi więc od trzech do dziesięciu razy.
Ta premia jest ekonomicznie uzasadniona tak długo, jak moc przyłączeniowa faktycznie się zmaterializuje. Przestaje być uzasadniona, gdy projekt utknie w kolejce przyłączeniowej. Dla kupującego bez wiążącego terminu przyłączenia premia nie jest wartością infrastruktury, lecz niezabezpieczonym zakładem o tempo rozbudowy sieci przez regulowanego operatora.
Frankfurt z limitem, Berlin i regiony na rozbiegu
Geograficzna odpowiedź rynku jest już widoczna. Frankfurt pozostaje największą lokalizacją w Europie z około 997 MW operacyjnej mocy IT i wchłonął w 2025 roku 128 MW niemal połowę całego take-upu FLAP-D wynoszącego 260 MW przy współczynniku pustostanów na poziomie 4,6 procent. Nowe tereny są tam jednak wyznaczane już tylko selektywnie.
Berlin to wyraźny zwycięzca zmiany: 136 MW dziś, prognozowane do 853 MW w 2030 roku, czyli sześciokrotny wzrost. Stromnetz Berlin zamierza do połowy lat 30. niemal podwoić przepustowość sieci z 2,2 do co najmniej 4,1 GW, a w samym 2025 roku zainwestował około 467 mln euro w infrastrukturę sieciową. Równolegle największe projekty przenoszą się poza aglomeracje: Schwarz Gruppe planuje w Lübbenau (Brandenburgia) kampus o mocy do 200 MW i wartości 11 mld euro, Blackstone około 4 mld euro między Lippetal a Hamm na kolejne 200 MW, a maincubes w Nauen początkowo 200 MW z perspektywą ponad 400 MW.
W skali kraju operacyjna moc IT wynosi około 1,3 GW i ma wzrosnąć do 3,3 GW w 2029 roku. Łączna zainstalowana moc centrów danych wzrosła w 2025 roku o dziewięć procent do 2 980 MW i ma się podwoić do około 5 000 MW w 2030 roku. Według Bitkom udział zastosowań AI w zainstalowanej mocy wzrośnie z około 15 do 40 procent. 18 marca 2026 roku rząd federalny przyjął strategię dotyczącą centrów danych, zakładającą podwojenie mocy i czterokrotne zwiększenie mocy dla AI do 2030 roku.
Kapitał państwowy napływa, kapitał średniej wielkości nie
10 września 2026 roku, podczas wizyty państwowej szejka Mohameda bin Zajeda Al Nahjana, Berlin ogłosił pakiet inwestycyjny Zjednoczonych Emiratów Arabskich o wartości 40 mld euro. Obejmuje on około 1 GW nowej mocy centrów danych, w tym około 10 mld euro ze szczególnym uwzględnieniem Bawarii, a towarzyszyło mu 29 umów korporacyjnych o wartości ponad 9,4 mld euro.
Jeden gigawat odpowiada mniej więcej trzem czwartym dzisiejszej operacyjnej mocy IT w Niemczech. Transakcje tej skali pochodzą od funduszy państwowych, hiperskalerów i globalnego private equity nie od klasycznego kapitału nieruchomościowego. Właśnie tędy przebiega pęknięcie rynku. Podczas gdy miliardowe pakiety negocjowane są politycznie, mniejsi i średni operatorzy sygnalizują, że finansowanie modernizacji i rozbudowy jest trudniej dostępne i oferowane na mniej korzystnych warunkach. Motywacją wielu inwestycji jest przy tym nie tyle profil ryzyka i zwrotu, ile logika regulacyjna: ochrona danych, wymogi administracji publicznej, sektory regulowane oraz szczególna pozycja węzła DE-CIX we Frankfurcie tworzą popyt, którego żaden globalny dostawca nie może zignorować.
Obserwatorzy rynku szacują stopy kapitalizacji dla ustabilizowanych obiektów core na poziomie około czterech procent atrakcyjnie dla funduszy emerytalnych i wehikułów infrastrukturalnych, ale praktycznie poza zasięgiem obrotu, dopóki rocznie zmienia właściciela zaledwie 140 mln euro zasobu. Niemcy mają dziś problem z produktem, a nie z popytem.
Co to oznacza dla inwestorów
- Moc przyłączeniowa to właściwe due diligence. Nie cena za metr kwadratowy decyduje, lecz jakość kontraktowa zobowiązania sieciowego: wiążący termin przyłączenia, zarezerwowana moc, kary umowne, zbywalność. Grunt po 2 000 euro/m² z pewnym przyłączem jest tańszy niż grunt po 900 euro/m² bez niego.
- Zdefiniuj wyjście przed wejściem. Przy 140 mln euro rocznego wolumenu obiektów istniejących nie ma płynnego rynku wtórnego. Kto kupuje grunt, musi już w momencie nabycia mieć policzoną ścieżkę do aktywa ustabilizowanego: operatora, strukturę najmu, sprzedaż forward.
- Lokalizacje wtórne dają lepszą relację ryzyka do zwrotu. Berlin, Brandenburgia, Nadrenia Północna-Westfalia i Saksonia łączą dostępność terenów z politycznym wsparciem dla rozbudowy sieci przy cenach gruntów wyraźnie poniżej poziomu Ren–Men.
- Koncepcja energetyczna jako nośnik wartości, nie koszt operacyjny. Generacja na miejscu, magazyny bateryjne (BESS) i umowy bezpośrednie z dostawcami energii faktycznie skracają kolejkę przyłączeniową i tym samym wchodzą wprost do wyceny.
Dokładnie na tym styku nieruchomości, techniki i energii działa Prime East poprzez własny pion PE Property Solutions: ocena lokalizacji i przyłącza, techniczne due diligence, strukturyzacja modeli operatorskich i najmu oraz obsługa transakcji w Niemczech i w Polsce.
Podsumowanie
Niemiecki rynek centrów danych jest zdrowy po stronie kapitału i niedorozwinięty po stronie produktu. Kształtowanie cen odbywa się niemal wyłącznie na poziomie gruntu, podczas gdy zasób czyli właściwa nieruchomość niemal nie jest przedmiotem obrotu. Kto wchodzi dziś, kupuje zwykle opcję deweloperską, której wartość zależy od jednej zmiennej: momentu, w którym popłynie prąd. Inwestorzy, którzy tę zmienną zabezpieczą umownie zamiast ją zakładać, przejdą najbliższe lata znacznie spokojniej niż ci, którzy obstawiają dalszy wzrost cen gruntów.
Zastrzeżenie: Niniejszy artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi doradztwa inwestycyjnego, prawnego ani podatkowego. Wszystkie dane pochodzą ze źródeł publicznie dostępnych.
Źródła
- Konii: Centra danych osiągnęły w 2025 roku około pięciu procent komercyjnego wolumenu transakcji (Colliers)
- Cash.: Data Center – pięć procent udziału w rynku i dalszy wzrost
- Börsen-Zeitung: Centra danych windują ceny gruntów daleko ponad poziom logistyki i przemysłu
- JLL: Nowa geografia niemieckiego rynku centrów danych
- Haufe: Raport JLL – boom AI przenosi centra danych
- Bitkom: Centra danych w Niemczech – AI napędza wzrost
- KPMG: Centra danych w Niemczech – między miliardowymi inwestycjami a odpływem kapitału
- Handelsblatt: Dlaczego wielu inwestorów niechętnie finansuje centra danych
- CNBC: ZEA planują inwestycję 46 mld USD w Niemczech, z centrami danych w centrum uwagi
- France 24: ZEA zainwestują 40 mld euro w Niemczech, w tym w centra danych
- CBRE Germany: Centra danych
- Prime East: Niemiecki rynek inwestycyjny centrów danych 2026
