Berlin to jeden z największych i strukturalnie najbardziej niedoborowych rynków najmu studenckiego w Europie. Dla inwestorów, finansujących i pośredników działających w segmencie nieruchomości operacyjnych luka między popytem a podażą nie jest ciekawostką, a stanowi sedno tezy inwestycyjnej.
Rynek zdefiniowany przez niedobór
Na berlińskich uczelniach studiuje około 200 000 studentów. Wobec tego popytu publiczny operator studierendenWERK Berlin prowadzi 33 akademiki z około 9 500 pokojami, uzupełnione o około 1 200 miejsc prowadzonych przez non-profitową Fundację Bürgermeister-Reuter. W efekcie wskaźnik zaspokojenia wynosi zaledwie około 5% berlińskich studentów mieszkających w akademiku. To połowa ogólnoniemieckiej średniej wynoszącej około 10% i wartość znacznie poniżej dojrzałych rynków zachodnioeuropejskich.
Listy oczekujących liczą tysiące studentów, a czas oczekiwania wynosi co najmniej rok. To rynek, na którym popyt jest nieelastyczny, powtarzalny i odnawia się co semestr.
Pipeline podażowy istnieje, ale jest niewystarczający
Prywatne akademiki budowane na wynajem (PBSA – Purpose-Built Student Accommodation) wypełniają część luki. W całych Niemczech na koniec 2024 r. istniało około 68 500 prywatnie zarządzanych łóżek, a według Savills liczba ta ma wzrosnąć do około 80 000 łóżek do 2027 r. Mimo to ogólnoniemiecki wskaźnik zaspokojenia PBSA wynosi zaledwie nieco ponad 8%, co potwierdza, że nowa podaż jest absorbowana szybciej, niż powstaje.
W samym Berlinie należące do landu przedsiębiorstwo Berlinovo dokłada 700 miejsc i planuje kolejne 3 550 w ciągu trzech lat. Wchodzi nowy kapitał instytucjonalny: w 2025 r. Amro Partners i Aviva Investors uruchomiły niemiecką platformę PBSA z celem 3 000 łóżek i ponad 500 mln euro wartości aktywów brutto. Pierwszy projekt, przedsięwzięcie o wartości 60 mln euro z 200 pokojami w dzielnicy Charlottenburg, w odległości spaceru od TU Berlin ma zostać otwarte na rok akademicki 2028/29.
Siła cenowa potwierdza tezę
Na początku semestru letniego 2025 r. średni czynsz brutto (warm) za prywatnie zarządzaną jednostkę PBSA w Berlinie wynosił 805 euro miesięcznie, wobec około 637 euro za pokój w mieszkaniu współdzielonym (WG). W ciągu najbliższych dwunastu miesięcy oczekiwany jest dalszy wzrost czynszów o około 15%. PBSA uzyskuje premię, ponieważ sprzedaje zarządzany, umeblowany produkt all-inclusive na rynku, którego alternatywą jest roczna lista oczekujących.
Rynki kapitałowe się odwracają
Wolumen transakcji opowiada historię cykliczną. W latach 2018–2022 niemiecki segment najmu studenckiego i mikroapartamentów przyciągał średnio 490 mln euro rocznie. Cykl podwyżek stóp obniżył wolumen w 2023 i 2024 r. poniżej 200 mln euro, co jednak jest powszechnie odczytywane jako przejściowe dno wywołane warunkami finansowania, a nie strukturalny odwrót. Od końca 2024 r. wyraźnie nasilają się procesy sprzedaży aktywów istniejących, deweloperskich oraz platform. Znamienne jest, że spread rentowności PBSA wobec klasycznego mieszkalnictwa zawęził się ze 120–130 punktów bazowych w 2021 r. do obecnych około 75–85 punktów bazowych. To sygnał, że inwestorzy instytucjonalni wyceniają tę klasę aktywów jako mniej ryzykowną i bliższą core.
Wnioski dla inwestorów transakcyjnych
Teza berlińska opiera się na trwałej strukturalnej nierównowadze: głębokim, powtarzalnym popycie wobec wskaźnika podaży, którego nowa zabudowa nie zdoła domknąć do końca dekady. Dla inwestorów transakcyjnych oznacza to siłę cenową w czynszach, defensywne obłożenie oraz zawężającą się lukę rentowności względem segmentu mieszkaniowego.
Stabilne, ustabilizowane aktywa oferują najczystsze wejście w antycykliczny dochód w momencie, gdy finansowanie się normalizuje. Forward-funding i deweloperka jak pokazuje projekt Amro/Aviva w Charlottenburgu przechwytują lukę podażową bezpośrednio, niosą jednak ryzyko budowy i komercjalizacji, które należy wycenić. Lokalizacja pozostaje decydująca: bliskość TU, FU, HU oraz większych uczelni podtrzymuje obłożenie i płynność wyjścia. A ponieważ cykl stóp się stabilizuje, a spread rentowności zawęża, okno 2025–2026 może stanowić punkt ponownego wejścia, zanim wolumeny transakcji i ceny w pełni powrócą do trendu sprzed 2023 r.
Porozmawiajmy o tym więcej!
