Pod koniec lipca Warszawa oficjalnie rzuciła wyzwanie: Polska chce jednej z siedmiu wspieranych przez UE AI-gigafabryk podczas gdy prywatni deweloperzy już zabezpieczają przyłącza sieciowe w skali gigawatów. Dla inwestorów nieruchomościowych poprzeczka całego rynku przesuwa się w górę.
Miliardy Brukseli na moc obliczeniową docierają do Warszawy
28 lipca 2026 r. Polska podpisała umowę wspólnych zamówień (Joint Procurement Agreement) konsorcjum EuroHPC JU, formalnie przystępując do unijnego programu AI Gigafactories. Polska ubiega się o obiekt średniej skali, zaprojektowany na co najmniej 75 000 akceleratorów AI, projekt, który może przyciągnąć ponad 10 mld zł (ok. 2,3 mld euro) inwestycji. W pierwszej rundzie EuroHPC wybierze siedem projektów (cztery średnie, trzy duże); nabór kończy się 12 listopada 2026 r., wybór nastąpi na początku 2027 r., a pierwsze gigafabryki mają ruszyć od 2028 r. Dla rynku nieruchomości to więcej niż symbol: publicznie zakotwiczona fabryka mocy obliczeniowej tej skali działa jako kotwica popytu na grunty, energię i moc przyłączeniową oraz jako katalizator całego ekosystemu dostawców.
Od niszy do gigawatowego pipeline’u
Kandydatura trafia na rynek, który i tak zmienia bieg. Moc polskich centrów danych wynosi w 2026 r. ok. 703 MW i ma do 2030 r. zbliżyć się do 1000 MW; wartość rynku inwestycyjnego szacowana jest na ok. 2,17 mld USD w 2026 r., z perspektywą wzrostu do 4,29 mld USD do 2031 r. (CAGR ~14,6%), przy ok. 935 MW nowych mocy w tym okresie. Microsoft finalizuje program o wartości 2,8 mld zł (ok. 704 mln USD) rozbudowy polskiej infrastruktury chmurowej i AI – największe zobowiązanie hyperscalera w historii Polski. A na północy kraju WBS Power rozwija kampus hyperscale o planowanej mocy 3,2 GW, dla którego warunki przyłączenia do sieci na pełną moc zostały już zabezpieczone. Dla porównania: to ponad czterokrotność dzisiejszego całego rynku.
Sieć: wąskie gardło i największy plac budowy energetyki w Europie
O tym, czy pipeline stanie się rzeczywistością, zdecyduje punkt przyłączenia. Warszawa operuje z szacowanym deficytem sieciowym 150–200 MW, a procedury przyłączeniowe potrafią trwać do 18 miesięcy to temat, który analizowaliśmy we wcześniejszych tekstach o polskich rynkach regionalnych. Odpowiedź operatora przesyłowego PSE jest historyczna: ok. 64 mld zł (ok. 16 mld USD) inwestycji sieciowych do 2034 r., ok. 4800–5000 km nowych linii 400 kV – oraz jednoznaczne przygotowanie sieci na ok. 3 GW obciążenia centrami danych do 2035 r. i 5 GW do 2040 r. Kto dziś kontroluje lokalizacje z wiarygodnymi warunkami przyłączenia, ten posiada najrzadsze aktywo tego rynku.
Kapitał podąża za kilowatogodziną
Raport Colliers „EMEA Data Center Markets H1 2026″ ujmuje nową logikę wprost: wzrost definiuje już nie popyt, lecz dostępność energii a kapitał odpływa z ograniczonych energetycznie hubów FLAP-D do nowych rynków, wyraźnie wskazując Polskę. CBRE szacuje profesjonalną moc kolokacyjną Polski na ok. 200 MW, z potencjałem podwojenia do 500 MW do 2030 r. Połączenie unijnego finansowania mocy obliczeniowej, zobowiązań hyperscalerów i programu rozbudowy PSE przesuwa Polskę w alokacji kapitału z pozycji oportunistycznego dodatku do strategicznego rynku docelowego z premią rentowności wobec Europy Zachodniej, jaką wciąż oferuje ta wczesna faza.
Co to oznacza dla inwestorów
- Wykorzystać efekt kotwicy: wygrana w konkursie o gigafabrykę podniosłaby wartość klastrów lokalizacyjnych (energia, światłowody, kadry) grunty i istniejące aktywa wokół perspektywicznych lokalizacji kandydackich zasługują na uwagę już teraz.
- Przyłącze jest wartością: zabezpieczona moc przyłączeniowa, nie grunt to najrzadszy czynnik produkcji; projekty z wiarygodnymi warunkami PSE strukturalnie notowane są z premią.
- Okno przed rozstrzygnięciem w 2027 r.: między zamknięciem naboru (listopad 2026) a wyborem (początek 2027) można budować pozycje, zanim rynek zdyskontuje decyzję.
- Badać interdyscyplinarnie: due diligence techniczne, energetyczne i nieruchomościowe muszą iść w parze dokładnie na tym styku nieruchomość–technologia–energia Prime East działa dla swoich inwestorów poprzez dywizję PE Property Solutions.
Podsumowanie
Polska stawia na gigawaty z publicznym kapitałem z Brukseli, prywatnymi miliardami hyperscalerów i największym programem rozbudowy sieci w swojej historii. Nie każdy zapowiedziany megawat zostanie zbudowany. Ale kierunek jest jednoznaczny: rynek profesjonalizuje się szybciej, niż wielu inwestorów koryguje swoje alokacje. Kto panuje nad kwestią energii i przyłącza, kupuje dziś rynek, który w 2028 r. będzie wyglądał inaczej.
Nota: Niniejszy artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi doradztwa inwestycyjnego, prawnego ani podatkowego.
Źródła
- Notes from Poland – Poland enters race to host EU-backed AI gigafactory
- PSNC – Poland Announces Its Participation in the EU’s AI Gigafactories Program
- DatacenterDynamics – Microsoft to invest $704m into expanding Polish data centers
- datacenterHawk – Poland’s Data Center Boom: 3.2GW, Below-€10M Builds, and Europe’s Largest Energy Construction Site
- PR Newswire – WBS Power Advances 3.2 GW Energy Infrastructure for Hyperscale Data Center Campus
- EurobuildCEE – Poland to benefit from data centre realignment (Colliers EMEA H1 2026)
- EurobuildCEE – Data centres spread out across the region
- Mordor Intelligence – Poland Data Center Market Size, Trends & Forecast
- GlobeNewswire/Arizton – Poland Data Center Market Investment Analysis Report 2026–2031
- Prime East – Warsaw hits the grid ceiling: Poland’s data-center capital discovers the secondary markets
