Was die Gemeinde bekommt: Gewerbesteuer, Abwärme und der neue Preis für ein Ja zum Rechenzentrum in Deutschland und Polen

Ab 2027 soll die Gewerbesteuer eines deutschen Rechenzentrumsbetreibers zu 90 Prozent seinem Netzanschluss in die Standortgemeinde folgen statt dem Firmensitz. Gleichzeitig lockert Berlin die Pflicht zur Abwärmenutzung, während Städte wie Trebbin die Wärme in ihre eigenen Pläne schreiben und polnische Versorger in Posen, Breslau und an den Kraftwerken der PGE Serverwärme für ihre Netze sichern. Letzte Woche haben wir den Nachbarn als neuen Engpass beschrieben. Diese Woche: Was dem Nachbarn und dem Rathaus jetzt im Gegenzug angeboten wird.

Vom Einwand zum Angebot

Unser Beitrag der vergangenen Woche hat gezeigt, wie Ratsbeschlüsse, Petitionen und Gerichte in Groß-Gerau, Reguły oder Piaseczno darüber entscheiden, welche Megawatt gebaut werden. Die politische Antwort darauf nimmt in beiden Ländern Gestalt an, und sie hat zwei Währungen: Geld für den Gemeindehaushalt und Wärme für das örtliche Netz.

Deutschland ändert das Steuerrecht, um das Erste zu liefern, und lockert beim Zweiten das Effizienzrecht, während die Kommunen sich die Wärme über ihre eigenen Planungsinstrumente sichern. Polen hat kein vergleichbares Steuerinstrument, aber die meisten an Fernwärme angeschlossenen Haushalte in der EU und einen Wärmesektor, der dringend neue Quellen braucht. Für Investoren verschiebt beides die Rechnung, was ein Standort denjenigen wert ist, die ihn genehmigen müssen.

Deutschland: Die Gewerbesteuer folgt dem Megawatt

Nach geltendem Recht zerlegt ein Unternehmen mit Betriebsstätten in mehreren deutschen Gemeinden seinen Gewerbesteuermessbetrag nach den Arbeitslöhnen an den einzelnen Standorten. Für ein Rechenzentrum passt das schlecht. Ein Campus mit 100 MW oder mehr beschäftigt vergleichsweise wenige Menschen, also landet der Großteil der Steuer dort, wo Firmensitz und Personal des Betreibers sitzen, und nicht dort, wo Umspannwerk, Notstromaggregate und Verkehr sind. Lübbenau zeigt das Missverhältnis: Schwarz Digits investiert dort 11 Milliarden Euro auf dem Gelände eines ehemaligen Braunkohlekraftwerks, der rbb meldete rund 120 Arbeitsplätze in der Anlaufphase.

Der Regierungsentwurf des Einkommensteuerreformgesetzes 2027 (Bundestagsdrucksache 21/8235 vom 28. September 2026) führt in § 29 Abs. 1 Nr. 4 GewStG einen besonderen Zerlegungsmaßstab ein. Bei Betreibern, die ausschließlich Rechenzentren betreiben, würden nur noch 10 Prozent nach Arbeitslöhnen und 90 Prozent nach der nicht redundanten elektrischen Nennanschlussleistung der einzelnen Standorte zerlegt. Dieselbe 10/90-Aufteilung gilt seit 2021 für Betreiber von Wind- und Solaranlagen. Die Regelung soll ab dem Erhebungszeitraum 2027 gelten und nach Einschätzung von Greenberg Traurig auch bestehende Rechenzentren erfassen, ohne Übergangsregelung.

Drei Details sind für Investoren entscheidend. Erstens zählt die vertraglich bestellte Leistung, nicht die Auslastung: Für spätere Bauabschnitte reservierte Kapazität zählt von Beginn an, die Standortgemeinde erhält ihren Anteil also schon, während die Hallen noch ausgebaut werden. Zweitens sind nur reine Betreiber erfasst. Nach dem aktuellen Wortlaut könnte ein Colocation-Anbieter, der auch Managed Services verkauft, herausfallen, und offen ist, wie PropCo-OpCo-Strukturen behandelt werden, wenn die Objektgesellschaft den Netzanschlussvertrag unterschreibt. Drittens ist der Anwendungsbereich noch in Bewegung: Der Bundesrat hat den Ansatz am 16. Oktober begrüßt, aber eine Ausweitung auf Betreiber verlangt, deren Tätigkeit überwiegend im Rechenzentrumsbetrieb liegt, sowie auf Colocation-Modelle. Kommt die Regelung, sieht eine Gemeinde mit 200 MW erstmals eine Gewerbesteuerbasis, die ungefähr der Last an ihrem Umspannwerk entspricht.

Deutschland: Die Abwärmepflicht wird weicher, der Wärme-Deal nicht

Das Energieeffizienzgesetz von 2023 verpflichtet neue Rechenzentren, einen steigenden Anteil ihrer Energie wiederzuverwenden: 10 Prozent bei Inbetriebnahme ab Juli 2026, 15 Prozent ab Juli 2027 und 20 Prozent ab Juli 2028. Die Novelle, die jetzt im Bundestag liegt (Drucksache 21/8027), behält diese Quoten bei, lockert aber die Pflichten drumherum. Die Pflicht zur Vermeidung von Abwärme wird durch eine Kosten-Nutzen-Analyse ersetzt, verbindliche Vorgaben zu Nutzungsvereinbarungen und zur Wärmeübergabestation entfallen, und fehlende Abwärmenutzung soll keine Ordnungswidrigkeit mehr sein. Die Frist für 100 Prozent Ökostrom rückt von 2027 auf 2030, die Schwelle steigt auf 500 kW installierte IT-Leistung. Nach der ersten Lesung am 24. September und der Anhörung am 5. Oktober wird die Schlussabstimmung in diesem Monat erwartet. Die Effizienzseite der EnEfG-Novelle haben wir im August analysiert.

Die Lücke, die sie lässt, ist groß. Deutsche Rechenzentren verbrauchen rund 20 TWh Strom im Jahr, und fast alles davon wird zu Wärme. Nach den von cleanthinking.de zusammengetragenen Zahlen geben die größten Anlagen im Rechenzentrumsregister mehr als 97 Prozent ihrer Abwärme ungenutzt ab, die durchschnittliche Nutzungsquote liegt bei 2,3 Prozent. AlgorithmWatch und Fraunhofer ISI schätzen, dass bis 2045 fast 80 TWh Wärme im Wert von rund 5,8 Milliarden Euro verloren gehen, wenn die Quote auf diesem Niveau bleibt statt 20 Prozent zu erreichen.

Die Kommunen warten nicht auf Berlin. Trebbin südlich von Berlin ist das deutlichste Beispiel. Auf Grundlage eines rechtskräftigen Bebauungsplans hat der Bau von zwei Rechenzentrumsgebäuden und einem Umspannwerk für rund 180 MW elektrische Leistung begonnen, die Betriebsgenehmigung des Landesamts für Umwelt steht noch aus. Der von EWE Netz erstellte Wärmeplan der Stadt beziffert die nutzbare Abwärme auf 450 bis 680 GWh im Jahr, bei einem Wärmebedarf der gesamten Stadt von 126,9 GWh, und sieht vor, dass ein künftiger Betreiber die Wärme abgibt, die er nicht selbst nutzt. Einem höheren Schornstein für die Notstromaggregate will die Stadt erst zustimmen, wenn ein städtebaulicher Vertrag mit dem Investor steht.

In Lübbenau hat die Wärme bereits einen Abnehmer: Schwarz Digits will ab 2028 Abwärme in das Netz des örtlichen Versorgers SÜLL einspeisen, rechnerisch genug für bis zu 75.000 Haushalte. In Berlin plant NTT DATA, bis zu 8 MW Wärme an das Neubauquartier Neues Gartenfeld mit rund 4.500 Wohnungen zu liefern. Die Bundespflicht wird weicher. Der lokale Preis einer Genehmigung bewegt sich in die andere Richtung.

Polen: Kein Steuerhebel, aber ein Wärmemarkt, der Server will

Polen hat kein Gegenstück zur deutschen Zerlegungsregel. Die direkten Einnahmen einer polnischen Gemeinde aus einem Rechenzentrum sind im Wesentlichen die Grundsteuer auf Grund, Gebäude und bauliche Anlagen, deren Höchstsätze das Finanzministerium jährlich festlegt, sowie ihr Anteil an den Einkommensteuern. Der fiskalische Beitrag der Branche ist nicht klein: Nach Angaben des polnischen Rechenzentrumsverbands PLDCA und von PwC erzeugten Rechenzentren 2025 eine Bruttowertschöpfung von 10,6 Milliarden Złoty und Steuer- und Abgabeneinnahmen von 4,3 Milliarden Złoty. Davon kommt im Haushalt der Gemeinde, in der die Hallen stehen, wenig an, und entsprechend drehten sich die Debatten in Reguły und Piaseczno um Kosten, nicht um Nutzen.

Polens Angebot liegt in der Wärme. Das Land hat die meisten an Fernwärme angeschlossenen Haushalte in der EU und nach Deutschland den zweitgrößten Fernwärmemarkt, und ein großer Teil davon läuft noch mit Kohle. Die Energieregulierungsbehörde URE beziffert den Abnutzungsgrad der Wärmeinfrastruktur auf gut 50 Prozent, und der Entwurf der Strategie zur Transformation der Wärmeversorgung sieht bis 2040 Ausgaben von 197 bis 231 Milliarden Złoty vor und nennt Rechenzentren als eine unterstützende Quelle. Die PLDCA schätzt, dass Abwärme aus Rechenzentren bis 2030 mehr als 7 Prozent und bis 2035 bis zu 16 Prozent der in polnische Netze eingespeisten Wärme decken könnte. Die Regierung beziffert das Potenzial in der Antwort auf eine parlamentarische Anfrage auf rund 19.700 TJ im Jahr.

Die ersten Projekte kommen von den Versorgern. In Posen bereiten Veolia Energia Poznań und Beyond.pl die Wärmerückgewinnung aus dem Campus von Beyond.pl vor, der für 150 MW ausgebaut wird, mit rund 30 MW thermischer Leistung im Basisszenario. In Breslau betreibt Fortum eine Wärmerückgewinnungsanlage mit 1,6 MW, und Kogeneracja, Teil der PGE Energia Ciepła, hat in diesem Jahr Absichtserklärungen über Wärme aus dem Breslauer Supercomputing-Zentrum und aus einem im Bau befindlichen Rechenzentrum im Citylink-Komplex am Stadion unterzeichnet. Im Oktober haben NASK und PGE staatliche Rechenzentren auf PGE-Flächen angekündigt, darunter ehemalige Kohlelager neben laufenden Heizkraftwerken. Nach Angaben der Partner könnte eine Anlage mit 50 MW eine Stadt mit bis zu 15.000 Einwohnern heizen, und der Bau auf PGE-Gelände wäre rund ein Drittel günstiger als auf der grünen Wiese. Der NASK-Direktor erwartet, dass ein Standort, der das städtische Netz heizt, auf weniger Widerstand stößt. Die Logik der Kraftwerksstandorte haben wir vor zwei Wochen beschrieben; erst die Wärme macht daraus ein Akzeptanzargument.

Die Grenzen setzen Physik und Entfernung. Viele polnische Netze arbeiten mit hohen Vorlauftemperaturen, während Serverwärme, vor allem aus Luftkühlung, deutlich darunter liegt. Es braucht also Wärmepumpen, und die Quelle muss nah am Netz liegen. Die EU-Energieeffizienzrichtlinie verpflichtet Rechenzentren über 1 MW, ihre Abwärme zu nutzen, sofern das technisch und wirtschaftlich machbar ist. Die Pflicht kommt also auch nach Polen, das nationale Regelwerk ist aber noch dünn.

Was ein Ja jetzt wert ist

Zusammen verändern beide Instrumente die Ökonomie einer kommunalen Entscheidung. In Deutschland würde eine Gemeinde, die ein reines Rechenzentrum genehmigt, ab 2027 den Großteil der Gewerbesteuer erhalten, die an dessen Anschlussleistung hängt, und über Wärmeplan und städtebaulichen Vertrag kann sie um die Wärme verhandeln. Bisher bekam sie Lärm, Schornsteine und einen einmaligen Grundstückserlös. In Polen bleibt der fiskalische Hebel schwach, deshalb müssen Wärme, Infrastrukturbeiträge und frühe Transparenz das Gewicht tragen.

In beiden Ländern lassen sich Standorte, die der Gemeinde etwas Konkretes bieten, ein nahes Wärmenetz, einen Versorger als Partner, einen bestehenden Kraftwerksanschluss, leichter genehmigen als Standorte, die nur Megawatt bieten. Das ist ein Bewertungsunterschied, keine Frage der Öffentlichkeitsarbeit.

Was das für Investoren bedeutet

• Die bestellte Anschlussleistung wird zur Steuergröße. Ab 2027 würde die mit dem Netzbetreiber vereinbarte Leistung bestimmen, wohin 90 Prozent der Gewerbesteuer eines reinen Betreibers fließen. Standortgemeinden werden diese Zahl kennen und in Verhandlungen nutzen; sie wird in städtebaulichen Verträgen und im kommunalen Standortmarketing auftauchen.
• Erst die Betriebsstruktur prüfen, dann den Standort. Der Sondermaßstab gilt nur für Betreiber, die ausschließlich Rechenzentren betreiben. Colocation-Plattformen mit Managed Services, PropCo-OpCo-Trennungen und Organschaften brauchen eine Prüfung, idealerweise bevor der Netzanschlussvertrag auf die falsche Gesellschaft läuft.
• Bestandsportfolios erleben Verschiebungen. Ohne Übergangsregelung wandert Gewerbesteuer ab 2027 von Sitzstädten zu Standortgemeinden. Beim Kauf einer Betreiberplattform sollte der Effekt auf die effektive Gewerbesteuerbelastung mit den Hebesätzen jeder Standortgemeinde modelliert werden.
• Wärme als Teil der Genehmigung planen, nicht als Zusatz. Die Bundespflicht wird gelockert, aber Trebbin zeigt, wie Städte die Wärmeabgabe in Wärmepläne und städtebauliche Verträge schreiben. Standorte in oder neben einem ausgewiesenen Wärmenetz-Eignungsgebiet, mit Flüssigkühlung und Platz für Wärmepumpen, tragen weniger Genehmigungsrisiko.
• In Polen ist der Wärmeversorger der natürliche Partner. Ohne Steuerbeteiligung zeigen Veolia in Posen, PGE Energia Ciepła in Breslau und die Kraftwerksstandorte der PGE, wo sich Akzeptanz aufbauen lässt. Flächen in Reichweite eines Fernwärmenetzes, das dekarbonisieren muss, verdienen einen genaueren Blick als ein isoliertes Grundstück mit demselben Anschluss.

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Fazit

Seit zwei Jahren werden Rechenzentrumsflächen nach Strom bewertet. 2026 ist der Nachbar zum dritten Filter geworden. Die Antwort, die sich jetzt in beiden Ländern abzeichnet, ist eine Beteiligung der Standortgemeinde: in Deutschland über eine Gewerbesteuer, die dem Megawatt folgt, und Wärmepläne, die die Abwärme beanspruchen, in Polen über Versorger, die Serverwärme für kohlebasierte Netze wollen. Ein Standort, der der Gemeinde Einnahmen oder Wärme bringt, ist leichter zu genehmigen als einer, der nur Last bringt. Für Investoren lautet die Frage deshalb nicht mehr nur, wie viele Megawatt ein Grundstück bekommt, sondern was die Gemeinde im Gegenzug bekommt.

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Disclaimer: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung dar. Alle Zahlen beruhen auf öffentlich zugänglichen Quellen.

Quellen

• Deutscher Bundestag: Drucksache 21/8235, Entwurf eines Einkommensteuerreformgesetzes 2027 (28. September 2026)
• Deutscher Bundestag: Drucksache 21/8823, Stellungnahme des Bundesrates und Gegenäußerung der Bundesregierung (28. Oktober 2026)
• Greenberg Traurig: Gewerbesteuer auf Rechenzentren ab 2027 – Anschlussleistung als Standortfaktor? (26. Oktober 2026)
• GÖRG: Gewerbesteuer: Rechenzentren sollen Standortgemeinden künftig stärker zugutekommen (30. September 2026)
• Deutscher Bundestag: Beschleunigte Umsetzung der Energieeffizienzrichtlinie beraten (24. September 2026)
• anwalt.de: Die EnEfG-Novelle 2026: Welche Erleichterungen kommen für Rechenzentren? (2026)
• cleanthinking.de: Reiches Abwärme-Ausnahmen kosten uns 5,8 Mrd. Euro (3. Oktober 2026)
• cleanthinking.de: Rechenzentren müssen Abwärme wiederverwenden – was heißt das? (2. Juli 2026)
• Dr. Web: 180-Megawatt-Rechenzentrum in Trebbin: Der Bau läuft, die Betriebsgenehmigung fehlt (Oktober 2026)
• Dr. Web: Schwarz Digits in Lübbenau: Die Abwärme des KI-Rechenzentrums soll bis zu 75.000 Haushalte heizen (19. August 2026)
• Eurobuild CEE: Centra danych w Polsce wygenerowały 10,6 mld zł (2026)
• Gramwzielone.pl: Centra danych mogą ogrzać miasta. W grę wchodzi nawet 16 proc. ciepła sieciowego (8. Oktober 2026)
• Sejm RP: Odpowiedź na interpelację nr 19195 (2026)
• Veolia Energia Poznań und Beyond.pl: Pressemitteilung zur Rückgewinnung von Serverwärme (9. Oktober 2024)
• Wrocław.pl: Data Center w Citylink zasili sieć ciepłowniczą (2026)
• Spider’s Web: Polskie serwerownie ogrzeją domy (15. Oktober 2026)
• EUR-Lex: Richtlinie (EU) 2023/1791 zur Energieeffizienz