Die Bauträger in Polens sieben größten Städten haben im dritten Quartal 2026 rund 13.000 Neubauwohnungen verkauft, das beste Ergebnis des Jahres. Die Angebotspreise haben sich trotzdem kaum bewegt. Dahinter stehen mehr als 17.000 fertige, aber unverkaufte Wohnungen, wachsende Unterschiede zwischen den Städten und eine Notenbank, die nicht mehr senkt. Für Investoren ist der Wohnungsmarkt Polen 2026 eine Nachfragegeschichte mit einer Fußnote zum Angebot, die mehr wiegt, als sie aussieht.
Die Nachfrage ist zurück, aber zu den Bedingungen der Käufer
Das dritte Quartal war auf jedem Marktmonitor das stärkste des Jahres 2026, auch wenn die Monitore sich bei der genauen Zahl nicht einig sind. Otodom zählt in Warschau, Krakau, Breslau, der Dreistadt, Posen, Łódź und Kattowitz 13.100 verkaufte Bauträgerwohnungen, rund ein Viertel mehr als vor einem Jahr, davon 5.100 allein im September, dem besten Monat des Jahres. Tabelaofert kommt auf 12.900 Verkäufe, 12,3 % mehr als im zweiten Quartal und fast 11 % über dem dritten Quartal 2025. JLL meldet nach enger Definition 12.500 Verkäufe, ein Plus von 5,7 % zum Vorquartal.
Die Pipeline hinter diesen Verkäufen ist ungewöhnlich voll: Otodom zählt im September mit 3.500 neuen Reservierungen einen Rekordwert und 7.200 offene Reservierungen zum Monatsende. Die Neueinführungen gingen auf 11.000 Wohnungen im Quartal zurück, 16 % weniger als im zweiten Quartal. Die Verkäufe übertrafen das neue Angebot damit um rund 2.200 Einheiten, und das verfügbare Angebot schrumpfte auf knapp 59.000 Wohnungen nach Otodom-Zählung beziehungsweise rund 70.000 nach den breiteren Definitionen von JLL und Tabelaofert.
Der Kontext gehört allerdings dazu: Die ersten drei Quartale 2025 zählten zu den schwächsten des Jahrzehnts, ein großer Teil des Vorjahresplus ist Basiseffekt und kein Boom.
Preise: an der Oberfläche stabil, darunter auseinanderlaufend
Mehr Verkäufe haben sich nicht in Preismacht übersetzt. Der durchschnittliche Angebotspreis von Tabelaofert über die sieben Märkte lag im September bei gut 16.200 PLN je Quadratmeter, unverändert zum August und nur 3 % über Dezember 2025. Im Jahresvergleich liegen die Angebotspreise laut JLL in Warschau 6,8 % höher, in Posen 6,0 % und in Breslau 5,2 %, während Kattowitz 0,4 % nachgab.
Aussagekräftiger ist der Abstand zwischen Angebots- und erzieltem Preis. In Warschau beziffert JLL den durchschnittlichen Angebotspreis mit knapp 20.000 PLN je Quadratmeter und den durchschnittlichen Verkaufspreis mit rund 18.400 PLN, eine Lücke von etwa 8 %. In der Dreistadt beträgt sie 2.200 PLN je Quadratmeter. JLL erklärt den größten Teil mit dem Mix, weil im Angebot teure Apartments dominieren, während sich die Verkäufe auf Standardwohnungen konzentrieren. Es bedeutet aber auch, dass die Schlagzeilendurchschnitte überzeichnen, was Käufer tatsächlich zahlen.
Der Bestandsmarkt erzählt dieselbe Geschichte mit härteren Zahlen. Das Barometer von Metrohouse und Credipass, das auf notariellen Kaufverträgen beruht, zeigt in Warschau ein Plus der Transaktionspreise von 6,3 % zum Vorquartal auf 16.823 PLN je Quadratmeter, Krakau stagniert bei 14.090 PLN, Danzig liegt bei 13.499 PLN und Breslau bei 12.086 PLN. Łódź verlor im Quartal 5,0 % auf 7.342 PLN und ist die einzige Großstadt mit einem Rückgang im Jahresvergleich. Die Vermarktungsdauer in Warschau ist auf 129 Tage gestiegen, und nur gut ein Fünftel der Wohnungen wechselte zum Angebotspreis den Eigentümer. „Der Markt ist nicht erloschen, er hat nur aufgehört, auf Emotionen zu laufen“, fasst Credipass-Experte Andrzej Łukaszewski zusammen.
Das Problem der 17.000 fertigen Wohnungen
Die wichtigste Zahl des Quartals ist keine Verkaufszahl. Laut JLL waren Ende September mehr als 17.000 fertiggestellte Wohnungen unverkauft, fast doppelt so viele wie ein Jahr zuvor. Bezugsfertige Einheiten machen inzwischen 25 % des Gesamtangebots aus, nach 16 % im September 2025. Die Konzentration ist regional: In Kattowitz entfallen 38 % des Angebots auf fertige Wohnungen, in Łódź 33 %, in Posen 31 % und in Krakau 29 %, in Warschau und Breslau dagegen nur rund 20 % und in der Dreistadt gut 10 %. Beim aktuellen Verkaufstempo bräuchte Łódź nach JLL-Schätzung mehr als zwei Jahre und Kattowitz fast drei, um den Bestand abzubauen, während das Warschauer Angebot zur Nachfrage passt.
Fertiger Bestand ist für Bauträger ein Kostenfaktor und für Käufer ein Verhandlungshebel: Tabelaofert zufolge waren 34 % der Transaktionen im dritten Quartal bezugsfertige Wohnungen, und Katarzyna Kuniewicz von Otodom erwartet, dass Rabattaktionen im November wieder auftauchen und im Dezember „sicher“ sind, wie schon 2025.
Die Angebotspipeline zeigt in dieselbe Richtung. Nach Daten des Statistikamts GUS wurden von Januar bis August 2026 landesweit 153.500 Wohnungen begonnen, 4,8 % mehr als im Vorjahr, und 193.300 Baugenehmigungen erteilt, ein Plus von 14,9 %; die Genehmigungen für Bauträger stiegen um 20,6 % auf 127.400. Die Genehmigungen laufen den Baubeginnen weit voraus, was dafür spricht, dass die Bauträger eher Optionen aufbauen als Baugruben ausheben, doch der Überhang wird 2027 und 2028 auf den Markt kommen. Zum Vergleich: Destatis zählt für Deutschland von Januar bis Juli 148.800 genehmigte Wohnungen, ein Plus von 12,9 %, während die Wohnimmobilienpreise im zweiten Quartal nur 0,6 % über dem Vorjahr lagen.
Die NBP hält still, und genau das ist das Risiko
Am 7. Oktober ließ der Rat für Geldpolitik den Referenzzins bei 3,75 %, wo er seit der einzigen Senkung des Jahres im März steht. Der Grund ist die Inflation: Die Schnellschätzung des GUS für September lag bei 4,0 % zum Vorjahr, erstmals seit 14 Monaten über der oberen Grenze des Zielbands der NBP um 2,5 %, getrieben vor allem von Kraftstoffen. Notenbankchef Adam Glapiński sagte, er rechne nicht mit einer Erhöhung im November, schloss sie aber nicht aus, und er sehe im Rat „volle Entschlossenheit“, den Moment nicht zu verpassen, falls Zweitrundeneffekte auftreten.
Die Märkte sind weniger geduldig als der Rat. Von Bossa zitierte FRA-Kontrakte implizieren zum Jahresende einen Referenzzins von rund 4,2 %. ING liest aus der Marktpreisung etwa 100 Basispunkte Straffung, hält das für zu aggressiv und erwartet stattdessen vorbeugende Erhöhungen um 25 bis 50 Basispunkte Anfang 2027. JLL geht im Basisszenario davon aus, dass die Zinsen vor Mitte 2027 nicht sinken und die Finanzierungskosten in den kommenden Quartalen steigen. Bei einer Inflation von 4,0 % und einem Leitzins von 3,75 % ist der reale Zins ex post bereits negativ.
Die Hypothekennachfrage wächst noch, verliert aber an Schwung. Der BIK-Index für September legte um 17,2 % zum Vorjahr zu, die Zahl der Antragsteller lag 9,7 % über dem Vorjahr, aber gut 10 % unter dem August, und die durchschnittlich beantragte Kreditsumme erreichte 522.400 PLN, ein Plus von 6,9 %. JLL ergänzt, dass im dritten Quartal 25 bis 30 % der Neukredite vermutlich Umschuldungen und keine Käufe waren, was die Schlagzeile schmeichelt.
Was das für Investoren bedeutet
- Mit Transaktionspreisen rechnen, nicht mit Angebotspreisen. Bei Lücken von 8 % in Warschau und mehr in der Dreistadt gehen Businesspläne auf Basis von Portaldurchschnitten daneben. Notarielle Daten und Vertriebsberichte auf Projektebene sind der Maßstab.
- Fertigen Bestand als Einstieg begreifen. In Kattowitz, Łódź, Posen und Krakau machen fertige Einheiten 29 bis 38 % des Angebots aus, und die Bauträger tragen die Kosten. Paketkäufe bezugsfertiger Wohnungen, auch für die institutionelle Vermietung, sollten diesen Hebel einpreisen.
- Warschau und die Dreistadt sind im Gleichgewicht, der Rest nicht. JLL sieht das Warschauer Angebot passend zur Nachfrage und die Dreistadt mit dem geringsten Anteil fertiger Wohnungen. Grundstücks- und Forward-Funding-Strategien sollten dieser Absorptionskarte folgen, nicht den Landesdurchschnitten.
- Zinsen mit 4,25 % oder mehr modellieren, nicht mit 3,75 %. Die Märkte preisen Erhöhungen, JLL sieht vor Mitte 2027 keine Senkungen, und der reale Leitzins ist negativ. Exits aus Projektentwicklungen in 2027 und 2028 treffen auf Käufer mit weniger, nicht mehr Finanzierungsspielraum.
- Der Druck zeigt sich in den Margen, nicht in den Preisen. JLL warnt vor steigenden Energie-, Material- und Regulierungskosten bei begrenztem Spielraum für Preiserhöhungen. Bauträger mit günstig eingekauftem Land und niedrigem Fremdkapitalanteil behalten ihre Margen; die anderen werden rabattieren, wie Otodom es ab November erwartet.
Prime East ist eine Real Estate Investment and Development Boutique mit Präsenz in Hannover, Berlin und Warschau. Wir kaufen und entwickeln Wohn- und Gewerbeimmobilien, begleiten Transaktionen auf Käufer- und Verkäuferseite und eröffnen Investoren Zugang zu Gelegenheiten in Deutschland und Polen. Wir haben bereits über den Renditevergleich von Wohnprojekten in Polen und Deutschland und über die Folgen der EZB-Zinswende für deutsche Immobilienrenditen geschrieben; die polnischen Quartalszahlen vervollständigen dieses Bild.
Fazit
Polens Wohnungsmarkt hat einen Boden gefunden, keine Decke. Die Nachfrage ist im dritten Quartal 2026 zurückgekehrt, aber in einen Markt mit 17.000 fertigen Wohnungen, längeren Vermarktungszeiten und einer Notenbank, die nicht mehr lockert. Die Käufer haben die stärkere Hand und nutzen sie, deshalb existieren Rekordverkäufe und stabile Preise nebeneinander. Für Investoren ist das eine gesündere Ausgangslage als eine Preisspirale: Einstiegspreise sind verhandelbar, die Absorption lässt sich Stadt für Stadt messen, und das Hauptrisiko, die Zinsen, ist sichtbar statt verborgen. Die geforderte Disziplin besteht darin, die nächsten zwei Jahre mit höheren Zinsen und niedrigeren Preisen zu kalkulieren, als die heutigen Durchschnitte nahelegen.
Sprechen Sie mit uns
Halten Sie fertigen Wohnungsbestand in Polen, prüfen Sie einen Grundstückskauf für Wohnungsbau oder suchen Sie einen deutschen oder polnischen Partner für Ihr nächstes Projekt? Prime East analysiert Absorption, Finanzierungsszenarien und Exit-Wege für einzelne Objekte und Portfolios in Warschau, Berlin und Hannover. Kontaktieren Sie uns für ein vertrauliches Gespräch.
Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung dar. Alle Angaben beruhen auf öffentlich zugänglichen Quellen.
Quellen
- Otodom: 13.100 verkaufte Bauträgerwohnungen im 3. Quartal, Jahresende könnte bis zu 20 % besser werden (8. Oktober 2026)
- Rzeczpospolita: Wohnungsmarkt, ruhige Bewegungen der Verkäufer, keine kühnen Kaufangebote (6. Oktober 2026)
- Rzeczpospolita: Warschau und Posen brechen Verkaufsrekorde, der Kunde hat weiter starke Karten (12. Oktober 2026)
- IleZaMetr / JLL: 3. Quartal 2026, fertige Wohnungen bei 25 % des Angebots, Zinssorgen (14. Oktober 2026)
- IleZaMetr / Metrohouse und Credipass: Transaktionspreise 3. Quartal 2026 (9. Oktober 2026)
- IleZaMetr: Wohnungsverkäufe 3. Quartal 2026, Ziele der Bauträger (4. Oktober 2026)
- IleZaMetr / GUS: Wohnungsbau Januar bis August 2026 (23. September 2026)
- Strefa Inwestorów: Zinsentscheidung des Rats für Geldpolitik, Oktober 2026 (7. Oktober 2026)
- Stowarzyszenie Inwestorów Indywidualnych: Zinsen im Oktober unverändert, Marktpreisung und Analystenstimmen (7. Oktober 2026)
- Parkiet: Glapiński zu den Zinsen, Pressekonferenz vom 8. Oktober 2026
- Strefa Inwestorów / BIK: Index der Hypothekennachfrage, September 2026 (12. Oktober 2026)
- Destatis: Preise für Wohnimmobilien im 2. Quartal 2026 (24. September 2026)
- Destatis: Baugenehmigungen für Wohnungen im Juli 2026 (18. September 2026)
