Deweloperzy w siedmiu największych miastach sprzedali w III kwartale 2026 r. około 13 tys. mieszkań, najwięcej w tym roku, a ceny ofertowe praktycznie stanęły w miejscu. Za nagłówkiem kryje się ponad 17 tys. gotowych, ale niesprzedanych mieszkań, rosnące różnice między miastami i bank centralny, który przestał obniżać stopy. Dla inwestorów rynek mieszkaniowy w III kwartale 2026 to historia o popycie z przypisem o podaży, który waży więcej, niż się wydaje.
Popyt wrócił, ale na warunkach kupującego
Trzeci kwartał był najlepszy w 2026 r. według każdego monitoringu rynku, choć poszczególne źródła różnią się w liczbach. Otodom szacuje sprzedaż deweloperską w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu, Łodzi i Katowicach na 13,1 tys. mieszkań, o około jedną czwartą więcej niż rok wcześniej, z czego 5,1 tys. przypadło na sam wrzesień, najlepszy miesiąc roku. Tabelaofert liczy 12,9 tys. transakcji, o 12,3 proc. więcej niż w II kwartale i o niemal 11 proc. więcej niż w III kwartale 2025 r. JLL, stosując węższą definicję, podaje 12,5 tys. sprzedanych lokali, o 5,7 proc. więcej kwartał do kwartału.
Zaplecze tej sprzedaży jest wyjątkowo zasobne: Otodom liczy we wrześniu rekordowe 3,5 tys. nowych rezerwacji i 7,2 tys. otwartych na koniec miesiąca. Wprowadzenia zmalały do 11 tys. mieszkań w kwartale, o 16 proc. mniej niż w II kwartale. Sprzedaż przewyższyła więc nową podaż o około 2,2 tys. lokali, a dostępna oferta skurczyła się do niespełna 59 tys. mieszkań według Otodom, czyli około 70 tys. według szerszych definicji JLL i Tabelaofert.
Kontekst jest jednak istotny: pierwsze trzy kwartały 2025 r. należały do najsłabszych w dekadzie, więc duża część rocznej dynamiki to efekt bazy, a nie boom.
Ceny: płasko na powierzchni, rozjazd pod spodem
Lepsza sprzedaż nie przełożyła się na siłę cenową. Średnia cena ofertowa Tabelaofert dla siedmiu rynków wyniosła we wrześniu nieco ponad 16,2 tys. zł za metr kwadratowy, bez zmian wobec sierpnia i tylko o 3 proc. więcej niż w grudniu 2025 r. Rok do roku ceny ofertowe według JLL są wyższe w Warszawie o 6,8 proc., w Poznaniu o 6,0 proc., we Wrocławiu o 5,2 proc., a w Katowicach spadły o 0,4 proc.
Bardziej wymowna jest odległość między ceną ofertową a uzyskaną. W Warszawie JLL szacuje średnią cenę ofertową na blisko 20 tys. zł za metr, a średnią cenę sprzedaży na około 18,4 tys. zł, co daje różnicę rzędu 8 proc. W Trójmieście luka sięga 2,2 tys. zł za metr. JLL tłumaczy ją głównie strukturą: w ofercie dominują drogie apartamenty, a sprzedaż koncentruje się w segmencie popularnym. Oznacza to jednak również, że średnie z nagłówków zawyżają to, co kupujący faktycznie płacą.
Rynek wtórny opowiada tę samą historię twardszymi liczbami. Barometr Metrohouse i Credipass, oparty na aktach notarialnych, pokazuje w Warszawie wzrost cen transakcyjnych o 6,3 proc. kwartał do kwartału, do 16 823 zł za metr, w Krakowie stabilizację na 14 090 zł, w Gdańsku 13 499 zł, a we Wrocławiu 12 086 zł. Łódź straciła w kwartale 5,0 proc., do 7 342 zł, i jako jedyne duże miasto notuje spadek także w ujęciu rocznym. Czas sprzedaży w Warszawie wydłużył się do 129 dni, a tylko nieco ponad jedna piąta mieszkań zmieniła właściciela po cenie ofertowej. „Rynek nie zgasł, tylko przestał działać na emocjach”, podsumowuje Andrzej Łukaszewski z Credipass.
Problem 17 tysięcy gotowych mieszkań
Najważniejsza liczba kwartału nie dotyczy sprzedaży. Według JLL na koniec września niesprzedanych pozostawało ponad 17 tys. ukończonych mieszkań, niemal dwa razy więcej niż rok wcześniej. Gotowe lokale stanowią już 25 proc. całej oferty wobec 16 proc. we wrześniu 2025 r. Koncentracja jest regionalna: w Katowicach gotowe mieszkania to 38 proc. oferty, w Łodzi 33 proc., w Poznaniu 31 proc., w Krakowie 29 proc., ale w Warszawie i Wrocławiu tylko około 20 proc., a w Trójmieście nieco ponad 10 proc. Przy obecnym tempie sprzedaży JLL szacuje, że Łódź potrzebowałaby ponad dwóch lat, a Katowice niemal trzech, by wyprzedać zapas, podczas gdy warszawska oferta jest dopasowana do popytu.
Gotowy zapas to koszt dla deweloperów i karta przetargowa dla kupujących: według Tabelaofert mieszkania gotowe do odbioru stanowiły 34 proc. transakcji w III kwartale, a Katarzyna Kuniewicz z Otodom spodziewa się, że promocje wrócą w listopadzie, a w grudniu są „pewne”, tak jak w 2025 r.
Pipeline podażowy wskazuje w tym samym kierunku. Z danych GUS za okres styczeń–sierpień 2026 wynika, że w całym kraju rozpoczęto budowę 153,5 tys. mieszkań, o 4,8 proc. więcej niż rok wcześniej, i wydano 193,3 tys. pozwoleń, o 14,9 proc. więcej; pozwolenia dla deweloperów wzrosły o 20,6 proc., do 127,4 tys. Pozwolenia wyraźnie wyprzedzają rozpoczęcia, co sugeruje, że deweloperzy budują raczej opcje niż fundamenty, ale ta nadwyżka trafi na rynek w latach 2027 i 2028. Dla porównania Destatis liczy w Niemczech od stycznia do lipca 148,8 tys. mieszkań objętych pozwoleniami, o 12,9 proc. więcej, a ceny mieszkań w II kwartale były tam wyższe rok do roku zaledwie o 0,6 proc.
NBP czeka, i właśnie to jest ryzyko
7 października Rada Polityki Pieniężnej utrzymała stopę referencyjną na poziomie 3,75 proc., na którym pozostaje od jedynej w tym roku obniżki w marcu. Powodem jest inflacja: szybki szacunek GUS za wrzesień wyniósł 4,0 proc. rok do roku, po raz pierwszy od 14 miesięcy powyżej górnej granicy pasma odchyleń od celu 2,5 proc., głównie za sprawą paliw. Prezes NBP Adam Glapiński powiedział, że nie przewiduje podwyżki w listopadzie, ale jej nie przesądza, i że widzi w Radzie „pełną determinację”, by nie przegapić momentu, gdyby pojawiły się efekty drugiej rundy.
Rynek jest mniej cierpliwy niż Rada. Kontrakty FRA cytowane przez Bossę implikują stopę referencyjną około 4,2 proc. na koniec roku. ING odczytuje wycenę rynkową jako około 100 punktów bazowych zacieśnienia, uznaje ją za zbyt agresywną i spodziewa się zamiast tego prewencyjnych podwyżek o 25 do 50 punktów bazowych na początku 2027 r. Scenariusz bazowy JLL zakłada, że stopy nie spadną przed połową 2027 r., a koszt kredytu w kolejnych kwartałach wzrośnie. Przy inflacji 4,0 proc. i stopie 3,75 proc. realna stopa ex post jest już ujemna.
Popyt na kredyt hipoteczny wciąż rośnie, ale traci impet. Wrześniowy indeks BIK wzrósł o 17,2 proc. rok do roku, liczba wnioskodawców była o 9,7 proc. wyższa niż rok wcześniej, lecz o nieco ponad 10 proc. niższa niż w sierpniu, a średnia wnioskowana kwota sięgnęła 522,4 tys. zł, o 6,9 proc. więcej niż przed rokiem. JLL dodaje, że w III kwartale 25 do 30 proc. nowej akcji kredytowej stanowiło prawdopodobnie refinansowanie, a nie zakupy, co upiększa nagłówek.
Co to oznacza dla inwestorów
- Liczyć na cenach transakcyjnych, nie ofertowych. Przy lukach rzędu 8 proc. w Warszawie i większych w Trójmieście biznesplany oparte na średnich z portali rozminą się z rzeczywistością. Punktem odniesienia są dane notarialne i raporty sprzedaży na poziomie projektu.
- Traktować gotowy zapas jako punkt wejścia. W Katowicach, Łodzi, Poznaniu i Krakowie ukończone lokale to 29 do 38 proc. oferty, a koszt ich utrzymania ponoszą deweloperzy. Zakupy pakietowe gotowych mieszkań, także pod najem instytucjonalny, powinny wyceniać tę dźwignię.
- Warszawa i Trójmiasto są w równowadze, reszta nie. JLL widzi warszawską ofertę dopasowaną do popytu, a Trójmiasto z najniższym udziałem gotowych lokali. Strategie gruntowe i forward funding powinny podążać za tą mapą absorpcji, nie za średnimi krajowymi.
- Modelować stopy na 4,25 proc. lub wyżej, nie na 3,75 proc. Rynek wycenia podwyżki, JLL nie widzi obniżek przed połową 2027 r., a realna stopa jest ujemna. Wyjścia z projektów deweloperskich w 2027 i 2028 r. spotkają kupujących z mniejszą, a nie większą zdolnością kredytową.
- Presja ujawni się w marżach, nie w cenach. JLL sygnalizuje rosnące koszty energii, materiałów i regulacji przy ograniczonym polu do podwyżek. Deweloperzy z tanio kupionymi gruntami i niskim zadłużeniem utrzymają marże; pozostali będą rabatować, czego Otodom spodziewa się od listopada.
Prime East to butik inwestycyjno-deweloperski na rynku nieruchomości z obecnością w Hanowerze, Berlinie i Warszawie. Kupujemy i rozwijamy nieruchomości mieszkaniowe i komercyjne, towarzyszymy transakcjom po stronie kupującego i sprzedającego oraz otwieramy inwestorom dostęp do okazji w Niemczech i w Polsce. Pisaliśmy już o porównaniu stóp zwrotu z projektów mieszkaniowych w Polsce i w Niemczech oraz o tym, co podwyżki stóp EBC oznaczają dla stóp kapitalizacji w Niemczech; polskie dane za ten kwartał dopełniają obraz.
Podsumowanie
Polski rynek mieszkaniowy znalazł podłogę, nie sufit. Popyt wrócił w III kwartale 2026 r., ale wrócił na rynek z 17 tys. gotowych mieszkań, dłuższym czasem sprzedaży i bankiem centralnym, który przestał luzować. Kupujący mają silniejszą rękę i z niej korzystają, dlatego rekordowa sprzedaż i płaskie ceny współistnieją. Dla inwestorów to zdrowszy punkt wyjścia niż spirala cenowa: ceny wejścia są negocjowalne, absorpcję da się zmierzyć miasto po mieście, a główne ryzyko, stopy procentowe, jest widoczne, a nie ukryte. Wymagana dyscyplina polega na tym, by najbliższe dwa lata liczyć przy wyższych stopach i niższych cenach niż te, które sugerują dzisiejsze średnie.
Porozmawiajmy
Masz gotowy zapas mieszkań w Polsce, oceniasz zakup gruntu pod zabudowę mieszkaniową albo szukasz niemieckiego lub polskiego partnera do kolejnego projektu? Prime East analizuje absorpcję, scenariusze finansowania i ścieżki wyjścia dla pojedynczych aktywów i portfeli w Warszawie, Berlinie i Hanowerze. Skontaktuj się z nami, by porozmawiać poufnie.
Zastrzeżenie: Niniejszy artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi doradztwa inwestycyjnego, prawnego ani podatkowego. Wszystkie dane pochodzą ze źródeł publicznie dostępnych.
Źródła
- Otodom: 13,1 tys. sprzedanych mieszkań deweloperskich w III kwartale. Końcówka roku może być nawet o 20% lepsza (8 października 2026)
- Rzeczpospolita: Rynek mieszkań. Spokojne ruchy sprzedających, brak zuchwałych ofert kupna (6 października 2026)
- Rzeczpospolita: Warszawa i Poznań biją rekordy sprzedaży mieszkań. Klient wciąż ma mocne karty (12 października 2026)
- IleZaMetr / JLL: III kwartał 2026, mieszkania gotowe to 25% oferty, obawy o stopy (14 października 2026)
- IleZaMetr / Metrohouse i Credipass: Ceny transakcyjne mieszkań III kw. 2026 (9 października 2026)
- IleZaMetr: Sprzedaż mieszkań III kwartał 2026, cele deweloperów (4 października 2026)
- IleZaMetr / GUS: Budownictwo mieszkaniowe styczeń–sierpień 2026 (23 września 2026)
- Strefa Inwestorów: Decyzja RPP, październik 2026 (7 października 2026)
- Stowarzyszenie Inwestorów Indywidualnych: RPP, stopy w październiku bez zmian, wycena rynkowa i komentarze analityków (7 października 2026)
- Parkiet: Glapiński o stopach procentowych, konferencja z 8 października 2026
- Strefa Inwestorów / BIK: Indeks Popytu na Kredyty Mieszkaniowe, wrzesień 2026 (12 października 2026)
- Destatis: Ceny nieruchomości mieszkaniowych w II kwartale 2026 (24 września 2026)
- Destatis: Pozwolenia na budowę mieszkań, lipiec 2026 (18 września 2026)
