Niemieccy operatorzy sieci przesyłowych zastąpili zasadę „kto pierwszy, ten lepszy” oceną dojrzałości projektu. Polska sprawiła, że czekanie w kolejce stało się kosztowne. W przypadku gruntów pod centra danych nie liczy się już, kto pierwszy złożył wniosek, lecz kto potrafi udowodnić, że jego projekt jest realny.
Koniec kolejki, jaką znaliśmy
Przez dwie dekady moc przyłączeniowa w Niemczech była przydzielana w kolejności wpływu wniosków. Na poziomie sieci przesyłowej ta zasada przeszła do historii. Od 1 kwietnia 2026 r. czterej operatorzy systemów przesyłowych, czyli 50Hertz, Amprion, TenneT i TransnetBW, oceniają wnioski przyłączeniowe wielkoskalowych magazynów energii, centrów danych, elektrolizerów i innych dużych odbiorców w stałych cyklach, w ramach wspólnej procedury oceny dojrzałości (Reifegradverfahren).
Powód to czysta arytmetyka. Na koniec trzeciego kwartału 2025 r. operatorzy mieli 717 wniosków przyłączeniowych o łącznej mocy około 270 GW. Na same wielkoskalowe magazyny energii przypadało 545 wniosków i 211 GW, przy oczekiwanym zapotrzebowaniu od 41 do 94 GW w 2037 r. według ram scenariuszowych planu rozwoju sieci.
Centra danych konkurują w tym samym stosie. Kampus hiperskalowy i spekulacyjny projekt magazynu przy tej samej stacji elektroenergetycznej różniła dotąd wyłącznie data wpływu. Teraz różni je liczba punktów.
Jak działa ocena dojrzałości
Według podsumowania dokumentacji procedury opracowanego przez kancelarię CMS jeden cykl trwa około dziesięciu miesięcy: trzy miesiące fazy informacyjnej i składania wniosków, pięć miesięcy analizy klastrowej oraz około dwóch miesięcy fazy ofertowej. Pierwsze okno składania wniosków zamknięto 30 czerwca 2026 r., co oznacza, że pierwszych ofert mocy należy oczekiwać na przełomie lat 2026 i 2027.
Projekty mogą uzyskać maksymalnie 11 punktów w czterech kategoriach: zabezpieczenie gruntu i stan pozwoleń (do 3 punktów), koncepcja techniczna instalacji i przyłączenia (do 3), zdolność finansowa wnioskodawcy (do 3) oraz korzyść dla sieci i systemu (do 2). Gdy węzeł sieci jest przeciążony wnioskami, pierwszeństwo mają projekty o najwyższym prawdopodobieństwie realizacji. Branża mówi już o zasadzie first ready, first served.
Bilet wstępu jest umiarkowany: ryczałtowa opłata za wniosek w wysokości 50 000 EUR oraz kaucja realizacyjna 1 500 EUR za MW. Dla kampusu o mocy 100 MW daje to łącznie 200 000 EUR, czyli błąd zaokrąglenia w porównaniu z cenami gruntów w regionie Ren-Men. Filtrem nie są pieniądze, lecz dowody: zabezpieczony grunt, zaawansowane pozwolenia, wiarygodna koncepcja techniczna i bilans stojący za wnioskodawcą.
Polska wybrała dźwignię cenową
Polska stanęła przed tym samym problemem i sięgnęła po inne narzędzie. Nowelizacja Prawa energetycznego z 13 marca 2026 r., obowiązująca od 30 kwietnia 2026 r., sprawia, że miejsce w kolejce kosztuje. Według omówienia nowych przepisów przygotowanego przez BOŚ Bank wnioskodawcy wnoszą teraz bezzwrotną opłatę za złożenie wniosku w wysokości 1 zł za kW, nie więcej niż 100 000 zł, oraz zaliczkę na poczet opłaty za przyłączenie w wysokości 60 zł za kW, przy limicie podwojonym do 6 mln zł. Do tego dochodzi nowe zabezpieczenie wykonania zobowiązań: 30 zł za kW do poziomu 100 MW i 60 zł za kW powyżej tej wartości, maksymalnie 12 mln zł.
Reglamentowany jest także czas. Warunki przyłączenia są teraz ważne rok zamiast dwóch lat, a umowy o przyłączenie zawierają kamienie milowe inwestycji. Ich niedotrzymanie może skończyć się rozwiązaniem umowy. Dla projektu o mocy 100 MW oznacza to około 9 mln zł, czyli mniej więcej 2 mln EUR, zaangażowane przed rozpoczęciem budowy.
Tłem jest kolejka, którą opisaliśmy w analizie polskiej kolejki po przyłącza: operator systemu przesyłowego PSE szacuje wnioski centrów danych na 150 do 200 GW, podczas gdy warunki przyłączenia wydano dla zaledwie około 6 GW. Moc działających centrów danych w Polsce wynosiła w 2025 r. około 250 MW.
Dwa filtry, jeden kierunek
Niemcy filtrują jakością, Polska kosztami i terminami. Skutek dla gruntów jest ten sam: sam wniosek przyłączeniowy przestał być aktywem. W Niemczech późniejszy, ale lepiej przygotowany projekt może wyprzedzić wcześniejszy. W Polsce pozycję traci ten, kto nie jest w stanie sfinansować zaliczki i zabezpieczenia albo nie dotrzyma kamienia milowego.
Oba systemy odbierają wartość opcyjną samemu czekaniu w kolejce. A właśnie na niej opierała się wycena dużej części gruntów sprzedawanych w ostatnich latach, co pokazaliśmy w tekście Niemcy handlują gruntami, a nie centrami danych. German Datacenter Association ujmuje to wprost w raporcie Datacenter Outlook Germany 2026/27, opublikowanym 1 października pod hasłem All Infrastructure Is Local: o tym, czy zapowiedziana moc kiedykolwiek powstanie, decydują lokalnie energia i moc sieci, łączność, grunty i pozwolenia.
Nowe zasady nie są wolne od tarć. CMS zwraca uwagę, że część kryteriów pozostawia pole do interpretacji, że przeniesienie rezerwacji mocy nie zostało ostatecznie uregulowane oraz że istotne zmiany projektu mogą skutkować ponowną oceną. Dla transakcji ma to znaczenie: zarezerwowana moc, której nie da się czysto przenieść wraz z gruntem lub spółką projektową, jest przy wyjściu z inwestycji warta mniej.
Co to oznacza dla inwestorów
- Kupuj dojrzałość, nie pozycję. Data złożenia wniosku straciła wartość. Liczy się udokumentowany stan zabezpieczenia gruntu, pozwoleń, koncepcji technicznej i finansowania, odniesiony do kryteriów oceny danego operatora.
- Wyceń zaangażowanie kapitału. W Polsce opłaty, zaliczka i zabezpieczenie to dziś realna gotówka obarczona ryzykiem, przy rocznym terminie ważności warunków przyłączenia. Ich miejsce jest w modelu akwizycyjnym, a nie w przypisach.
- Sprawdź zbywalność przed podpisaniem. To, czy rezerwacja lub umowa o przyłączenie przetrwa share deal, asset deal albo zmianę zakresu projektu, powinno być warunkiem zawieszającym, a nie założeniem.
- Pracuj z kalendarzem cykli. Decyzje w Niemczech zapadają teraz w cyklach. Przegapione okno składania wniosków może kosztować większość roku, czyli więcej, niż jest w stanie znieść większość biznesplanów.
- Korzyść systemowa daje punkty. Magazyn energii na miejscu, elastyczna praca i elastyczne umowy przyłączeniowe, które niemiecka krajowa strategia dla centrów danych z 18 marca 2026 r. wyraźnie wspiera, poprawiają ocenę i mogą skrócić drogę do zasilania.
Właśnie na styku nieruchomości, inżynierii i energetyki działa Prime East poprzez wyspecjalizowany dział PE Property Solutions: ocena lokalizacji i przyłączenia do sieci, techniczne due diligence, strukturyzacja modeli operatorskich i najmu oraz wsparcie transakcyjne w Niemczech i w Polsce.
Podsumowanie
Niemcy i Polska różnymi drogami doszły do tego samego wniosku: moc przyłączeniowa trafia do projektów, które są w sposób udokumentowany gotowe, a nie do tych, które najwcześniej stanęły w kolejce. Dla inwestorów to dobra wiadomość z jednym zastrzeżeniem. Wnioski spekulacyjne zostaną odsiane, a realne projekty szybciej uzyskają zasilanie, ale tylko u właścicieli, którzy potrafią wykazać dojrzałość. W najbliższych miesiącach, gdy pierwszy niemiecki cykl przyniesie oferty, a polskie roczne terminy zaczną działać, rynek zobaczy, które lokalizacje były projektami, a które tylko pozycjami.
Porozmawiajmy
Planujesz inwestycję w centrum danych albo posiadasz grunt z potencjałem przyłączeniowym w Niemczech lub w Polsce? Prime East ocenia lokalizacje, status przyłączenia i ścieżki wyjścia oraz łączy inwestorów, operatorów i właścicieli gruntów. Skontaktuj się z naszym zespołem, aby poufnie omówić zapytanie inwestycyjne lub projektowe.
Zastrzeżenie: Niniejszy artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi doradztwa inwestycyjnego, prawnego ani podatkowego. Wszystkie dane pochodzą ze źródeł publicznie dostępnych.
Źródła
- TenneT: operatorzy sieci przesyłowych wprowadzają procedurę oceny dojrzałości wniosków przyłączeniowych magazynów i dużych odbiorców
- TransnetBW: procedura oceny dojrzałości (Reifegradverfahren)
- CMS: nowa procedura oceny dojrzałości dla przyłączeń do sieci przesyłowej
- Energie und Recht: przyłączenie centrów danych do sieci a procedura oceny dojrzałości
- AP-Verlag / CBRE: energia staje się walutą lokalizacji
- German Datacenter Association: Datacenter Outlook Germany 2026/27
- Netzpalaver: Datacenter Outlook Germany 2026/27, infrastruktura centrów danych staje się kwestią lokalizacji
- BOŚ Bank: Rewolucja w przyłączeniach do sieci, co zmienia nowelizacja Prawa energetycznego z 2026 roku
- WysokieNapiecie.pl: Czy polskie i europejskie sieci ugną się pod naporem centrów danych?
- Prime East: Polska kolejka po przyłącza, 150 gigawatów na papierze i ani jednej umowy przyłączeniowej
