Ein Bericht, zwei gegensätzliche Bilder. Das Halbjahres-Update von Cushman & Wakefield weist für Frankfurt 981 MW in Betrieb, 1,65 Prozent Colocation-Leerstand und 411 MW im Bau aus. Warschau steht bei 159 MW, 11,49 Prozent Leerstand und gerade einmal 5 MW im Bau. Der Abstand zwischen den Rechenzentren in Frankfurt und Warschau ist keine Nachfragegeschichte. Er ist eine Stromgeschichte, und er zeigt Investoren, wo Preis, Zeitplan und Risiko in Deutschland und Polen heute liegen.
Ein Bericht, zwei Märkte
Das EMEA Data Centre Update von Cushman & Wakefield für das erste Halbjahr 2026 zählt in der Region mehr als 12,1 GW betriebene Kapazität, über 36 Prozent mehr als im zweiten Quartal 2024, dazu 3,8 GW im Bau und 14,5 GW in Planung. Die fünf FLAP-D-Standorte halten 43 Prozent der laufenden Kapazität, aber nur noch 32 Prozent der Pipeline.
Innerhalb dieser Summe könnten Frankfurt und Warschau kaum unterschiedlicher aussehen. Frankfurt erreichte Ende des zweiten Quartals 2026 981 MW, ein Plus von 22 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Weitere 411 MW sind im Bau, rund doppelt so viel wie ein Jahr zuvor, und etwa 83 Prozent davon sind bereits vorvermietet. Dazu kommen 1.267 MW in Planung. Der Colocation-Leerstand liegt bei 1,65 Prozent oder 15,95 MW.
Warschau wuchs um 2 MW auf 159 MW. Die Bautätigkeit sank von 11 MW auf 5 MW. Die geplante Pipeline umfasst 156 MW, weitere 68 MW stehen am Anfang der Vorbereitung und werden im Bericht ausdrücklich nicht als gesichertes Angebot gezählt. Colocation macht 84 Prozent des Warschauer Marktes aus und weist einen Leerstand von 11,49 Prozent oder 15,78 MW auf. Nebeneinander gelegt haben beide Städte fast dieselbe Menge leerer Colocation-Fläche, jeweils rund 16 MW. Frankfurt ist jedoch mehr als sechsmal so groß und baut zusätzlich das Äquivalent von 42 Prozent seines Bestands. Warschau baut 3 Prozent.
Frankfurt: Nachfrage ohne Fläche
Frankfurts Problem ist nicht die Mietersuche. Der EMEA-Halbjahresbericht von JLL, der eine andere Marktabgrenzung verwendet, sieht den FLAP-D-Leerstand bei 6,4 Prozent, Frankfurt ist mit 3,1 Prozent der engste Standort. JLL stellt zudem fest, dass die für 2026 bis 2028 geplanten Hyperscale-Campus im Schnitt 175 km von den großen Hubs entfernt liegen, gegenüber 46 km bei den 2022 bis 2025 fertiggestellten Projekten. Kapazität entsteht dort, wo Strom ist.
Die Knappheit zeigt sich im Eintrittspreis. Laut einer am 8. Oktober 2026 veröffentlichten Analyse von Kearney kostet Powered Land, also Grundstücke mit gesichertem Netzanschluss, in Deutschland und den anderen westeuropäischen Kernmärkten im Schnitt 2,25 bis 2,30 Mio. Euro je Megawatt. Als Engpässe, die deutsche Nachfrage umlenken könnten, nennt Kearney Netzanschlüsse, Genehmigungen, Flächen und lokale Akzeptanz, obwohl der eigene Nachfrageindex für Deutschland bis 2030 mehr als eine Verdopplung erwartet. Bitkom und Borderstep zählen für die Region Frankfurt mehr als 1.800 MW angekündigte Projekte, während das Netzanschlusspaket des Bundes, das Netzbetreibern eine Gewichtung nach Projektreife erlauben soll, weiterhin im Parlament liegt.
Warschau: Fläche ohne Strom, Strom ohne Nachfrage
Ein Leerstand von 11,49 Prozent in einem Markt, den alle als stromarm beschreiben, wirkt wie ein Widerspruch. Er ist keiner. Die freie Fläche liegt in bestehenden Colocation-Hallen, gebaut für Unternehmens- und Cloud-Lasten von wenigen Megawatt. Die Nachfrage, die heute am Netz ansteht, ist eine andere: KI- und Hyperscale-Campus mit Dutzenden oder Hunderten Megawatt, die das Warschauer Verteilnetz nicht liefern kann. Kamil Żach, Partner bei Cushman & Wakefield, sagte gegenüber ISBnews, viele Anfragen zielten inzwischen auf große Kapazitäten mit Lieferung bis 2028, und Investitionspotenzial allein reiche ohne gesicherte Energie und verlässlichen Anschlussfahrplan nicht mehr aus.
Die Netzzahlen erklären den Stillstand. Der Warschauer Verteilnetzbetreiber Stoen Operator teilte WysokieNapiecie.pl im Mai 2026 mit, er habe zwölf Rechenzentren mit rund 160 MW angeschlossen und Verträge über weitere mehr als 500 MW unterzeichnet. Rzeczpospolita berichtet, die freie Anschlusskapazität rund um Warschau sei in zwei Jahren um 40 Prozent gesunken. Auf Übertragungsnetzebene hatte PSE Anschlussbedingungen für rund 6 GW erteilt, bei Anträgen über 150 bis 200 GW, und bis zum Frühjahr 2026 keinen einzigen Anschlussvertrag unterschrieben.
Seither hat sich die Schlange gelichtet. Nachdem die Energierechtsnovelle UC84 am 30. April 2026 mit Antragsgebühr und Anzahlung auf das Anschlussentgelt in Kraft trat, sprach PSE gegenüber Gramwzielone.pl im August von noch etwa einem Dutzend Rechenzentrumsanträgen, verteilt über das Land statt konzentriert um Warschau. Der Entwurf des PSE-Netzentwicklungsplans unterstellt rund 3,5 GW Rechenzentrumslast bis 2036 und 5 GW bis 2040, und die genannten Projekte liegen alle außerhalb der Hauptstadt: Choczewo an der Ostsee, 260 MW in Konin, bis zu 200 MW in Bielsko-Biała.
Der Preis des Stroms: 2,3 Mio. gegen 1 Mio. Euro je Megawatt
Die Kearney-Zahlen geben dem Vergleich ein Preisschild. Powered Land wird in Deutschland zu etwa 2,25 bis 2,30 Mio. Euro je Megawatt gehandelt. In Polen, das Kearney mit Spanien, Portugal und Italien zusammenfasst, liegt die Spanne bei 600.000 bis 1,5 Mio. Euro, ein netzfertiges Grundstück kostet dort also die Hälfte oder weniger als vor den Toren Frankfurts. Dieselbe Analyse setzt einen Neubau mit 10 bis 50 MW bei 10 bis 15 Mio. Euro je Megawatt an, bis zu 35 Mio. Euro bei GPU-dichten KI-Hallen.
Unsere eigene Rechnung mit diesen Spannen: Bei Baukosten von 12,5 Mio. Euro je Megawatt macht Powered Land zu 2,3 Mio. Euro in Deutschland rund 15 Prozent des Gesamtaufwands aus, zu 1 Mio. Euro in Polen rund 7 Prozent. Der Grundstücksabschlag ist real, entscheidet den Fall aber nicht. Das tun die Zeit bis zum Strom und das Vermarktungsrisiko. In Frankfurt verlagern 83 Prozent Vorvermietung auf 411 MW im Bau das Risiko auf Fertigstellung, Netz und Genehmigung, nicht auf die Vermietung. In Warschau verschaffen 11,49 Prozent Leerstand den Mietern im Bestand Preismacht, während neue Großprojekte das volle Anschlussrisiko tragen. Matyas Fazekas von Cushman & Wakefield formuliert es so: Der Markt werde selektiver, nicht spekulativer.
Was das für Investoren bedeutet
- Frankfurt ist ein Vermietermarkt mit Fertigstellungsrisiko, nicht mit Vermietungsrisiko. Bei 1,65 Prozent Leerstand und 83 Prozent Vorvermietung im Bau lautet die Frage, ob Netz und Genehmigung rechtzeitig kommen, nicht ob ein Mieter kommt.
- Warschaus 11,49 Prozent sind eine Colocation-Kennzahl, kein Nachfragesignal. Rund 16 MW ältere Hallen stehen leer, während Gigawatt-Anträge bei PSE warten. Ein Bestandsobjekt und ein neuer Campus sind zwei verschiedene Prüfaufgaben.
- Günstigeres Powered Land in Polen heißt nicht schnellerer Strom. Der Einstiegspreis ist attraktiv, doch das Anzahlungsregime hat die Schlange auf etwa ein Dutzend ernsthafte Antragsteller verkürzt, und bis Mitte 2026 war kein Anschlussvertrag auf Übertragungsnetzebene unterschrieben.
- Berlin und Brandenburg sind die Mitte. Berlin weist 3,5 Prozent Leerstand und 448 MW in Planung aus, in Brandenburg sind 888 MW angekündigt: deutsche Mieternachfrage mit mehr Netzspielraum als in Frankfurt, wie in unserer Analyse der deutschen Pipeline Richtung Osten beschrieben.
- In jeder Pipeline netzgesichert von netzerhofft trennen. Nur Kapazität mit unterschriebenem Anschlussvertrag verdient eine Bewertung, der Rest ist eine Option, wie wir schon argumentiert haben, als Warschau an die Netzgrenze stieß.
Prime East und PE Property Solutions arbeiten genau an dieser Schnittstelle: Standort- und Netzanschlussprüfung in Deutschland und Polen, technische Due Diligence bestehender und geplanter Anlagen, Strukturierung von Betreiber- und Mietmodellen sowie Transaktionsbegleitung vom ersten Screening bis zum Closing. Wo eine Pipeline-Zahl nur ein Antrag ist, sagen wir das, bevor Kapital gebunden wird.
Fazit
Die Rechenzentren in Frankfurt und Warschau sind nicht zwei Punkte auf derselben Kurve. Frankfurt hat Nachfrage, die es nicht unterbringen kann, und zahlt 2,3 Mio. Euro je Megawatt, um auf Strom zu warten. In Warschau stehen 11,49 Prozent des Colocation-Bestands leer, während Gigawatt-Projekte anderswo in Polen Schlange stehen. Leerstand, Pipeline und Grundstückspreis ergeben erst einen Sinn, wenn man sie gegen das Netz liest. In beiden Ländern ist der Anschlussvertrag das Asset. Alles andere ist ein Gebäude.
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Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung dar. Alle Angaben beruhen auf öffentlich zugänglichen Quellen.
Quellen
- Cushman & Wakefield: EMEA Data Centre Update H1 2026
- Cushman & Wakefield: EMEA Data Centre H1 2026 Update, Marktseiten Frankfurt, Berlin und Warschau (PDF)
- ISBnews / gospodarka.sos.pl: C&W: Moc warszawskich data center sięgnęła 159 MW na koniec II kw.; w budowie tylko 5 MW
- CEO.com.pl: Centra danych w Polsce 2026. Warszawa ma 159 MW mocy
- Eurobuild CEE: EMEA data centre capacity exceeds 12.1 GW as energy constraints slow growth
- JLL: AI boom redraws Europe’s data centre map as power access overtakes location
- Digital-Magazin.de: Rechenzentren: Der Netzanschluss bremst den KI-Ausbau (Kearney-Analyse)
- MIT-Blog: Kearney-Report: Rechenzentrumsflächen in Deutschland kosten bis zu viermal so viel wie in Skandinavien
- Gramwzielone.pl: Prawdziwych chętnych na centra danych w Polsce jest kilkanaście, nie setki
- WysokieNapiecie.pl: Po fotowoltaice i magazynach energii sieciowi spekulanci pokochali centra danych
- Rzeczpospolita: Polska ma jedną trzecią mocy centrów danych w regionie. To dopiero początek boomu
- IT Finanzmagazin / Bitkom: Rechenzentren in Deutschland: KI treibt das Wachstum
- Bundesministerium für Digitales und Staatsmodernisierung: Zwischenmonitoring Rechenzentrumsstrategie
- Warsaw Business Journal / CBRE: Data Centers market could reach 500 MW by 2030. Poland central to expansion
