Jeden raport, dwa przeciwne obrazy. Półroczna aktualizacja Cushman & Wakefield pokazuje Frankfurt z 981 MW w eksploatacji, pustostanem w kolokacji na poziomie 1,65 proc. i 411 MW w budowie. Warszawa ma 159 MW, 11,49 proc. pustostanu i zaledwie 5 MW w budowie. Centra danych we Frankfurcie i Warszawie dzieli nie popyt, lecz energia, i ta różnica pokazuje inwestorom, gdzie dziś leżą cena, harmonogram i ryzyko w Niemczech i w Polsce.
Jeden raport, dwa rynki
Raport EMEA Data Centre Update Cushman & Wakefield za pierwsze półrocze 2026 r. liczy w regionie ponad 12,1 GW mocy w eksploatacji, o ponad 36 proc. więcej niż w drugim kwartale 2024 r., a do tego 3,8 GW w budowie i 14,5 GW w planach. Pięć rynków FLAP-D skupia 43 proc. działającej mocy, ale już tylko 32 proc. przygotowywanej podaży.
W tej sumie Frankfurt i Warszawa trudno byłoby bardziej zróżnicować. Frankfurt osiągnął na koniec drugiego kwartału 2026 r. 981 MW, o 22 proc. więcej rok do roku. Kolejne 411 MW jest w budowie, mniej więcej dwa razy tyle co rok wcześniej, a około 83 proc. z tego ma już najemców. Do tego 1 267 MW w planach. Pustostan w kolokacji wynosi 1,65 proc., czyli 15,95 MW.
Warszawa urosła o 2 MW, do 159 MW. Moc w budowie spadła z 11 MW do 5 MW. Planowana podaż to 156 MW, a kolejne 68 MW jest na wczesnym etapie przygotowań i raport wyraźnie nie traktuje ich jako podaży pewnej. Kolokacja stanowi 84 proc. warszawskiego rynku i wykazuje pustostan 11,49 proc., czyli 15,78 MW. Zestawione obok siebie oba miasta mają niemal tyle samo wolnej powierzchni kolokacyjnej, po około 16 MW. Frankfurt jest jednak ponad sześć razy większy i buduje dodatkowo odpowiednik 42 proc. swojego zasobu. Warszawa buduje 3 proc.
Frankfurt: popyt bez powierzchni
Problemem Frankfurtu nie jest szukanie najemców. Półroczny raport JLL dla EMEA, oparty na innej definicji rynku, podaje pustostan FLAP-D na poziomie 6,4 proc., a Frankfurt jako najciaśniejszy hub z 3,1 proc. JLL zauważa też, że kampusy hyperscale planowane na lata 2026 do 2028 leżą średnio 175 km od głównych hubów, wobec 46 km dla projektów oddanych w latach 2022 do 2025. Moc powstaje tam, gdzie jest prąd.
Ograniczenie widać w cenie wejścia. Według analizy Kearney opublikowanej 8 października 2026 r. powered land, czyli grunty z zabezpieczonym przyłączem do sieci, kosztują w Niemczech i pozostałych kluczowych rynkach Europy Zachodniej średnio 2,25 do 2,30 mln euro za megawat. Jako wąskie gardła, które mogą skierować niemiecki popyt gdzie indziej, Kearney wskazuje przyłącza, pozwolenia, grunty i akceptację lokalną, choć własny indeks popytu dla Niemiec przewiduje do 2030 r. ponad dwukrotny wzrost. Bitkom i Borderstep liczą dla regionu Frankfurtu ponad 1 800 MW zapowiedzianych projektów, a federalny pakiet przyłączeniowy, który ma pozwolić operatorom sieci ważyć dojrzałość projektów, nadal czeka w parlamencie.
Warszawa: powierzchnia bez prądu, prąd bez popytu
Pustostan 11,49 proc. na rynku, który wszyscy opisują jako głodny mocy, wygląda jak sprzeczność. Nie jest nią. Wolna powierzchnia znajduje się w istniejących halach kolokacyjnych, zbudowanych dla obciążeń korporacyjnych i chmurowych rzędu kilku megawatów. Popyt, który dziś stoi w kolejce do sieci, jest inny: kampusy AI i hyperscale liczone w dziesiątkach lub setkach megawatów, których warszawska sieć dystrybucyjna nie jest w stanie zasilić. Kamil Żach, partner w Cushman & Wakefield, powiedział ISBnews, że wiele zapytań dotyczy dziś dużych mocy do dostarczenia do 2028 r., a sam potencjał inwestycyjny nie wystarczy bez zabezpieczonej energii i przewidywalnego harmonogramu przyłączenia.
Liczby sieciowe tłumaczą zastój. Stoen Operator, warszawski operator dystrybucyjny, poinformował WysokieNapiecie.pl w maju 2026 r., że przyłączył dwanaście centrów danych o mocy około 160 MW i podpisał umowy na kolejne ponad 500 MW. Rzeczpospolita podaje, że wolna moc przyłączeniowa wokół Warszawy spadła w dwa lata o 40 proc. Na poziomie sieci przesyłowej PSE wydały warunki przyłączenia dla około 6 GW, przy wnioskach na 150 do 200 GW, a do wiosny 2026 r. nie podpisały ani jednej umowy o przyłączenie.
Od tego czasu kolejka się przerzedziła. Po wejściu w życie 30 kwietnia 2026 r. nowelizacji prawa energetycznego UC84, z opłatą za wniosek i zaliczką na opłatę przyłączeniową, PSE mówiły w sierpniu Gramwzielone.pl o kilkunastu pozostałych wnioskach centrów danych, rozproszonych po kraju, a nie skupionych wokół Warszawy. Projekt planu rozwoju sieci PSE zakłada około 3,5 GW obciążenia z centrów danych do 2036 r. i 5 GW do 2040 r., a wymieniane projekty leżą poza stolicą: Choczewo nad Bałtykiem, 260 MW w Koninie, do 200 MW w Bielsku-Białej.
Cena prądu: 2,3 mln wobec 1 mln euro za megawat
Liczby Kearney nadają porównaniu cenę. Powered land w Niemczech kosztuje około 2,25 do 2,30 mln euro za megawat. W Polsce, którą Kearney grupuje z Hiszpanią, Portugalią i Włochami, przedział wynosi 600 tys. do 1,5 mln euro, więc gotowa do przyłączenia działka kosztuje tu połowę lub mniej tego, co pod Frankfurtem. Ta sama analiza wycenia nowy obiekt o mocy 10 do 50 MW na 10 do 15 mln euro za megawat, a hale AI gęsto wypełnione GPU nawet na 35 mln euro.
Nasz własny rachunek na tych przedziałach: przy koszcie budowy 12,5 mln euro za megawat powered land za 2,3 mln euro stanowi w Niemczech około 15 proc. łącznego nakładu, a za 1 mln euro w Polsce około 7 proc. Dyskonto gruntowe jest realne, ale nie przesądza sprawy. Przesądzają czas do prądu i ryzyko komercjalizacji. We Frankfurcie 83 proc. przednajmu na 411 MW w budowie przenosi ryzyko na realizację, sieć i pozwolenia, nie na najem. W Warszawie 11,49 proc. pustostanu daje najemcom w istniejącym zasobie siłę cenową, a nowe duże projekty niosą pełne ryzyko przyłączeniowe. Jak ujął to Matyas Fazekas z Cushman & Wakefield, rynek staje się bardziej selektywny, a nie bardziej spekulacyjny.
Co to oznacza dla inwestorów
- Frankfurt to rynek wynajmującego z ryzykiem realizacji, nie najmu. Przy 1,65 proc. pustostanu i 83 proc. przednajmu w budowie pytanie brzmi, czy przyłącze i pozwolenie przyjdą na czas, a nie czy przyjdzie najemca.
- Warszawskie 11,49 proc. to wskaźnik kolokacji, nie sygnał popytu. Około 16 MW starszych hal stoi puste, podczas gdy wnioski gigawatowe czekają w PSE. Istniejący obiekt i nowy kampus to dwie różne analizy.
- Tańszy powered land w Polsce nie oznacza szybszego prądu. Cena wejścia jest atrakcyjna, ale system zaliczek skrócił kolejkę do kilkunastu poważnych wnioskodawców, a do połowy 2026 r. nie podpisano żadnej umowy przyłączeniowej na poziomie sieci przesyłowej.
- Berlin i Brandenburgia to środek skali. Berlin wykazuje 3,5 proc. pustostanu i 448 MW w planach, a w Brandenburgii zapowiedziano 888 MW: niemiecki popyt najemców z większym zapasem w sieci niż we Frankfurcie, o czym pisaliśmy w naszej analizie niemieckiego pipeline na wschodzie.
- W każdej podaży oddzielać moc zabezpieczoną w sieci od mocy oczekiwanej. Wyceny zasługuje tylko moc z podpisaną umową przyłączeniową, reszta jest opcją, jak argumentowaliśmy, gdy Warszawa dotarła do kresu mocy.
Prime East i PE Property Solutions pracują dokładnie na tej granicy: analiza lokalizacji i przyłączenia do sieci w Niemczech i w Polsce, techniczne due diligence istniejących i planowanych obiektów, strukturyzacja modeli operatorskich i najmu oraz wsparcie transakcyjne od pierwszego przeglądu do zamknięcia. Tam, gdzie liczba z pipeline jest tylko wnioskiem, mówimy to, zanim kapitał zostanie zaangażowany.
Podsumowanie
Centra danych we Frankfurcie i Warszawie nie są dwoma punktami na tej samej krzywej. Frankfurt ma popyt, którego nie jest w stanie pomieścić, i płaci 2,3 mln euro za megawat, aby czekać na prąd. W Warszawie 11,49 proc. zasobu kolokacyjnego stoi puste, podczas gdy projekty gigawatowe ustawiają się w kolejce gdzie indziej w Polsce. Pustostan, pipeline i cena gruntu nabierają sensu dopiero wtedy, gdy czyta się je na tle sieci. W obu krajach aktywem jest umowa przyłączeniowa. Wszystko inne to budynek.
Porozmawiajmy
Rozważają Państwo inwestycję we Frankfurcie wobec kampusu w Polsce albo posiadają grunt, którego pozycję sieciową chcą zweryfikować przed decyzją? Oceniamy moc przyłączeniową, ryzyko komercjalizacji i strukturę dla obu rynków. Skontaktuj się z naszym zespołem pod adresem prime-east.com/pl/kontakt, aby omówić swój projekt.
Zastrzeżenie: Niniejszy artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi doradztwa inwestycyjnego, prawnego ani podatkowego. Wszystkie dane pochodzą ze źródeł publicznie dostępnych.
Źródła
- Cushman & Wakefield: EMEA Data Centre Update H1 2026
- Cushman & Wakefield: EMEA Data Centre H1 2026 Update, strony rynkowe Frankfurt, Berlin i Warszawa (PDF)
- ISBnews / gospodarka.sos.pl: C&W: Moc warszawskich data center sięgnęła 159 MW na koniec II kw.; w budowie tylko 5 MW
- CEO.com.pl: Centra danych w Polsce 2026. Warszawa ma 159 MW mocy
- Eurobuild CEE: EMEA data centre capacity exceeds 12.1 GW as energy constraints slow growth
- JLL: AI boom redraws Europe’s data centre map as power access overtakes location
- Digital-Magazin.de: Rechenzentren: Der Netzanschluss bremst den KI-Ausbau (analiza Kearney)
- MIT-Blog: Kearney-Report: Rechenzentrumsflächen in Deutschland kosten bis zu viermal so viel wie in Skandinavien
- Gramwzielone.pl: Prawdziwych chętnych na centra danych w Polsce jest kilkanaście, nie setki
- WysokieNapiecie.pl: Po fotowoltaice i magazynach energii sieciowi spekulanci pokochali centra danych
- Rzeczpospolita: Polska ma jedną trzecią mocy centrów danych w regionie. To dopiero początek boomu
- IT Finanzmagazin / Bitkom: Rechenzentren in Deutschland: KI treibt das Wachstum
- Bundesministerium für Digitales und Staatsmodernisierung: Zwischenmonitoring Rechenzentrumsstrategie
- Warsaw Business Journal / CBRE: Data Centers market could reach 500 MW by 2030. Poland central to expansion
